Бухгалтерский и налоговый учет реализации здания

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Волкова Ольга

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор, член РСА Горностаев Вячеслав

Организация применяет общую систему налогообложения, является налогоплательщиком НДС.

Организацией с целью перепродажи приобретено здание крытой стоянки автомашин по цене 3 878 476,33 руб., в том числе НДС 20% - 646 412,72 руб. В ближайшее время собирается продавать этот объект за такую же цену.

Как учесть эти операции в бухгалтерском и налоговом учете?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Бухгалтерский и налоговый учет реализации здания в рассматриваемом случае аналогичен учету при продаже любого другого товара. Производимые записи по счетам синтетического учета приведены ниже.

Обоснование вывода:

Если организация при покупке планировала продать здание крытой стоянки автомашин (даже в неопределенном будущем), то его изначально следовало оприходовать на счете 41 "Товары". Это связано с тем, что на этом счете отражают любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и недвижимость. Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям п. 4 ПБУ 6/01 "Учет основных средств". Принятие к учету товаров осуществляется в момент перехода к покупателю права собственности. Если право собственности на момент получения товара к покупателю еще не перешло, то товар принимается на ответственное хранение и учитывается на счете 002 за балансом. Право собственности на недвижимость происходит в момент регистрации права собственности (п. 2 ст. 223, ст. 551 ГК РФ).

Налог на добавленную стоимость

Для целей налогообложения НДС товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации (п. 3 ст. 38 НК РФ).

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ реализация товаров на территории РФ признается объектом налогообложения по НДС. При этом согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией признается переход права собственности на товары.

Согласно п. 1 ст. 167 НК РФ моментом определения налоговой базы НДС является наиболее ранняя из следующих дат:

1) день отгрузки товаров;

2) день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров.

В соответствии с п. 3 ст. 167 НК РФ в случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача прав собственности в целях исчисления налоговой базы по НДС приравнивается к отгрузке, если иное не предусмотрено п. 16 ст. 167 НК РФ. Согласно этому пункту при реализации недвижимого имущества датой отгрузки в целях НДС признается день передачи недвижимости покупателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества.

Если оплата от покупателя получена раньше момента передачи недвижимости, обязанность исчислить и уплатить НДС у продавца возникнет впервые в том налоговом периоде, когда получена предоплата за имущество.

Пунктом 1 ст. 168 НК РФ предусмотрено, что при реализации товаров налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров соответствующую сумму налога. При определении суммы налога ставка налога устанавливается в соответствии со ст. 164 НК РФ.

Налоговая база определяется в соответствии с п. 1 ст. 154 НК РФ как стоимость этих товаров, исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них НДС.

Налог на прибыль

Для целей исчисления налога на прибыль выручка от продажи объектов недвижимости учитывается в составе доходов от реализации на основании п. 1 ст. 249 НК РФ.

В общем случае при использовании метода начисления датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая в соответствии с п. 1 ст. 39 НК РФ (п. 3 ст. 271 НК РФ), то есть дата перехода права собственности. Датой реализации недвижимости признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества, то есть независимо от даты государственной регистрации прав (даты подачи документов на госрегистрацию).

Подпункт 3 п. 1 ст. 268 НК РФ предусматривает, что при реализации товаров (а именно в таком качестве выступает реализуемое имущество) налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость их приобретения, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой для целей налогообложения одним из методов оценки (письмо Минфина России от 04.02.2014 N 03-03-06/1/4193).

В абзаце шестом пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ указывается, что при реализации имущества и (или) имущественных прав налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества. При этом при реализации покупных товаров расходы, связанные с их покупкой и реализацией, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ.

В соответствии с абзацем вторым ст. 320 НК РФ в сумму издержек обращения включаются расходы налогоплательщика - покупателя товаров на доставку этих товаров, складские расходы и иные расходы текущего месяца, связанные с приобретением, если они не учтены в стоимости приобретения товаров, и с реализацией этих товаров.

Таким образом, для целей налогообложения прибыли продавец сможет уменьшить доходы от реализации здания на стоимость его приобретения и иные произведенные расходы, непосредственно связанные с продажей имущества.

Бухгалтерский учет

Выручка от продажи товаров признается в составе доходов от обычных видов деятельности в размере договорной стоимости товаров на дату перехода права собственности на них к покупателю (п.п. 5, 6, 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации"). Такие доходы отражаются на счете 90 "Продажи", субсчет "Выручка", в корреспонденции с дебетом счета 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками". Одновременно с кредита счета 41 "Товары" в дебет счета 90, субсчет "Себестоимость продаж", списывается фактическая себестоимость актива, которая является расходом по обычным видам деятельности (п.п. 5, 7, 9, 19 ПБУ 10/99 "Расходы организации", Инструкция по применению Плана счетов).

Операции по продаже (реализации) здания будут отражаться записями:

Дебет 62 Кредит 90, субсчет "Выручка"

- 3 878 476,33 руб. - признана выручка от реализации;

Дебет 90, субсчет "НДС" Кредит 68, субсчет "Расчеты по НДС"

- 646 412,72 руб. - начислен НДС по установленной п. 3 ст. 164 НК РФ ставке (поскольку льготы в данном случае нет);

Дебет 90, субсчет "Себестоимость продаж" Кредит 41

- 3 232 063,61 руб. - списана фактическая себестоимость здания.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий