Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Право пользоваться коммунальными услугами переходит от бывшего собственника к новому вместе со зданием. Компенсация «переходных» расходов грозит налоговыми проблемами как одной, так и другой стороне сделки купли-продажи недвижимости.

02.07.2014
Актуальная бухгалтерия

Автор: Антон Балдов, ведущий консультант по бухгалтерскому и налоговому учету компании «НАФКО-Консультанты»

При реализации здания либо его части продавец и покупатель сталкиваются с тем, что в момент перехода права собственности договоры с коммунальными службами еще не перезаключены на нового собственника недвижимости. Как следствие, обязательства оплачивать коммунальные услуги лежат на собственнике до тех пор, пока «коммунальный» договор не будет оформлен с покупателем объекта. Такая неоднозначная ситуация приводит к налоговым рискам в части НДС и налога на прибыль как у первоначального собственника, с которым подписаны договоры на поставку электроэнергии и тепла, так и у приобретателя недвижимости.

Практика такова, что часто в договор по приобретению недвижимости включается условие о компенсации покупателем затрат на коммунальное обслуживание продавцу. Основанием для перечисления денег в таком случае является перевыставление счетов.

Риски у продавца по налогу на прибыль

Сумму компенсации стоимости коммунальных услуг, полученную первоначальным собственником от покупателя недвижимости, налоговые инспекторы могут расценить как доход для первоначального собственника и доначислить ему налог на прибыль.

В то же время продавец объекта не признает выручкой компенсацию коммунальных услуг, так как не оказывает коммунальные услуги, и не может быть энергоснабжающей организацией. Он лишь собирает коммунальные платежи и перечисляет их снабжающим организациям. Поэтому, исходя из оценки норм статей 247, 248, 249 и 250 Налогового кодекса, суммы, полученные в счет возмещения по энерго-, водо- и теплоснабжению, нельзя признать доходом. Данная точка зрения подтверждается и разъяснениями УФНС России по г. Москве (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675). Соответственно, у продавца не возникает и расходов в части стоимости коммунальных услуг, компенсированных покупателем недвижимости.

«Прибыльные» риски покупателя

У покупателя недвижимости обратная ситуация. Сумму компенсации за коммунальные услуги инспекторы могут снять из расходов по налогу на прибыль. Финансовое ведомство (письма Минфина России от 14.05.2013 № 03-03-06/2/16693, от 26.03.2008 № 03-03-06/1/203) указывает, что только при наличии у компании заключенного «коммунального» договора расходы на такие услуги могут учитываться в расходах для целей налога на прибыль. Более того, по мнению Минфина России (письмо Минфина России от 25.05.2006 № 03-03-04/1/477), затраты на компенсацию «коммуналки» не признаются экономически обоснованными расходами, если они произведены на основании договора поручительства, заключенного в обеспечение обязательств по оплате коммунальных услуг, между прежним и новым собственником объекта.

Однако если новый собственник все же готов к определенным рискам, то в данной ситуации можно воспользоваться позицией УФНС России по г. Москве (письмо УМНС России по г. Москве от 26.02.2004 № 26-12/12888). По мнению чиновников, с момента госрегистрации права собственности на здание к покупателю переходит обязанность по содержанию этого имущества (ст. 210 ГК РФ).

Следовательно, если новый собственник объекта недвижимости несет расходы по оплате фактически потребленных им коммунальных услуг (либо осуществляет их возмещение бывшему собственнику до момента перезаключения соответствующих договоров с коммунальными службами), такие расходы могут учитываться для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия критериям статьи 252 Налогового кодекса.

Документальным подтверждением будут счета бывшего собственника, составленные на основании аналогичных документов, выставленных ему коммунальными службами (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675).

«Коммунальный» НДС у первоначального собственника

При реализации здания не происходит одновременной реализации права пользования (потребления) коммунальных услуг. Так, ВАС РФ (пост. Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98) разъяснил, что абонентом по договору энергоснабжения является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.

В связи с этим при перевыставлении новому владельцу счетов за коммунальные услуги выставлять счет-фактуру первоначальный собственник на сумму потребленной «коммуналки» не должен. НДС с этих сумм нельзя принять к вычету, поскольку услуги «использованы» в НДС-необлагаемой деятельности. Сумма налога включается в расходы, которые компенсирует новый собственник. Такой вывод можно сделать на основании норм статьи 170 Налогового кодекса.

Есть и альтернативная точка зрения, позволяющая бывшему собственнику принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам. Она основана на аналогии с операциями аренды в части перевыставления арендодателем счетов по коммунальным услугам в адрес арендатора. По данному вопросу есть огромное количество писем специалистов как Минфина России, так и ФНС России, а также сформировалась обширная судебная практика.

В настоящее время специалисты финансового и налогового ведомств позволяют арендодателям принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам (письма Минфина России от 10.02.2011 № 03-03-06/1/86, ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@). Суды также подтверждают, что арендодатель вправе получить вычет по НДС, поскольку обеспечение коммунальными услугами является неотъемлемой частью арендных отношений (пост. ФАС МО от 19.10.2012 № Ф05-9953/12, ФАС УО от 26.03.2012 № Ф09-723/12).

Учет НДС у приобретателя недвижимости

Приобретатель недвижимости не вправе принять к вычету НДС по перевыставленным коммунальным счетам, так как за потребленные коммунальные услуги у него отсутствует счет-фактура. А значит, не соблюдено одно из условий для возникновения права на вычет (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Разместить:
КупиДом ИЖСович
27 ноября 2016 г. в 9:18

Очень интересно изложены риски, которые обычно даже не учитываются при совершении сделки купли-продажи недвижимости >

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Объект налогообложения
Все новости по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все новости по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все новости по этой теме »

Объект налогообложения
Все новости по этой теме »

Объект налогообложения
Все статьи по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все статьи по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все статьи по этой теме »

Объект налогообложения
Все статьи по этой теме »

Объект налогообложения
  • 30.11.2016  

    Суд кассационной инстанции не принимает данные доводы во внимание в качестве основания для отмены судебных актов, поскольку судами по результатам оценки доказательств в совокупности сделан вывод, что имеющиеся в материалах дела доказательства не позволяют идентифицировать товар, переданный для осуществления деятельности, облагаемой НДС (торговля в баре), с товаром, приобретенным налогоплательщиком у поставщиков.

  • 07.11.2016  

    Общество документально не подтвердило правомерность принятия к вычету сумм налога, уплаченных поставщикам. Книги покупок, затребованные налоговым органом при проведении налоговой проверки, также представлены обществом лишь в судебном заседании в виде выписок из них. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что оспариваемое решение налогового органа в части соответствует действующему налоговому зак

  • 24.10.2016  

    Поскольку при декларировании товаров и при обращении с заявлением о возврате НДС обществом было представлено регистрационное удостоверение, общество имело право воспользоваться льготой в виде освобождения от уплаты НДС при ввозе на таможенную территорию Российской Федерации товара. Кроме того, возможность освобождения от уплаты НДС могла быть установлена таможенными органами при сопоставлении кодов по Общероссийскому классиф


Вся судебная практика по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
  • 30.11.2016  

    Суды верно указали, что поскольку общество в декларируемом налоговом периоде кроме деятельности, облагаемой НДС, осуществляло также виды деятельности, предусмотренные подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ (санаторно-курортные услуги, освобождаемые от обложения НДС), то в соответствии с исключением, указанным в п. 2 ст. 171 НК РФ, у налогоплательщика изначально отсутствовало право относить к налоговым вычетам суммы НДС, приходящиеся на

  • 03.10.2016  

    Поскольку при реализации инвестиционного договора денежные средства, получаемые заказчиком от инвесторов, являются источником целевого финансирования и не рассматриваются в соответствии с подп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ как средства, связанные с реализацией товаров (работ, услуг), следовательно, объект налогообложения НДС у заказчика отсутствует, как и право на применение налогового вычета по НДС, предъявленному подрядными организации при приобретении у после

  • 21.09.2016  

    Судом апелляционной инстанции установлено, что на момент наступления срока для подтверждения права на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС в спорных налоговых периодах, предприниматель не считал себя обязанным по его уплате, в связи с этим не мог исполнить обязанность по подаче в налоговый орган соответствующего уведомления об освобождении и документов, предусмотренных ст. 145 НК РФ. При этом с


Вся судебная практика по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
  • 30.11.2016  

    Обязанность отразить сумму кредиторской задолженности в доход не зависит от проведения инвентаризации задолженности и издания приказа (распоряжения) о ее списании. Невыполнение налогоплательщиком обязанности по списанию кредиторской задолженность в бухгалтерском учете не является основанием для нарушения налогового законодательства.

  • 21.11.2016  

    Порядок признания процентов по займам должен соответствовать нормам Налогового кодекса: признание доходов в виде процентов по долговым обязательствам осуществляется налогоплательщиком, определяющим доходы по методу начисления, ежемесячно независимо от срока их уплаты, предусмотренного договором, по которому срок его действия приходится более чем на один отчетный (налоговый) период.

  • 21.11.2016  

    В случае, если в регистрах бухгалтерского учета содержится недостаточно информации для определения налоговой базы в соответствии с требованиями настоящей главы, налогоплательщик вправе самостоятельно дополнять применяемые регистры бухгалтерского учета дополнительными реквизитами, формируя тем самым регистры налогового учета, либо вести самостоятельные регистры налогового учета.


Вся судебная практика по этой теме »

Объект налогообложения
  • 05.12.2016  

    Судами обеих инстанций сделан обоснованный вывод, что работы (услуги), выполненные (оказанные) контрагентами по организации строительно-монтажных работ в рассматриваемом случае совершаются не в рамках подрядных договоров на капитальное строительство объектов, а направлены на всестороннее исполнение инвестиционных проектов. При этом данные работы (услуги), выполняемые (оказываемые) контрагентами на протяжении всего периода ст

  • 31.10.2016  

    Полученные предприятием денежные средства не позволяют квалифицировать их как прибыль от использования государственного имущества. Следовательно, выводы суда первой инстанции о том, что фактически чистая прибыль сложилась за счет бюджетных средств и отсутствуют основания для удовлетворения заявленных требований являются правильными и обоснованными, а вывод суда апелляционной инстанции о том, что полученные из бюджетов в каче

  • 21.09.2016  

    Судами верно определено, что в целях определения момента определения налоговой базы по НДС днем выполнения проектных работ, следует признавать дату подписания акта сдачи-приемки работ заказчику. Таким образом, поскольку акты о приемке выполненных работ (форма КС-2), справки о стоимости выполненных работ и затрат (форма КС-3) были составлены и подписаны обеими сторонами только в 2012 г., то основания для включения в выручку доходов от реализации по контр


Вся судебная практика по этой теме »

Объект налогообложения
Все законодательство по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все законодательство по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все законодательство по этой теме »

Объект налогообложения
Все законодательство по этой теме »