Отнесение в расходы затрат на право на заключение договора аренды земли

Многие налогоплательщики в своей деятельности сталкиваются с тем, что прежде чем заключить договор аренды земельного участка, необходимо заплатить за право на заключения договора аренды. В связи с этим возникает вопрос, можно ли относить данные расходы в уменьшение налога на прибыль. Налоговые органы считают, что так как данный расход прямо не поименован, то он и не уменьшает налогооблагаемую прибыль. Насколько правомерна такая позиция, рассматривали в Постановлении ФАС Московского округа от 2 июля 2004 г. № КА-А40/5175-04:

"По вопросу отнесения ООО "Крона-Маркет" на расходы затрат, связанных с заключением договора аренды.

Налоговым органом приводится довод о том, что главой 25 Налогового кодекса РФ прямо не предусмотрено отнесение расходов на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка, предназначенного для использования в производственной деятельности, к расходам, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Налоговая инспекция полагает безосновательным вывод суда о том, что оплата права на заключение договора аренды земельного участка является единовременным платежом, и в соответствии с пп. 1 п. 7 ст. 272 Налогового кодекса РФ он является обязательным неналоговым платежом, и датой его осуществления признается дата начисления.

Между тем судом правильно применены положения п. 1 ст. 272 Налогового кодекса РФ, сделан правильный вывод о том, что спорный обязательный платеж является единовременным, отсутствует необходимость применения равномерного принципа распределения понесенных расходов, поскольку он распространяется только на сделки, длящиеся более одного налогового периода.

Судом правильно определена правовая природа спорного платежа с указанием на положения ст. 9 Закона г. Москвы от 16.07.97 N 34 как платежа по оплате права на заключение договора аренды земельного участка, вследствие чего он является единовременным и его результатом является факт заключения договора аренды."

Выводы:

Так как затраты на приобретения права на заключения договора аренды земельного участка прямо не поименованы в статье 270 НК РФ, то они могут уменьшать налогооблагаемую прибыль при соблюдении требований статьи 252 НК РФ.

Поскольку часто на приобретаемом участке налогоплательщик может построить объект основных средств, возникает вопрос о порядке признания в качестве расхода затрат на приобретение права на заключение договора аренды. На наш взгляд, в таком случае необходимо исходить из следующего:

Приобретение права аренды регламентировано законом г. Москвы «Об основах платного землепользования в городе Москве» № 34 от 16.07.97. Статьей 1 дано законодательное определение права на заключение договора, под которым понимается право лица, признанного победителем торгов, предметом которых являлось право на заключение договора аренды земельного участка, и выполнившего обязательства по оплате в установленном порядке определенной на торгах суммы.

Приобретение (выкуп) права аренды осуществляется лицом, ставшим победителем указанных торгов, путем заключения сделки купли-продажи с Московской городской администрацией. При этом покупатель, полностью уплативший определенную на торгах сумму, кроме права на заключение договора аренды, имеет право с момента регистрации договора на совершение сделок с арендными правами на земельный участок, если условиями торгов не установлено иное.

Право на заключение договора аренды можно, на наш взгляд, рассмотреть как одну из разновидностей имущественных прав. Лицо, являющееся субъектом такого права, обладает правом требовать совершения определенных действий от конкретного лица, которые носят имущественный характер.

Данное имущественное право возникает у правообладателя в момент исполнения обязательств по оплате такого права в соответствии с условиями проведенных торгов и договора купли-продажи. Момент прекращения действия такого права законом г. Москвы № 34 четко не регламентирован. Однако, срок окончания действия можно установить на основании общих норм гражданского законодательства. Имущественному праву корреспондирует обязанность должника выполнить определенное действие (в данном случае заключить договор аренды). В момент, когда договор аренды будет заключен и вступит в законную силу, обязательство Московской городской администрации будет считаться прекращенным путем надлежащего исполнения (ст. 408 ГК РФ). Следовательно, в момент вступления в силу договора аренды земельного участка имущественное право на заключение договора аренды будет считаться прекращенным.

 Первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов в соответствии с НК РФ (пункт 1 статьи 257 НК РФ).

 Таким образом, критерием отнесения расходов в первоначальную стоимость основного средства является связь расходов с сооружением конкретного объекта основных средств. Мы исходим из того, что такая связь должна быть непосредственной, то есть прямой. В противном же случае, необходимо было включать в стоимость основных средств зарплату охраны, административного персонала, канцелярские расходы и т.п.

По нашему мнению, приобретение права на заключение договора аренду непосредственно связано с будущим заключением договора аренды участка земли, а не со строительством какого-либо объекта. Рассматриваемое право полностью реализуется в момент заключения договора аренды.

Учитывая изложенное, расходы по приобретению права на заключение договора аренды, по нашему мнению, имеют косвенную связь со строительством объекта на данном участке, поэтому не включаются в стоимость объекта основных средств.

Расходы, принимаемые для целей налогообложения признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты (пункт 1 статьи 272 НК РФ). То есть в момент заключения договора аренды право полностью использовано и сам расход уже произведен в период заключения договора аренды, поэтому стоимость данного права не может быть перенесена на будущее.

Следует также отметить, в Письме МНС РФ от 02.04.2003 № 47-0-10/105-Л737 указывается, что право на заключение договора аренды полностью включается в первоначальную стоимость основного средства. На наш взгляд, нормы НК РФ позволяют налогоплательщику списать рассматриваемое право единовременно.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий