Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Право пользоваться коммунальными услугами переходит от бывшего собственника к новому вместе со зданием. Компенсация «переходных» расходов грозит налоговыми проблемами как одной, так и другой стороне сделки купли-продажи недвижимости.

02.07.2014
Актуальная бухгалтерия

Автор: Антон Балдов, ведущий консультант по бухгалтерскому и налоговому учету компании «НАФКО-Консультанты»

При реализации здания либо его части продавец и покупатель сталкиваются с тем, что в момент перехода права собственности договоры с коммунальными службами еще не перезаключены на нового собственника недвижимости. Как следствие, обязательства оплачивать коммунальные услуги лежат на собственнике до тех пор, пока «коммунальный» договор не будет оформлен с покупателем объекта. Такая неоднозначная ситуация приводит к налоговым рискам в части НДС и налога на прибыль как у первоначального собственника, с которым подписаны договоры на поставку электроэнергии и тепла, так и у приобретателя недвижимости.

Практика такова, что часто в договор по приобретению недвижимости включается условие о компенсации покупателем затрат на коммунальное обслуживание продавцу. Основанием для перечисления денег в таком случае является перевыставление счетов.

Риски у продавца по налогу на прибыль

Сумму компенсации стоимости коммунальных услуг, полученную первоначальным собственником от покупателя недвижимости, налоговые инспекторы могут расценить как доход для первоначального собственника и доначислить ему налог на прибыль.

В то же время продавец объекта не признает выручкой компенсацию коммунальных услуг, так как не оказывает коммунальные услуги, и не может быть энергоснабжающей организацией. Он лишь собирает коммунальные платежи и перечисляет их снабжающим организациям. Поэтому, исходя из оценки норм статей 247, 248, 249 и 250 Налогового кодекса, суммы, полученные в счет возмещения по энерго-, водо- и теплоснабжению, нельзя признать доходом. Данная точка зрения подтверждается и разъяснениями УФНС России по г. Москве (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675). Соответственно, у продавца не возникает и расходов в части стоимости коммунальных услуг, компенсированных покупателем недвижимости.

«Прибыльные» риски покупателя

У покупателя недвижимости обратная ситуация. Сумму компенсации за коммунальные услуги инспекторы могут снять из расходов по налогу на прибыль. Финансовое ведомство (письма Минфина России от 14.05.2013 № 03-03-06/2/16693, от 26.03.2008 № 03-03-06/1/203) указывает, что только при наличии у компании заключенного «коммунального» договора расходы на такие услуги могут учитываться в расходах для целей налога на прибыль. Более того, по мнению Минфина России (письмо Минфина России от 25.05.2006 № 03-03-04/1/477), затраты на компенсацию «коммуналки» не признаются экономически обоснованными расходами, если они произведены на основании договора поручительства, заключенного в обеспечение обязательств по оплате коммунальных услуг, между прежним и новым собственником объекта.

Однако если новый собственник все же готов к определенным рискам, то в данной ситуации можно воспользоваться позицией УФНС России по г. Москве (письмо УМНС России по г. Москве от 26.02.2004 № 26-12/12888). По мнению чиновников, с момента госрегистрации права собственности на здание к покупателю переходит обязанность по содержанию этого имущества (ст. 210 ГК РФ).

Следовательно, если новый собственник объекта недвижимости несет расходы по оплате фактически потребленных им коммунальных услуг (либо осуществляет их возмещение бывшему собственнику до момента перезаключения соответствующих договоров с коммунальными службами), такие расходы могут учитываться для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия критериям статьи 252 Налогового кодекса.

Документальным подтверждением будут счета бывшего собственника, составленные на основании аналогичных документов, выставленных ему коммунальными службами (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675).

«Коммунальный» НДС у первоначального собственника

При реализации здания не происходит одновременной реализации права пользования (потребления) коммунальных услуг. Так, ВАС РФ (пост. Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98) разъяснил, что абонентом по договору энергоснабжения является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.

В связи с этим при перевыставлении новому владельцу счетов за коммунальные услуги выставлять счет-фактуру первоначальный собственник на сумму потребленной «коммуналки» не должен. НДС с этих сумм нельзя принять к вычету, поскольку услуги «использованы» в НДС-необлагаемой деятельности. Сумма налога включается в расходы, которые компенсирует новый собственник. Такой вывод можно сделать на основании норм статьи 170 Налогового кодекса.

Есть и альтернативная точка зрения, позволяющая бывшему собственнику принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам. Она основана на аналогии с операциями аренды в части перевыставления арендодателем счетов по коммунальным услугам в адрес арендатора. По данному вопросу есть огромное количество писем специалистов как Минфина России, так и ФНС России, а также сформировалась обширная судебная практика.

В настоящее время специалисты финансового и налогового ведомств позволяют арендодателям принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам (письма Минфина России от 10.02.2011 № 03-03-06/1/86, ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@). Суды также подтверждают, что арендодатель вправе получить вычет по НДС, поскольку обеспечение коммунальными услугами является неотъемлемой частью арендных отношений (пост. ФАС МО от 19.10.2012 № Ф05-9953/12, ФАС УО от 26.03.2012 № Ф09-723/12).

Учет НДС у приобретателя недвижимости

Приобретатель недвижимости не вправе принять к вычету НДС по перевыставленным коммунальным счетам, так как за потребленные коммунальные услуги у него отсутствует счет-фактура. А значит, не соблюдено одно из условий для возникновения права на вычет (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Разместить:
КупиДом ИЖСович
27 ноября 2016 г. в 9:18

Очень интересно изложены риски, которые обычно даже не учитываются при совершении сделки купли-продажи недвижимости >

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Объект налогообложения
Все новости по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все новости по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все новости по этой теме »

Объект налогообложения
Все новости по этой теме »

Объект налогообложения
Все статьи по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все статьи по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все статьи по этой теме »

Объект налогообложения
Все статьи по этой теме »

Объект налогообложения
  • 17.05.2017  

    Исходя из положений статей 153 - 158 Налогового кодекса Российской Федерации, налогоплательщик, получив авансовые платежи или предоплату в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг) либо оплату за частично произведенную продукцию (работы, услуги), обязан включить эти суммы в налоговую базу, относящуюся к тому налоговому периоду, в котором фактически эти платежи получены. При этом не имеет значения,

  • 08.05.2017  

    Отказывая частично обществу в удовлетворении требований о признании недействительным оспариваемого решения в части привлечении к ответственности, суды обоснованно указали на то, что общество, представляя дополнительные листы книги покупок и продаж, которые, в свою очередь, содержат перечень счетов-фактур, фактически подтвердило неотражение соответствующих сумм в первичной декларации и неправильное исчисление сумм спорного на

  • 08.05.2017  

    Обязанность по уплате НДС в бюджет возлагается на налоговых агентов вне зависимости от способов, с помощью которых производились расчеты получателя (покупателя) с собственником имущества, включая денежные или неденежные расчеты, а суммы, уплаченные в качестве НДС в бюджет налоговыми агентами, подлежат компенсации из бюджета через механизм налоговых вычетов в порядке, установленном статьями 171 - 172 НК РФ.


Вся судебная практика по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
  • 17.05.2017  

    По результатам исследования товарно-транспортных накладных суды установили, что в указанных документах не содержатся сведения о сорте поставленных лесоматериалов и их стоимости (в зависимости от сорта). Налоговый орган рассчитал сумму отказа в возмещении НДС исходя из объемов поставленной лесопродукции, не учитывая при этом, что цена за один и тот же объем может различаться в зависимости от сорта древесины. Поскольку из това

  • 19.04.2017  

    Не подлежит налогообложению реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории Российской Федерации услуг по предоставлению в пользование жилых помещений в жилищном фонде всех форм собственности. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что фактически Учреждение оказывало услуги по предоставлению физическим лицам жилых помещений в общежитии, которые в соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 1

  • 10.04.2017  

    Как указали суды в отношении эпизода с ООО «Фарос-21», у организации отсутствуют операции, характерные для ведения нормальной хозяйственной деятельности добросовестного участника делового оборота, в том числе: по оплате аренды офисных помещений, где организация могла бы осуществлять деятельность и хранить финансово-хозяйственные документы, по оплате коммунальных и налоговых платежей, выплате заработной платы сотр


Вся судебная практика по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
  • 10.05.2017  

    Основанием для доначисления обществу сумм налога послужил вывод инспекции о несвоевременном учете обществом в качестве основного средства комплекса по хранению и переработке зерна. По мнению ИФНМ, зернокомплекс в качестве основного средства подлежал бухгалтерскому учету в июле 2012 года, поскольку на указанный момент соответствовал критериям, установленным в пункте 4 ПБУ 6/01. Но, основанием для удовлетворяя требования общес

  • 08.05.2017  

    Судом апелляционной инстанции правильно отмечено, что банк, приводя расчет полученной экономии при расторжении трудовых договоров с работниками по соглашению сторон, не подтверждает документально о последующем непоступлении на места данных уволенных сотрудников других работников, т.е. нет доказательства того, что фактически банк преследовал цель уменьшения численности работников.

  • 17.04.2017  

    Судебные инстанции верно отметили, что налоговым органом не опровергнут факт наличия у компании топлива и его использование при осуществлении деятельности, направленной на получение дохода, что предполагает несение налогоплательщиком расходов, связанных с его приобретением; доказательств использования, либо не использования приобретенного топлива в иных целях налоговый орган не представил; налоговым органом также не представ


Вся судебная практика по этой теме »

Объект налогообложения
  • 27.03.2017  

    Выплата ущерба, причиненного окружающей среде, включается в состав внереализационных расходов. Требование компании было удовлетворено, потому что суммы ущебра не являются санкциями, налагаемыми уполномоченными органами.

  • 15.03.2017  

    Судами установлено, что направляя запросы в адрес юридических лиц, осуществлявших торговлю строительными материалами в проверяемый период на территории Рязанской области, и в Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Рязанской области (Рязаньстат), налоговый орган указывал в них конкретное наименование и артикул товара, торговлю которым осуществляло только общество. В результате некорректной форм

  • 25.01.2017  

    Поскольку дисконт является доходом кредитора, который учитывается для целей исчисления налога на прибыль организаций в общем порядке, он образует расход (убыток) должника (векселедателя), который также подлежит учету для целей исчисления налога на прибыль организаций в общем порядке, налогоплательщик правомерно учел при исчислении налога на прибыль за 2011 год дисконт в размере 31 516 899 руб. в качестве внереализационного р


Вся судебная практика по этой теме »

Объект налогообложения
Все законодательство по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все законодательство по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все законодательство по этой теме »

Объект налогообложения
Все законодательство по этой теме »