Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Право пользоваться коммунальными услугами переходит от бывшего собственника к новому вместе со зданием. Компенсация «переходных» расходов грозит налоговыми проблемами как одной, так и другой стороне сделки купли-продажи недвижимости.

02.07.2014
Актуальная бухгалтерия

Автор: Антон Балдов, ведущий консультант по бухгалтерскому и налоговому учету компании «НАФКО-Консультанты»

При реализации здания либо его части продавец и покупатель сталкиваются с тем, что в момент перехода права собственности договоры с коммунальными службами еще не перезаключены на нового собственника недвижимости. Как следствие, обязательства оплачивать коммунальные услуги лежат на собственнике до тех пор, пока «коммунальный» договор не будет оформлен с покупателем объекта. Такая неоднозначная ситуация приводит к налоговым рискам в части НДС и налога на прибыль как у первоначального собственника, с которым подписаны договоры на поставку электроэнергии и тепла, так и у приобретателя недвижимости.

Практика такова, что часто в договор по приобретению недвижимости включается условие о компенсации покупателем затрат на коммунальное обслуживание продавцу. Основанием для перечисления денег в таком случае является перевыставление счетов.

Риски у продавца по налогу на прибыль

Сумму компенсации стоимости коммунальных услуг, полученную первоначальным собственником от покупателя недвижимости, налоговые инспекторы могут расценить как доход для первоначального собственника и доначислить ему налог на прибыль.

В то же время продавец объекта не признает выручкой компенсацию коммунальных услуг, так как не оказывает коммунальные услуги, и не может быть энергоснабжающей организацией. Он лишь собирает коммунальные платежи и перечисляет их снабжающим организациям. Поэтому, исходя из оценки норм статей 247, 248, 249 и 250 Налогового кодекса, суммы, полученные в счет возмещения по энерго-, водо- и теплоснабжению, нельзя признать доходом. Данная точка зрения подтверждается и разъяснениями УФНС России по г. Москве (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675). Соответственно, у продавца не возникает и расходов в части стоимости коммунальных услуг, компенсированных покупателем недвижимости.

«Прибыльные» риски покупателя

У покупателя недвижимости обратная ситуация. Сумму компенсации за коммунальные услуги инспекторы могут снять из расходов по налогу на прибыль. Финансовое ведомство (письма Минфина России от 14.05.2013 № 03-03-06/2/16693, от 26.03.2008 № 03-03-06/1/203) указывает, что только при наличии у компании заключенного «коммунального» договора расходы на такие услуги могут учитываться в расходах для целей налога на прибыль. Более того, по мнению Минфина России (письмо Минфина России от 25.05.2006 № 03-03-04/1/477), затраты на компенсацию «коммуналки» не признаются экономически обоснованными расходами, если они произведены на основании договора поручительства, заключенного в обеспечение обязательств по оплате коммунальных услуг, между прежним и новым собственником объекта.

Однако если новый собственник все же готов к определенным рискам, то в данной ситуации можно воспользоваться позицией УФНС России по г. Москве (письмо УМНС России по г. Москве от 26.02.2004 № 26-12/12888). По мнению чиновников, с момента госрегистрации права собственности на здание к покупателю переходит обязанность по содержанию этого имущества (ст. 210 ГК РФ).

Следовательно, если новый собственник объекта недвижимости несет расходы по оплате фактически потребленных им коммунальных услуг (либо осуществляет их возмещение бывшему собственнику до момента перезаключения соответствующих договоров с коммунальными службами), такие расходы могут учитываться для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия критериям статьи 252 Налогового кодекса.

Документальным подтверждением будут счета бывшего собственника, составленные на основании аналогичных документов, выставленных ему коммунальными службами (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675).

«Коммунальный» НДС у первоначального собственника

При реализации здания не происходит одновременной реализации права пользования (потребления) коммунальных услуг. Так, ВАС РФ (пост. Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98) разъяснил, что абонентом по договору энергоснабжения является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.

В связи с этим при перевыставлении новому владельцу счетов за коммунальные услуги выставлять счет-фактуру первоначальный собственник на сумму потребленной «коммуналки» не должен. НДС с этих сумм нельзя принять к вычету, поскольку услуги «использованы» в НДС-необлагаемой деятельности. Сумма налога включается в расходы, которые компенсирует новый собственник. Такой вывод можно сделать на основании норм статьи 170 Налогового кодекса.

Есть и альтернативная точка зрения, позволяющая бывшему собственнику принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам. Она основана на аналогии с операциями аренды в части перевыставления арендодателем счетов по коммунальным услугам в адрес арендатора. По данному вопросу есть огромное количество писем специалистов как Минфина России, так и ФНС России, а также сформировалась обширная судебная практика.

В настоящее время специалисты финансового и налогового ведомств позволяют арендодателям принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам (письма Минфина России от 10.02.2011 № 03-03-06/1/86, ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@). Суды также подтверждают, что арендодатель вправе получить вычет по НДС, поскольку обеспечение коммунальными услугами является неотъемлемой частью арендных отношений (пост. ФАС МО от 19.10.2012 № Ф05-9953/12, ФАС УО от 26.03.2012 № Ф09-723/12).

Учет НДС у приобретателя недвижимости

Приобретатель недвижимости не вправе принять к вычету НДС по перевыставленным коммунальным счетам, так как за потребленные коммунальные услуги у него отсутствует счет-фактура. А значит, не соблюдено одно из условий для возникновения права на вычет (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Разместить:
КупиДом ИЖСович
27 ноября 2016 г. в 9:18

Очень интересно изложены риски, которые обычно даже не учитываются при совершении сделки купли-продажи недвижимости >

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Объект налогообложения
Все новости по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все новости по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все новости по этой теме »

Объект налогообложения
Все новости по этой теме »

Объект налогообложения
Все статьи по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все статьи по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все статьи по этой теме »

Объект налогообложения
Все статьи по этой теме »

Объект налогообложения
  • 26.02.2017  

    Суды сделали правильный вывод о том, что на момент представления первичных деклараций по налогу на добавленную стоимость общество не имело препятствий правильно исчислить и уплатить спорный налог в должном размере. Налогоплательщик не представил доказательств, свидетельствующих о наличии у него объективных причин, препятствующих реализации права на правильное исчисление налога. При таких обстоятельствах, суды правомерно отка

  • 19.02.2017  

    Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 07.02.2012 г. № 11637/11, прогрессивные стимулирующие премии являются формой торговых скидок, применяемых к стоимости товаров, оказывающих влияние на налоговую базу по НДС. В результате выплаты поставщиками премий по итогам отгрузок товаров за период, определяемый в договорах поставки и ежегодных соглашениях, происходит уменьшение стоимости товаров, ч

  • 15.02.2017  

    Налоговый орган посчитал, что при составлении актов приема работ, выполненных предприятием для общества по договору подряда, в общую стоимость актов неправомерно включена стоимость материалов общества, переданных им подрядчику для производства работ. суды пришли к обоснованному выводу о том, что действующими нормами законодательства предусмотрена возможность отражения стоимости материалов, переданных обществом подрядчику для


Вся судебная практика по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
  • 15.02.2017  

    Судами установлено, что направляя запросы в адрес юридических лиц, осуществлявших торговлю строительными материалами в проверяемый период на территории Рязанской области, и в Территориальный орган федеральной службы государственной статистики по Рязанской области (Рязаньстат), налоговый орган указывал в них конкретное наименование и артикул товара, торговлю которым осуществляло только общество. В результате некорректной форм

  • 30.11.2016  

    Суды верно указали, что поскольку общество в декларируемом налоговом периоде кроме деятельности, облагаемой НДС, осуществляло также виды деятельности, предусмотренные подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ (санаторно-курортные услуги, освобождаемые от обложения НДС), то в соответствии с исключением, указанным в п. 2 ст. 171 НК РФ, у налогоплательщика изначально отсутствовало право относить к налоговым вычетам суммы НДС, приходящиеся на

  • 07.11.2016  

    Общество документально не подтвердило правомерность принятия к вычету сумм налога, уплаченных поставщикам. Книги покупок, затребованные налоговым органом при проведении налоговой проверки, также представлены обществом лишь в судебном заседании в виде выписок из них. Суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу, что оспариваемое решение налогового органа в части соответствует действующему налоговому зак


Вся судебная практика по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
  • 01.02.2017  

    Суды пришли к обоснованному выводу о том, что заявитель правомерно включил в состав расходов затраты на НИОКР после завершения всех комплексных работ в 2012 году, позволяющих использовать их результаты в своей деятельности.

  • 01.02.2017  

    Судами было установлено, что приведенный в оспариваемом решении налогового органа расчет средней стоимости покупных товаров произведен некорректно, и не учтено, что предприятие приобретало и реализовало различные группы (фракции) щебня и виды песка, а также остатки товаров на конец отчетного периода.

  • 25.01.2017  

    Поскольку дисконт является доходом кредитора, который учитывается для целей исчисления налога на прибыль организаций в общем порядке, он образует расход (убыток) должника (векселедателя), который также подлежит учету для целей исчисления налога на прибыль организаций в общем порядке, налогоплательщик правомерно учел при исчислении налога на прибыль за 2011 год дисконт в размере 31 516 899 руб. в качестве внереализационного р


Вся судебная практика по этой теме »

Объект налогообложения
  • 23.01.2017  

    Многократное отклонение указанной в договорах аренды цены от рыночного уровня цен ставит под сомнение саму возможность совершения операций по сдаче в аренду имущества на таких условиях, что с учетом взаимозависимости участников сделок и отсутствия разумных экономических причин к установлению цены в столь заниженном размере, позволяет сделать вывод о том, что поведение налогоплательщика при определении условий сделок было про

  • 09.01.2017  

    Оценив представленные в дело документы, суды обоснованно пришли к выводу, что исходя из особенностей производственного процесса предприятия, определить амортизационные отчисления методом прямого счета невозможно. Подобное распределение в итоге привело бы к искажению учета и невозможности формирования полной, достоверной и объективной информации о деятельности общества вследствие искажения величины прямых расходов, приходящей

  • 04.01.2017  

    Две судебные инстанции исследовали и оценили фактические обстоятельства налогового спора относительно выдачи подарочной карты в рамках проводимых маркетинговых акций при приобретении определенного вида товара. В ходе судебных заседаний установлено, что такое маркетинговое мероприятие как выдача подарочной карты привело в спорной правовой ситуации к неверному учету доходов по соответствующему отчетному периоду и искажению нал


Вся судебная практика по этой теме »

Объект налогообложения
Все законодательство по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все законодательство по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все законодательство по этой теме »

Объект налогообложения
Все законодательство по этой теме »