Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Аренда по предварительному договору: налоговый учет

Аренда по предварительному договору: налоговый учет

Может ли арендатор учесть расходы по аренде склада и офиса в целях исчисления налога на прибыль?

01.11.2013
ГАРАНТ
Автор: эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Гусев Кирилл, Родюшкин Сергей

Организация арендует складские и офисные помещения в только что построенном складском комплексе. Правоотношения между организацией-арендатором и арендодателем оформлены предварительным договором аренды помещений. Предварительный договор аренды оформлен из-за того, что у арендодателя пока нет никакой правоустанавливающей документации на складские помещения (разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, свидетельства о праве собственности нет). Сторонами оформлен акт приема-передачи помещений, арендатор начал хранить свои товарно-материальные ценности на складе. Арендатором помещения используются в деятельности, облагаемой НДС.

Может ли арендатор учесть расходы по аренде склада и офиса в целях исчисления налога на прибыль и принять к вычету НДС, предъявленный арендодателем?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: признание расходов на оплату полученного в пользование склада, право собственности на который не зарегистрировано, а разрешение на ввод в эксплуатацию которого не получено, в расходах по налогу на прибыль и принятие к вычету НДС, предъявленного арендодателем, может привести к спорам с налоговыми органами.

В этом случае свою позицию организации, скорее всего, придется отстаивать в суде. При этом анализ судебной практики свидетельствует о том, что у организации есть все шансы на решение спора в суде в свою пользу.

Обоснование вывода:

Гражданско-правовые аспекты

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

На основании п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Президиум ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 г. № 59 сформулировал свою точку зрения следующим образом: 2...Предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью, исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора аренды являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора аренды, а не обязательства по поводу недвижимого имущества...».

Таким образом, предварительный договор лишь фиксирует достигнутые сторонами обязательства по существенным вопросам заключения в будущем основного договора.

Следовательно, предметом предварительного договора может являться только обязательство по поводу заключения договора аренды в будущем на определенных условиях. Каких-либо прав и обязанностей, предусмотренных гражданским законодательством по договору аренды, у сторон по предварительному договору не возникает.

Налог на прибыль

Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных ст. 265 НК РФ, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.

Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. При этом установлено, что расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Согласно правовой позиции ВАС РФ отраслевое нормативное регулирование и нарушение этого регулирования само по себе не ведет к возникновению негативных налоговых последствий, за исключением случаев, когда налоговое законодательство прямо устанавливает необходимость соблюдения соответствующих положений отраслевого законодательства (постановления Президиума ВАС РФ от 18.09.2007 г. № 5600/07, от 19.04.2005 г. № 13591/04).

Учитывая приведенную правовую позицию, судебные органы отмечают, что нормы налогового законодательства не связывают право арендатора учесть в составе расходов арендные платежи с правомерностью заключения договора аренды (смотрите, например, постановления ФАС Московского округа от 26.08.2011 г. № Ф05-8295/11 по делу № А40-111077/2010, от 02.02.2011 г. № Ф05-14259/10 по делу № А40-30630/2010).

Кроме того, как отметил ФАС Западно-Сибирского округа в постановлении от 14.05.2013 г. № Ф04-1869/13 по делу № А81-2053/2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию лишь подтверждает, что объект соответствует проекту и отвечает строительным нормам. Наличие или отсутствие такого разрешения само по себе не влияет на налоговые последствия. При этом получение такого разрешения и регистрация права собственности на вновь созданный объект целиком зависит от волеизъявления владельца объекта.

Применительно к взиманию арендной платы специалисты Минфина России придерживаются следующей позиции.

Согласно положениям ст. 219 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Таким образом, организация – арендатор помещений вправе учитывать для целей налогообложения прибыли расходы в виде арендных платежей, уплаченных в рамках договора аренды, заключенного в установленном законодательством порядке.

В том случае, если арендуемый объект недвижимости эксплуатируется в течение длительного времени (в течение нескольких лет) и у правообладателя отсутствует регистрация права собственности на арендуемое недвижимое имущество, Минфин России отказывает арендатору в праве учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций (смотрите письма Минфина России от 04.04.2012 г. № 03-03-06/1/180, от 01.12.2011 г. № 03-03-06/1/791, от 13.05.2011 г. № 03-03-06/1/292).

В то же время в отношении инвесторов, получивших результаты капитальных вложений в форме объектов завершенного строительства, до момента государственной регистрации права на них Минфин России и налоговые органы делают иное заключение. Так УФНС России по г. Москве в письме от 05.05.2011 г. № 16-15/044319@ отмечает, что платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще не зарегистрировано, учитываются в целях налогообложения прибыли в составе расходов при условии использования имущества, полученного по договору временного пользования, в деятельности, направленной на получение доходов. Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они возникают исходя из условий сделок (смотрите также письма Минфина России от 30.08.2010 г. № 03-03-05/193, ФНС России от 27.08.2010 г. № ШС-37-3/10187).

Таким образом, мнения официальных органов и судов по вопросу включения данных расходов в налоговую базу по налогу на прибыль разнятся.

Поэтому если организация в рассматриваемой ситуации решит учитывать расходы на оплату полученного в пользование склада, право собственности, на который не зарегистрировано, а разрешение на ввод в эксплуатацию которого не получено, то не исключена вероятность возникновения споров с налоговыми органами.

При этом свою позицию организации, скорее всего, придется отстаивать в суде.

НДС

Из положений п. 2 ст. 171 НК РФ и п. 1 ст. 172 НК РФ следует, что в общем случае организация имеет право на вычет НДС, если одновременно выполняются следующие условия:

– приобретенные товары (работы, услуги) предназначены для осуществления операций, облагаемых НДС;

– имеется счет-фактура поставщика (подрядчика);

– товары (работы, услуги) приняты к учету;

– имеется соответствующий первичный документ.

К сожалению, нам не удалось найти разъяснения Минфина России и налоговых органов по вопросу о правомерности принятия к вычету НДС по платежам за пользование арендованным помещением до оформления права собственности на указанное помещение арендодателем, а также до получения на него разрешения на ввод в эксплуатацию.

Вместе с тем Минфин России в письме от 16.06.2005 г. № 03-04-11/132 разъяснил, что если понесенные затраты не уменьшают налогооблагаемой прибыли, а покрываются за счет собственных средств, то они не участвуют в облагаемой НДС деятельности, так как объект обложения НДС не возникает, а значит, и "входной" НДС по указанным расходам к вычету не принимается.

Арбитражные суды считают, что при соблюдении условий, установленных ст.ст. 171 и 172 НК РФ, «входной» НДС по арендным платежам даже по недействительному договору принять к вычету можно. Правда, и расходы на арендную плату были признаны этими судами правомерными (смотрите постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 г. № Ф04-2117/2007(33186-А27-31), ФАС Северо-Западного округа от 24.11.2008 по делу № А56-52896/2007).

ФАС Московского округа в постановлении от 03.07.2008 г. № КА-А40/5702-08-1,2 после рассмотрения дела указал, что отсутствие разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не опровергает правомерности включения соответствующих сумм НДС в налоговые вычеты. Требование о наличии указанного разрешения, равно как и требование о государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, не предусмотрено законодательством о налогах и сборах в качестве условия для начисления амортизации. Определением ВАС РФ от 11.11.2008 г. № 14037/08 в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора отказано.

Таким образом, принятие НДС к вычету в рассматриваемой ситуации сопряжено с высокими налоговыми рисками.

Однако у организации есть шанс в случае возникновения споров с налоговыми органами отстоять свое право на вычет в суде.

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

НДС
Все статьи по этой теме »

Налог на прибыль
Все статьи по этой теме »

Договор аренды
Все статьи по этой теме »

НДС
  • 09.10.2017  

    Обстоятельства: Налоговый орган взыскал недоимку по НДС и пени в связи с необоснованным применением вычетов по НДС по нереальным сделкам.

    Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку счета-фактуры содержат недостоверные сведения, подписаны неустановленными лицами и не отражают реальных финансово-хозяйственных операций с контрагентом, у которого отсутствовал персонал, техника, оборот средств по счету носил транзитный характер, налогоп

  • 14.08.2017  

    Обстоятельства: Оспариваемым решением общество привлечено к ответственности в виде штрафа, ему предложено уплатить суммы недоимки по НДС и налогу на прибыль, штрафа, пени.

    Решение: В удовлетворении требования отказано, так как общество реализовало объекты недвижимого имущества взаимозависимому лицу, установлен факт занижения им выручки от реализации недвижимого имущества.

  • 19.07.2017  

    Обстоятельства: По результатам проверки приняты решения об отказе в привлечении общества к налоговой ответственности, об отказе в возмещении НДС, по операции приобретения гербицида (базагран), поскольку завышены вычеты по НДС по сделке с контрагентом, представлены документы, не отражающие реальные хозяйственные операции.

    Решение: В удовлетворении требования отказано, так как налоговым орг


Вся судебная практика по этой теме »

Налог на прибыль
  • 22.08.2017   Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 августа 2017 г. № Ф01-3058/17 по делу № А11-6602/2016
  • 05.04.2017   Судам необходимо исходить из того, что установленной статьей 119 НК РФ ответственностью за несвоевременное представление налоговой декларации не охватываются деяния, выразившиеся в непредставлении либо в несвоевременном представлении по итогам отчетного периода расчета авансовых платежей, вне зависимости от того, как поименован этот документ в той или иной главе части второй НК РФ.
  • 23.03.2017   Само по себе наличие у налогоплательщика документов, подтверждающих, по его мнению, право на учет в расходах текущего периода убытков прошлых лет, без отражения (указания, заявления) суммы данных убытков в налоговой декларации не является основанием для уменьшения, подлежащего уплате в бюджет по итогам налогового периода налога на прибыль организаций.

Вся судебная практика по этой теме »

Договор аренды
  • 27.03.2012  

    Как отметил ФАС Волго-Вятского округа, уплата арендатором дополнительно к цене услуг суммы НДС предусмотрена НК РФ и является обязательной в соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, независимо от наличия в договоре соответствующего условия.

  • 25.11.2011  

    Сделки между взаимозависимыми лицами могут приниматься во внимание лишь при условии, когда упомянутая взаимозависимость не повлияла на результаты этих сделок. Поскольку промежуточные арендатор и субарендаторы признаны лицами, взаимозависимыми с обществом, рыночная стоимость аренды определена исходя из показателей лиц, первых независимых от общества и их контрагентов.

     

  • 14.09.2011  

    Суд установил, что после расторжения договора аренды части недвижимого имущества арендатор возвратил арендодателю помещения в состоянии, не пригодном для использования по целевому назначению, что подтверждается актом приема-передачи. Доказательств обратного в материалы дела не представлено.


Вся судебная практика по этой теме »