Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Право пользоваться коммунальными услугами переходит от бывшего собственника к новому вместе со зданием. Компенсация «переходных» расходов грозит налоговыми проблемами как одной, так и другой стороне сделки купли-продажи недвижимости.

02.07.2014
Актуальная бухгалтерия

Автор: Антон Балдов, ведущий консультант по бухгалтерскому и налоговому учету компании «НАФКО-Консультанты»

При реализации здания либо его части продавец и покупатель сталкиваются с тем, что в момент перехода права собственности договоры с коммунальными службами еще не перезаключены на нового собственника недвижимости. Как следствие, обязательства оплачивать коммунальные услуги лежат на собственнике до тех пор, пока «коммунальный» договор не будет оформлен с покупателем объекта. Такая неоднозначная ситуация приводит к налоговым рискам в части НДС и налога на прибыль как у первоначального собственника, с которым подписаны договоры на поставку электроэнергии и тепла, так и у приобретателя недвижимости.

Практика такова, что часто в договор по приобретению недвижимости включается условие о компенсации покупателем затрат на коммунальное обслуживание продавцу. Основанием для перечисления денег в таком случае является перевыставление счетов.

Риски у продавца по налогу на прибыль

Сумму компенсации стоимости коммунальных услуг, полученную первоначальным собственником от покупателя недвижимости, налоговые инспекторы могут расценить как доход для первоначального собственника и доначислить ему налог на прибыль.

В то же время продавец объекта не признает выручкой компенсацию коммунальных услуг, так как не оказывает коммунальные услуги, и не может быть энергоснабжающей организацией. Он лишь собирает коммунальные платежи и перечисляет их снабжающим организациям. Поэтому, исходя из оценки норм статей 247, 248, 249 и 250 Налогового кодекса, суммы, полученные в счет возмещения по энерго-, водо- и теплоснабжению, нельзя признать доходом. Данная точка зрения подтверждается и разъяснениями УФНС России по г. Москве (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675). Соответственно, у продавца не возникает и расходов в части стоимости коммунальных услуг, компенсированных покупателем недвижимости.

«Прибыльные» риски покупателя

У покупателя недвижимости обратная ситуация. Сумму компенсации за коммунальные услуги инспекторы могут снять из расходов по налогу на прибыль. Финансовое ведомство (письма Минфина России от 14.05.2013 № 03-03-06/2/16693, от 26.03.2008 № 03-03-06/1/203) указывает, что только при наличии у компании заключенного «коммунального» договора расходы на такие услуги могут учитываться в расходах для целей налога на прибыль. Более того, по мнению Минфина России (письмо Минфина России от 25.05.2006 № 03-03-04/1/477), затраты на компенсацию «коммуналки» не признаются экономически обоснованными расходами, если они произведены на основании договора поручительства, заключенного в обеспечение обязательств по оплате коммунальных услуг, между прежним и новым собственником объекта.

Однако если новый собственник все же готов к определенным рискам, то в данной ситуации можно воспользоваться позицией УФНС России по г. Москве (письмо УМНС России по г. Москве от 26.02.2004 № 26-12/12888). По мнению чиновников, с момента госрегистрации права собственности на здание к покупателю переходит обязанность по содержанию этого имущества (ст. 210 ГК РФ).

Следовательно, если новый собственник объекта недвижимости несет расходы по оплате фактически потребленных им коммунальных услуг (либо осуществляет их возмещение бывшему собственнику до момента перезаключения соответствующих договоров с коммунальными службами), такие расходы могут учитываться для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия критериям статьи 252 Налогового кодекса.

Документальным подтверждением будут счета бывшего собственника, составленные на основании аналогичных документов, выставленных ему коммунальными службами (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675).

«Коммунальный» НДС у первоначального собственника

При реализации здания не происходит одновременной реализации права пользования (потребления) коммунальных услуг. Так, ВАС РФ (пост. Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98) разъяснил, что абонентом по договору энергоснабжения является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.

В связи с этим при перевыставлении новому владельцу счетов за коммунальные услуги выставлять счет-фактуру первоначальный собственник на сумму потребленной «коммуналки» не должен. НДС с этих сумм нельзя принять к вычету, поскольку услуги «использованы» в НДС-необлагаемой деятельности. Сумма налога включается в расходы, которые компенсирует новый собственник. Такой вывод можно сделать на основании норм статьи 170 Налогового кодекса.

Есть и альтернативная точка зрения, позволяющая бывшему собственнику принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам. Она основана на аналогии с операциями аренды в части перевыставления арендодателем счетов по коммунальным услугам в адрес арендатора. По данному вопросу есть огромное количество писем специалистов как Минфина России, так и ФНС России, а также сформировалась обширная судебная практика.

В настоящее время специалисты финансового и налогового ведомств позволяют арендодателям принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам (письма Минфина России от 10.02.2011 № 03-03-06/1/86, ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@). Суды также подтверждают, что арендодатель вправе получить вычет по НДС, поскольку обеспечение коммунальными услугами является неотъемлемой частью арендных отношений (пост. ФАС МО от 19.10.2012 № Ф05-9953/12, ФАС УО от 26.03.2012 № Ф09-723/12).

Учет НДС у приобретателя недвижимости

Приобретатель недвижимости не вправе принять к вычету НДС по перевыставленным коммунальным счетам, так как за потребленные коммунальные услуги у него отсутствует счет-фактура. А значит, не соблюдено одно из условий для возникновения права на вычет (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Разместить:
КупиДом ИЖСович
27 ноября 2016 г. в 9:18

Очень интересно изложены риски, которые обычно даже не учитываются при совершении сделки купли-продажи недвижимости >

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Объект налогообложения
Все новости по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все новости по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все новости по этой теме »

Объект налогообложения
Все новости по этой теме »

Объект налогообложения
Все статьи по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все статьи по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все статьи по этой теме »

Объект налогообложения
Все статьи по этой теме »

Объект налогообложения
  • 11.04.2018  

    Как следует из материалов дела и установлено судами обеих инстанций, в связи с обнаружением фактов, свидетельствующих о предусмотренных Налоговым кодексом Российской Федерации налоговых правонарушениях, а именно непредставлением обществом в ИФНС в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговых декларации по НДС за 2, 3 кварталы 2014 года, инспекцией составлены акты. Отказывая в удовлетворении заявленных тр

  • 02.04.2018  

    Суды пришли к правильному выводу о том, что сделки предпринимателя, связанные с предоставлением в аренду нежилых помещений и транспортных средств, подпадают под налогообложение НДС.

  • 14.03.2018  

    Судами установлено, что в проверяемый период на расчетный счет индивидуального предпринимателя от второго ИП поступили денежные средства на общую сумму 287 млн руб. с указанием в платежных поручениях назначение платежа предоплата за товар. При этом ИП счета-фактуры, как на предварительную оплату товара, так и на ее возврат, в книгах продаж и книгах покупок в проверяемый период не отражала. В удовлетворении заявленных требова


Вся судебная практика по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
  • 07.03.2018  

    Судебные инстанции установили и материалами дела подтверждается, что в заключенных обществом договорах предоставление премий поставлено в зависимость от выполнения таких условий, как достижение определенного объема продаж товаров и продукции определенных торговых марок, досрочного характера оплаты товаров, своевременности оплаты и т.п. В соответствии с избранным сторонами договора способом оформления документов предоставлени

  • 19.02.2018  

    При проведении выездной налоговой проверки деятельности ИП налоговым органом была установлена неправомерность перечисления суммы НДС в бюджет муниципального образования, сумма НДС от продажи здания в размере 3 млн руб. и была доначислена предпринимателю, как налоговому агенту, и вместе с указанной суммой НДС предъявлена к взысканию пеня в размере 1 млн руб.

    Истец полагая, что на стороне муниципального образования имеется н

  • 19.02.2018  

    В силу положений ч. 13 ст. 34 Федерального закона N 44-ФЗ только в случае, если контракт заключается с физическим лицом, за исключением индивидуального предпринимателя или иного занимающегося частной практикой лица, в контракт включается обязательное условие об уменьшении суммы, подлежащей уплате физическому лицу, на размер налоговых платежей, связанных с оплатой контракта. Судами верно указано, что других обязательных прави


Вся судебная практика по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
  • 11.04.2018  

    Суды признали правильным и обоснованным, соответствующим положениям ст. 31 НК РФ, произведенный налоговым органом с учетом установленных обстоятельств и по факту непредставления заявителем документов по требованию инспекции, расчет действительных налоговых обязательств заявителя по налогу на прибыль исходя из реальности произведенных затрат на строительно-монтажные работы, а также стоимости рабочего часа квалифицированных со

  • 04.04.2018  

    Суды пришли к выводу о необоснованном увеличении заявителем затратной части при исчислении налога на прибыль при отсутствии поставок по спорному договору, конечная цель которой минимизация уплачиваемых налогов. Заявитель надлежащим образом не подтвердил право на отнесение 37 179 930,17 руб. в состав внереализационных расходов при исчислении налога на прибыль за 2013 год.

  • 28.02.2018  

    Пункт 1 статьи 248 НК РФ предусматривает, что при определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с названным НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав). Соответственно, в состав доходов, подлежащих обложению налогом на прибыль, включается выручка от реализации товаров (работ, услуг) без учета НДС. Исходя из представленного налоговым орган


Вся судебная практика по этой теме »

Объект налогообложения
  • 10.01.2018  

    Учитывая, что налогоплательщик не представил сведений о рыночных ценах спорного товара, не обосновал, что определенный инспекцией размер налоговых обязательств не соответствует фактическим обстоятельствам сделки, суды признали обоснованным вывод инспекции о намеренном завышении обществом себестоимости приобретенной медной катанки с целью уменьшения налогооблагаемой базы.

  • 18.12.2017  

    Отказывая в удовлетворении требований суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что общество неправомерно включило в состав внереализационных расходов за 2012 г. сумму безнадежной ко взысканию дебиторской задолженности в размере 1 141 млн руб., образовавшейся у ООО по договорам займа, в связи с получением при взаимоотношении и этой организацией необоснованной налоговой выгоды, что привело к неуплате налога на пр

  • 04.12.2017  

    Отказывая в удовлетворении иска, суды полно и правильно установили фактические обстоятельства, оценили их в совокупности и взаимной связи и правильно применили положения статей 252, 256, 257, 258, 259, 264, 265, 270, 272, 274, 313 НК РФ. Поэтому является обоснованным вывод о том, что Обществом понесены в проверяемом периоде расходы, по характеру относящиеся к реконструкции, модернизации и техническому перевооружению основных


Вся судебная практика по этой теме »

Объект налогообложения
Все законодательство по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все законодательство по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все законодательство по этой теме »

Объект налогообложения
Все законодательство по этой теме »