Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Налоговые риски при покупке-продаже недвижимости

Право пользоваться коммунальными услугами переходит от бывшего собственника к новому вместе со зданием. Компенсация «переходных» расходов грозит налоговыми проблемами как одной, так и другой стороне сделки купли-продажи недвижимости.

02.07.2014
Актуальная бухгалтерия

Автор: Антон Балдов, ведущий консультант по бухгалтерскому и налоговому учету компании «НАФКО-Консультанты»

При реализации здания либо его части продавец и покупатель сталкиваются с тем, что в момент перехода права собственности договоры с коммунальными службами еще не перезаключены на нового собственника недвижимости. Как следствие, обязательства оплачивать коммунальные услуги лежат на собственнике до тех пор, пока «коммунальный» договор не будет оформлен с покупателем объекта. Такая неоднозначная ситуация приводит к налоговым рискам в части НДС и налога на прибыль как у первоначального собственника, с которым подписаны договоры на поставку электроэнергии и тепла, так и у приобретателя недвижимости.

Практика такова, что часто в договор по приобретению недвижимости включается условие о компенсации покупателем затрат на коммунальное обслуживание продавцу. Основанием для перечисления денег в таком случае является перевыставление счетов.

Риски у продавца по налогу на прибыль

Сумму компенсации стоимости коммунальных услуг, полученную первоначальным собственником от покупателя недвижимости, налоговые инспекторы могут расценить как доход для первоначального собственника и доначислить ему налог на прибыль.

В то же время продавец объекта не признает выручкой компенсацию коммунальных услуг, так как не оказывает коммунальные услуги, и не может быть энергоснабжающей организацией. Он лишь собирает коммунальные платежи и перечисляет их снабжающим организациям. Поэтому, исходя из оценки норм статей 247, 248, 249 и 250 Налогового кодекса, суммы, полученные в счет возмещения по энерго-, водо- и теплоснабжению, нельзя признать доходом. Данная точка зрения подтверждается и разъяснениями УФНС России по г. Москве (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675). Соответственно, у продавца не возникает и расходов в части стоимости коммунальных услуг, компенсированных покупателем недвижимости.

«Прибыльные» риски покупателя

У покупателя недвижимости обратная ситуация. Сумму компенсации за коммунальные услуги инспекторы могут снять из расходов по налогу на прибыль. Финансовое ведомство (письма Минфина России от 14.05.2013 № 03-03-06/2/16693, от 26.03.2008 № 03-03-06/1/203) указывает, что только при наличии у компании заключенного «коммунального» договора расходы на такие услуги могут учитываться в расходах для целей налога на прибыль. Более того, по мнению Минфина России (письмо Минфина России от 25.05.2006 № 03-03-04/1/477), затраты на компенсацию «коммуналки» не признаются экономически обоснованными расходами, если они произведены на основании договора поручительства, заключенного в обеспечение обязательств по оплате коммунальных услуг, между прежним и новым собственником объекта.

Однако если новый собственник все же готов к определенным рискам, то в данной ситуации можно воспользоваться позицией УФНС России по г. Москве (письмо УМНС России по г. Москве от 26.02.2004 № 26-12/12888). По мнению чиновников, с момента госрегистрации права собственности на здание к покупателю переходит обязанность по содержанию этого имущества (ст. 210 ГК РФ).

Следовательно, если новый собственник объекта недвижимости несет расходы по оплате фактически потребленных им коммунальных услуг (либо осуществляет их возмещение бывшему собственнику до момента перезаключения соответствующих договоров с коммунальными службами), такие расходы могут учитываться для целей налогообложения прибыли при условии их соответствия критериям статьи 252 Налогового кодекса.

Документальным подтверждением будут счета бывшего собственника, составленные на основании аналогичных документов, выставленных ему коммунальными службами (письмо УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19-11/048675).

«Коммунальный» НДС у первоначального собственника

При реализации здания не происходит одновременной реализации права пользования (потребления) коммунальных услуг. Так, ВАС РФ (пост. Президиума ВАС РФ от 08.12.1998 № 5905/98) разъяснил, что абонентом по договору энергоснабжения является лицо, на балансе которого числится объект, потребляющий энергию.

В связи с этим при перевыставлении новому владельцу счетов за коммунальные услуги выставлять счет-фактуру первоначальный собственник на сумму потребленной «коммуналки» не должен. НДС с этих сумм нельзя принять к вычету, поскольку услуги «использованы» в НДС-необлагаемой деятельности. Сумма налога включается в расходы, которые компенсирует новый собственник. Такой вывод можно сделать на основании норм статьи 170 Налогового кодекса.

Есть и альтернативная точка зрения, позволяющая бывшему собственнику принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам. Она основана на аналогии с операциями аренды в части перевыставления арендодателем счетов по коммунальным услугам в адрес арендатора. По данному вопросу есть огромное количество писем специалистов как Минфина России, так и ФНС России, а также сформировалась обширная судебная практика.

В настоящее время специалисты финансового и налогового ведомств позволяют арендодателям принимать к вычету НДС по перевыставленным коммунальным расходам (письма Минфина России от 10.02.2011 № 03-03-06/1/86, ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@). Суды также подтверждают, что арендодатель вправе получить вычет по НДС, поскольку обеспечение коммунальными услугами является неотъемлемой частью арендных отношений (пост. ФАС МО от 19.10.2012 № Ф05-9953/12, ФАС УО от 26.03.2012 № Ф09-723/12).

Учет НДС у приобретателя недвижимости

Приобретатель недвижимости не вправе принять к вычету НДС по перевыставленным коммунальным счетам, так как за потребленные коммунальные услуги у него отсутствует счет-фактура. А значит, не соблюдено одно из условий для возникновения права на вычет (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Разместить:
КупиДом ИЖСович
27 ноября 2016 г. в 9:18

Очень интересно изложены риски, которые обычно даже не учитываются при совершении сделки купли-продажи недвижимости >

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Объект налогообложения
Все новости по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все новости по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все новости по этой теме »

Объект налогообложения
Все новости по этой теме »

Объект налогообложения
Все статьи по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все статьи по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все статьи по этой теме »

Объект налогообложения
Все статьи по этой теме »

Объект налогообложения
  • 02.07.2017  

    Суд отметил, что общество, признавая факт нарушения в виде неучета при применении положений ст. 170 НК РФ доходов от выданных займов, которые также не являются налогооблагаемой реализацией, произвело правильное распределение уплаченного НДС по осуществленным затратам, связанным с функционированием объекта недвижимости (бизнес-центра) и последующей сдачей его помещений в аренду, которая в части доходов, полученных от иностран

  • 28.06.2017  

    Заявителем и его контрагентами не фиксировалась стоимость передаваемого оборудования, составляющего неотделимые улучшения помещений, но это не освобождает налогоплательщика от обязанности исчислить и уплатить НДС, в связи с чем инспекция правомерно применила отраженную в учете заявителя остаточную стоимость оборудования посчитав ее рыночной.

  • 26.06.2017  

    Полагая, что общество ошибочно излишне уплатило сумму НДС сверх выкупной цены приобретаемого муниципального имущества, в результате чего департамент обогатился за его счет на спорную сумму налога, которая подлежит оплате в бюджет на основании части 3 статьи 161 НК РФ, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском. То обстоятельство, которое в настоящем пытается донести истец, что он фактически ошибался относительно цен


Вся судебная практика по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
  • 26.06.2017  

    Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации правовой статус органов местного самоуправления позволяет признавать их плательщиками налога на добавленную стоимость в отношении операций по реализации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями, составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образ

  • 07.06.2017  

    Право налогоплательщика на применение налоговых вычетов по приобретенным товарам (работам, услугам) не ставится в зависимость от использования данных товаров либо результатов работ (услуг) для осуществления налогооблагаемой деятельности в периоде их приобретения, равно как и от начала использования товаров либо результатов работ (услуг) в такой деятельности. Соответственно определяющим моментом в данном случае служит назначе

  • 05.06.2017  

    Инвестиционный договор отвечает признакам договора простого товарищества в случае, если производилось объединение вкладов в совместную деятельность, имеется условие о вкладах; ведется отдельный бухгалтерский учет по совместной деятельности; условиями контракта определено, кто из участников договора ведет общие дела. В противном случае инвестиционный контракт не может быть признан договором простого товарищества. Суды пришли


Вся судебная практика по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
  • 24.07.2017  

    Налоговый орган в ходе выездной проверки установил, что общество реализовало компании объекты недвижимого имущества, при этом проверяющий орган указал на факт взаимозависимости применительно к нормам статьи 20 НК РФ и применил нормы статьи 40 НК РФ, согласно которой Инспекция вправе осуществлять контроль по сделкам между взаимозависимыми лицами. Выводы решения инспекции о событии налогового правонарушения в виде неполной упл

  • 17.07.2017  

    Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, суды обоснованно согласились с доводом налогового органа об отсутствии фактического раздельного учета операций, подлежащих обложению ЕНВД и по общей системе налогообложения, правомерно признав обжалуемое решение инспекции законным и обоснованным.

  • 17.07.2017  

    Суды пришли к правильному выводу, что в результате реализации работ, Общество не вправе применять порядок определения суммы расходов на производство и реализацию, установленный в абз. 3 п. 2 ст. 318 НК РФ, а именно относить суммы прямых расходов, осуществленных в 2013 году, в полном объеме на уменьшение доходов от производства и реализации данного налогового периода без распределения на остатки незавершенного производства. П


Вся судебная практика по этой теме »

Объект налогообложения
  • 12.07.2017  

    Основанием для начисления налоговым органом налога на прибыль организаций явилось то обстоятельство, что общество включило в состав расходов стоимость 942 единиц товара, приобретенные у поставщика, тогда как представленными документами было подтверждено использование в производстве и реализация лишь 280 единиц. Следовательно, реальность приобретения обществом 942 единиц товара у поставщика была признана налоговым органом, в

  • 05.07.2017  

    При уступке налогоплательщиком – продавцом товара (работ, услуг), осуществляющим исчисление доходов (расходов) по методу начисления, права требования долга третьему лицу после наступления предусмотренного договором о реализации товаров (работ, услуг) срока платежа отрицательная разница между доходом от реализации права требования долга и стоимостью реализованного товара (работ, услуг) признается убытком по сделке уступ

  • 28.06.2017  

    Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды исходили из тех обстоятельств, что налоговый орган при вынесении оспариваемого решения сделал обоснованные выводы о необоснованно предъявленных заявителем к вычету сумм налога на добавленную по взаимоотношениям с контрагентами и включении их в состав расходов по налогу на прибыль затрат по сделкам с указанными организациями.


Вся судебная практика по этой теме »

Объект налогообложения
Все законодательство по этой теме »

Порядок определения налоговой базы
Все законодательство по этой теме »

Порядок признания доходов и расходов
Все законодательство по этой теме »

Объект налогообложения
Все законодательство по этой теме »