Аналитика / Налогообложение / Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры, если сумма дохода отличается от кадастровой стоимости?
Как рассчитать НДФЛ при продаже квартиры, если сумма дохода отличается от кадастровой стоимости?
В каком размере физическому лицу необходимо уплатить налог?
05.11.2020Российский налоговый порталОтвет подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим
Ответ прошел контроль качества
Физическое лицо приобрело квартиру стоимостью 4 150 000 руб. (дата приобретения - 27.12.2019). Позднее он продал ее за 4 300 000 руб. (дата продажи - 16.06.2020). Кадастровая стоимость квартиры - 3 900 000 руб.
В каком размере физическому лицу необходимо уплатить налог?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Доход, полученный от продажи квартиры, подлежит обложению НДФЛ. Однако сумма полученного дохода может быть уменьшена на имущественный вычет (1 000 000 руб.) или на расходы, связанные с приобретением данной квартиры.
Обоснование вывода:
Согласно подпункту 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.
При определенных обстоятельствах такие доходы могут освобождаться от налогообложения: так, в соответствии с пунктом 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, квартир, находившихся в собственности налогоплательщика в течение установленного законом срока (три года и пять лет). В рассматриваемом случае проданная квартира находилась в собственности налогоплательщика менее года, поэтому положения пункта 17.1 ст. 217 НК РФ не применяются.
Соответственно, доход от реализации квартиры подлежит обложению НДФЛ. По умолчанию налог уплачивается с той суммы, за которую продана квартира (4 300 000 руб.), ставка налога установлена в размере 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ). В то же время налогоплательщик вправе воспользоваться налоговыми вычетами, предусмотренными ст. 220 НК РФ. Причем вычет, связанный с продажей недвижимости, может быть реализован в двух формах:
- в виде собственно вычета в размере, не превышающем 1 000 000 рублей (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). Применительно к рассматриваемой ситуации это будет означать, что сумма налогооблагаемого дохода составит 3 300 000 руб. (4 300 000 - 1 000 000), сумма налога к уплате - 429 000 руб. Предоставление данного вычета не требует специального подтверждения;
- в виде уменьшения полученного от продажи квартиры дохода на сумму расходов, связанных с ее приобретением (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ). Применительно к рассматриваемой ситуации это будет означать, что сумма налогооблагаемого дохода составит 150 000 руб (4 300 000 - 4 150 000), сумма налога к уплате - 19 500 руб. При этом налогоплательщику необходимо иметь документы, фактически подтверждающие эти расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки или другие документы).
Согласно позиции Минфина России расходы на ремонт квартиры, произведенные налогоплательщиком в период его проживания в ней, не являются расходами, связанными с приобретением квартиры и не уменьшают доходы, полученные от ее продажи (письма от 17.06.2019 N 03-04-05/43939, от 24.05.2019 N 03-04-05/37886, от 01.10.2018 N 03-04-05/69992, от 10.02.2012 N 03-04-05/5-158, от 01.12.2011 N 03-04-05/7-980)*(1). В письмах от 17.06.2019 N 03-04-05/43939, от 03.11.2016 N 03-04-05/64773, от 14.08.2015 N 03-04-05/47023 изложен аналогичный взгляд в отношении расходов на оплату услуг агента по поиску и приобретению квартиры, а также расходов, связанных с оформлением права собственности на нее по мнению ведомства данные расходы также не могут учитываться при уменьшении дохода от продажи квартиры.
В отличие от имущественного вычета при покупке жилья, вычет по доходам, полученным от продажи имущества, может применяться неоднократно. НК РФ не содержит каких-либо ограничений на этот счет (письма Минфина России от 25.02.2010 N 03-04-05/7-68, от 17.11.2006 N 03-05-01-05/254, УФНС России по г. Москве от 11.06.2009 N 20-15/4/059567).
Для получения вычета при продаже имущества, находившегося в собственности налогоплательщика менее трех (пяти) лет, налогоплательщик должен самостоятельно рассчитать НДФЛ и представить в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи недвижимости (пп. 2 п. 1 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ). Подать декларацию в налоговую инспекцию можно лично или через представителя, почтовым отправлением с описью вложения, через МФЦ, а также в электронной форме, в том числе через Единый портал госуслуг или личный кабинет налогоплательщика (п. 4 ст. 80 НК РФ).
К сведению:
Кадастровая стоимость квартиры имела бы практическое значение для вопросов налогообложения только в том случае, если бы объект недвижимости продавался по цене ниже 70% его кадастровой стоимости (для рассматриваемой ситуации ниже 2 730 000 руб. Тогда полученный физическим лицом доход (для целей исчисления НДФЛ) принимался бы равным 70% кадастровой стоимости, независимо от того, какая сумма фигурирует в договоре купли-продажи (п. 2 ст. 214.10 НК РФ).
Темы: Порядок уплаты  Облагаемые доходы  
- 04.03.2022 Как платить налог в случае продажи земельного участка, который был ранее разделен?
- 03.03.2022 Сотрудник компании получил выплату на погребение: обязан ли работодатель удержать с этой выплаты налог?
- 28.02.2022 Каковы правила освобождения стоимости путевки от налога?
- 04.03.2022 Минфин рассказал, как платить НДФЛ при продаже криптовалюты
- 11.02.2022 В 6-НДФЛ отражается только та зарплата, которая была начислена и выплачена сотрудникам
- 10.02.2022 Имущество в аренду – кто платит налоги?
- 16.02.2024 Должна ли организация платить какие-либо налоги с организации питания сотрудникам?
- 05.10.2023 Сотрудник компании – гражданин Республики Беларусь: какую ставку НДФЛ применять?
- 02.10.2023 Продажа имущества от тети племяннику и вопрос расчета НДФЛ
- 03.07.2023 Порядок расчета налоговой базы по НДФЛ для 12% ставки при выплате дивидендов генеральному директору
- 03.07.2023 Премия для мобилизованных работников и НДФЛ
- 11.05.2023 Какими документами подтвердить налоговый статус резидента РФ?
- 27.03.2024
Оспариваемым решением
обществу были доначислены НДФЛ и штраф в связи с тем, что при выплате доходов физическим лицам в рамках договоров аренды транспортных средств с экипажем обществом не был исчислен и удержан НДФЛ из доходов физических лиц при фактической выплате.Итог: в удовлетворении требования отказано, поскольку доказано наличие у общества обязанности удерживать и перечислять в бюджет НДФЛ в качест
- 04.02.2024
Налоговый орган
взыскал с налогоплательщика НДФЛ, пени и штраф за счет денежных средств, находящихся на счетах последнего. Налогоплательщик заявил, что он переплатил НДФЛ.Итог: в удовлетворении части требования отказано, поскольку за налогоплательщиком в спорный период числится задолженность по уплате НДФЛ и поскольку он пропустил срок на оспаривание требований. Производство по требованию о признании нед
- 08.11.2023
Налоговый орган
начислил страховые взносы, НДФЛ, пени, штраф со ссылкой на фиктивное заключение обществом гражданско-правовых договоров с третьими лицами, фактически осуществляющими трудовую функцию.Итог: в удовлетворении требования отказано, так как гражданско-правовые договоры с третьими лицами имели систематический характер, закрепляли в предмете договора трудовую функцию, значение для сторон имел сам
- 23.08.2023
Налогоплательщику начислен
НДФЛ исходя из новой кадастровой стоимости объекта недвижимости, его жалоба оставлена без удовлетворения.Итог: 1) Требование удовлетворено, поскольку спорный объект не являлся предметом массовой государственной кадастровой оценки, новая кадастровая стоимость объекта может применяться для расчета НДФЛ не ранее, чем с нового налогового периода; 2) Производство по делу прекращено,
- 19.04.2023
Обществом как
налоговым агентом не удержан НДФЛ с сумм, перечисленных руководителю и иным лицам, имеющим статус индивидуальных предпринимателей и плательщиков налога на профессиональный доход (НПД), за аренду транспортных средств и оказание услуг по управлению.Итог: требование удовлетворено, поскольку предметом договора аренды является переход имущественных прав, выплаты не подпадают под ограничения, уст
- 24.10.2022
Решение мотивировано
тем, что общество необоснованно произвело уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль путем учета хозяйственных операций, не имевших места в действительности. Также был установлен факт несвоевременного перечисления НДФЛ.Итог: в удовлетворении требования отказано, поскольку налоговым органом доказано нарушение обществом п. 1 ст. 54.1 НК РФ в результате искажения сведений о фактах х
- 10.04.2024 Письмо ФНС России от 19.02.2024 г. № БС-17-11/506@
- 08.04.2024 Письмо Минфина России от 15.03.2024 г. № 03-04-05/23161
- 26.03.2024 Письмо ФНС России от 29.01.2024 г. № БС-4-11/831@
- 18.04.2024 Письмо ФНС России от 07.02.2024 г. № БС-4-11/1289@
- 13.03.2024 Письмо ФНС России от 27.12.2023 г. № БС-4-11/16416@
- 06.03.2024 Письмо Минфина России от 20.02.2024 г. № 03-00-05/14806
Комментарии