Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Аренда по предварительному договору: налоговый учет

Аренда по предварительному договору: налоговый учет

Может ли арендатор учесть расходы по аренде склада и офиса в целях исчисления налога на прибыль?

01.11.2013
ГАРАНТ
Автор: эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Гусев Кирилл, Родюшкин Сергей

Организация арендует складские и офисные помещения в только что построенном складском комплексе. Правоотношения между организацией-арендатором и арендодателем оформлены предварительным договором аренды помещений. Предварительный договор аренды оформлен из-за того, что у арендодателя пока нет никакой правоустанавливающей документации на складские помещения (разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, свидетельства о праве собственности нет). Сторонами оформлен акт приема-передачи помещений, арендатор начал хранить свои товарно-материальные ценности на складе. Арендатором помещения используются в деятельности, облагаемой НДС.

Может ли арендатор учесть расходы по аренде склада и офиса в целях исчисления налога на прибыль и принять к вычету НДС, предъявленный арендодателем?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: признание расходов на оплату полученного в пользование склада, право собственности на который не зарегистрировано, а разрешение на ввод в эксплуатацию которого не получено, в расходах по налогу на прибыль и принятие к вычету НДС, предъявленного арендодателем, может привести к спорам с налоговыми органами.

В этом случае свою позицию организации, скорее всего, придется отстаивать в суде. При этом анализ судебной практики свидетельствует о том, что у организации есть все шансы на решение спора в суде в свою пользу.

Обоснование вывода:

Гражданско-правовые аспекты

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 г. № 59 сформулировал свою точку зрения следующим образом: 2...Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора аренды являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора аренды, а не обязательства по поводу недвижимого имущества...».

Таким образом, предварительный договор лишь фиксирует достигнутые сторонами обязательства по существенным вопросам заключения в будущем основного договора.

Следовательно, предметом предварительного договора может являться только обязательство по поводу заключения договора аренды в будущем на определенных условиях. Каких-либо прав и обязанностей, предусмотренных гражданским законодательством по договору аренды, у сторон по предварительному договору не возникает.

Налог на прибыль

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. При этом установлено, что расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно правовой позиции ВАС РФ отраслевое нормативное регулирование и нарушение этого регулирования само по себе не ведет к возникновению негативных налоговых последствий, за исключением случаев, когда налоговое законодательство прямо устанавливает необходимость соблюдения соответствующих положений отраслевого законодательства (постановления Президиума ВАС РФ от 18.09.2007 г. № 5600/07, от 19.04.2005 г. № 13591/04).

Учитывая приведенную правовую позицию, судебные органы отмечают, что нормы налогового законодательства не связывают право арендатора учесть в составе расходов арендные платежи с правомерностью заключения договора аренды (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 26.08.2011 г. № Ф05-8295/11 по делу № А40-111077/2010, от 02.02.2011 г. № Ф05-14259/10 по делу № А40-30630/2010).

Кроме того, как отметил ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 14.05.2013 г. № Ф04-1869/13 по делу № А81-2053/2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию лишь подтверждает, что объект соответствует проекту и отвечает строительным нормам. Наличие или отсутствие такого разрешения само по себе не влияет на налоговые последствия. При этом получение такого разрешения и регистрация права собственности на вновь созданный объект целиком зависит от волеизъявления владельца объекта.

Применительно к взиманию арендной платы специалисты Минфина России придерживаются следующей позиции.

Согласно положениям ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, организация – арендатор помещений вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке.

В том случае, если арендуемый объект недвижимости эксплуатируется в течение длительного времени (в течение нескольких лет) и у правообладателя отсутствует регистрация права собственности на арендуемое недвижимое имущество, Минфин России отказывает арендатору в праве учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций (смотрите письма Минфина России от 04.04.2012 г. № 03-03-06/1/180, от 01.12.2011 г. № 03-03-06/1/791, от 13.05.2011 г. № 03-03-06/1/292).

В то же время в отношении инвесторов, получивших результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них Минфин России и налоговые органы делают иное заключение. Так УФНС России по г. Москве в письме от 05.05.2011 г. № 16-15/044319@ отмечает, что платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще не зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в составе расходов при условии использования имущества, полученного по договору временного пользования, в деятельности, направленной на получение доходов. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий сделок (смотрите также письма Минфина России от 30.08.2010 г. № 03-03-05/193, ФНС России от 27.08.2010 г. № ШС-37-3/10187).

Таким образом, мнения официальных органов и судов по вопросу включения данных расходов в налоговую базу по налогу на прибыль разнятся.

Поэтому если организация в рассматриваемой ситуации решит учитывать расходы на оплату полученного в пользование склада, право собственности, на который не зарегистрировано, а разрешение на ввод в эксплуатацию которого не получено, то не исключена вероятность возникновения споров с налоговыми органами.

При этом свою позицию организации, скорее всего, придется отстаивать в суде.

НДС

Из положений п. 2 ст. 171 НК РФ и п. 1 ст. 172 НК РФ следует, что в общем случае организация имеет право на вычет НДС, если одновременно выполняются следующие условия:

– приобретенные товары (работы, услуги) предназначены для осуществления операций, облагаемых НДС;

– имеется счет-фактура поставщика (подрядчика);

– товары (работы, услуги) приняты к учету;

– имеется соответствующий первичный документ.

К сожалению, нам не удалось найти разъяснения Минфина России и налоговых органов по вопросу о правомерности принятия к вычету НДС по платежам за пользование арендованным помещением до оформления права собственности на указанное помещение арендодателем, а также до получения на него разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вместе с тем Минфин России в письме от 16.06.2005 г. № 03-04-11/132 разъяснил, что если понесенные затраты не уменьшают налогооблагаемой прибыли, а покрываются за счет собственных средств, то они не участвуют в облагаемой НДС деятельности, так как объект обложения НДС не возникает, а значит, и "входной" НДС по указанным расходам к вычету не принимается.

Арбитражные суды считают, что при соблюдении условий, установленных ст.ст. 171 и 172 НК РФ, «входной» НДС по арендным платежам даже по недействительному договору принять к вычету можно. Правда, и расходы на арендную плату были признаны этими судами правомерными (смотрите постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 г. № Ф04-2117/2007(33186-А27-31), ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2008 по делу № А56-52896/2007).

ФАС Московского округа в постановлении от 03.07.2008 г. № КА-А40/5702-08-1,2 после рассмотрения дела указал, что отсутствие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не опровергает правомерности включения соответствующих сумм НДС в налоговые вычеты. Требование о наличии указанного разрешения, равно как и требование о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, не предусмотрено законодательством о налогах и сборах в качестве условия для начисления амортизации. Определением ВАС РФ от 11.11.2008 г. № 14037/08 в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора отказано.

Таким образом, принятие НДС к вычету в рассматриваемой ситуации сопряжено с высокими налоговыми рисками.

Однако у организации есть шанс в случае возникновения споров с налоговыми органами отстоять свое право на вычет в суде.

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

НДС
Все новости по этой теме »

Налог на прибыль
Все новости по этой теме »

Договор аренды
Все новости по этой теме »

НДС
  • 06.12.2016   Налогоплательщик, заключающий сделки по приобретению товара (выполнению работ, оказание услуг) несет не только гражданско-правовые последствия исполнения указанных сделок, но и налоговые последствия, связанные с возможностью отнесения сумм, уплаченных за товар поставщику на расходы по налогу на прибыль и налоговые вычеты, только в отношении добросовестных контрагентов (поставщиков, подрядчиков, исполнителей), осуществляющих реальную экономическую деятельно
  • 06.12.2016   Судебные инстанции пришли к выводу о доказанности налоговым органом факта получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, поскольку представленные обществом документы в обоснование права на применение налоговых вычетов, содержат недостоверные сведения, составлены формально и не отражают реальность сделок по заявленной ООО "Маристый" схеме поставки топлива, в связи с приобретением которого общество заявило к вычету НДС за 2, 3 кварталы 2014 го
  • 29.11.2016   Для применения вычетов по налогу на добавленную стоимость необходимо, чтобы сделки носили реальный характер, а документы, подтверждающие правомерность применения налоговых вычетов, содержали достоверную информацию.

Вся судебная практика по этой теме »

Налог на прибыль
  • 06.12.2016   Суды правильно указали, что задолженность налогоплательщика по спорным долговым обязательствам перед иностранными компаниями является контролируемой (более чем в 3 раза превышает величину собственного капитала), что сторонами не оспаривается; следовательно, в соответствии с п. 1 ст. 23, подп. 2 п. 2 ст. 269 НК РФ заявитель был обязан на последнее число каждого отчетного периода исчислять предельную величину признаваемых расходом процентов по контролируемой
  • 29.11.2016   Нарушения контрагентом налогоплательщика своих налоговых обязанностей сам по себе не является доказательством получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды. Налоговая выгода может быть признана необоснованной если, налоговым органом будет доказано, что налогоплательщику должно быть известно о нарушениях допущенных контрагентом, в частности, в силу отношений взаимозависимости или аффилированное налогоплательщика с контрагентом.
  • 16.11.2016   Само по себе наличие у налогоплательщика документов, подтверждающих, по его мнению, право на учет в расходах текущего периода убытков прошлых лет, без отражения (указания, заявления) суммы данных убытков в налоговой декларации не является основанием для уменьшения, подлежащего уплате в бюджет по итогам налогового периода налога на прибыль организаций.

Вся судебная практика по этой теме »

Договор аренды
  • 27.03.2012  

    Как отметил ФАС Волго-Вятского округа, уплата арендатором дополнительно к цене услуг суммы НДС предусмотрена НК РФ и является обязательной в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, независимо от наличия в договоре соответствующего условия.

  • 25.11.2011  

    Сделки между взаимозависимыми лицами могут приниматься во внимание лишь при условии, когда упомянутая взаимозависимость не повлияла на результаты этих сделок. Поскольку промежуточные арендатор и субарендаторы признаны лицами, взаимозависимыми с обществом, рыночная стоимость аренды определена исходя из показателей лиц, первых независимых от общества и их контрагентов.

     

  • 14.09.2011  

    Суд установил, что после расторжения договора аренды части недвижимого имущества арендатор возвратил арендодателю помещения в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению, что подтверждается актом приема-передачи. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.


Вся судебная практика по этой теме »