|
|
|
|
Аналитика / Налогообложение / Продажа земельного участка после межевания – как платить НДФЛ?
Продажа земельного участка после межевания – как платить НДФЛ?
Будет ли продажа облагаться НДФЛ?
15.07.2020Российский налоговый порталОтвет подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина
Ответ прошел контроль качества
Физическое лицо владеет участком земли в Московской области более пяти лет. Он планирует изменить разрешенное использование участка (например, застроить) и провести межевание, чтобы продать часть земли другому физическому лицу. В предпринимательской деятельности участок не использовался.
Будет ли продажа облагаться НДФЛ?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Факт изменения вида разрешенного использования земельного участка не оказывает влияния на срок нахождения участка в собственности налогоплательщика.
Срок нахождения в собственности земельных участков, полученных в результате раздела земельного участка, должен исчисляться с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на вновь образованные участки.
Поэтому если физическое лицо примет решение о межевании имеющегося участка, то доход от его продажи будет облагаться НДФЛ. При этом налогоплательщик может либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей, либо (при наличии необходимых документов) уменьшить сумму облагаемого НДФЛ дохода на стоимость приобретения участка.
Обоснование вывода:
В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.
Вместе с тем в ст. 217 НК РФ приведен перечень доходов, не подлежащих обложению НДФЛ. На основании пп. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.
Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ в общем случае доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.
В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.
В соответствии с пп. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества. При этом на основании ч. 1 статьи 9 Закона N 218-ФЗ внесение в реестр прав на недвижимость дополнительных сведений об объектах недвижимости не влечет за собой переход, прекращение, ограничение прав и обременение объектов недвижимости.
Таким образом, факт изменения вида разрешенного использования земельного участка не оказывает влияние на срок нахождения участка в собственности налогоплательщика. Поэтому если земельный участок находился в собственности налогоплательщика более пяти лет, то доходы, полученные от продажи указанного имущества, не подлежат налогообложению НДФЛ независимо от изменения вида разрешенного использования данного земельного участка. С таким выводом согласен и Минфин России (письма от 29.04.2013 N 03-04-05/14944, от 15.01.2020 N 03-04-05/1278 (письмо можно найти в сети Интернет)).
Что касается межевания, то в настоящее время специалисты финансового и налогового ведомства придерживаются позиции о том, что срок нахождения в собственности земельных участков, полученных в результате раздела земельного участка, должен исчисляться с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на вновь образованные участки. Смотрите, например, письма Минфина России от 01.08.2019 N 03-04-05/57649, от 29.07.2019 N 03-04-05/56654, от 08.05.2019 N 03-04-05/33818, от 14.09.2018 N 03-04-05/65996, от 16.05.2018 N 03-04-05/32819, от 18.04.2018 N 03-04-05/25932, от 05.04.2018 N 03-04-05/22178, от 12.07.2017 N 03-04-05/44405 и др.
Данная позиция обусловлена тем, что согласно нормам гражданского и земельного законодательства каждый из земельных участков, образованных при разделе первоначального земельного участка, является новой недвижимой вещью. Так, согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п.п. 4 и 6 той же статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Пункт 2 указанной статьи предусматривает, что при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Таким образом, каждый из земельных участков, образованных при разделе первоначального земельного участка, является новой недвижимой вещью (п. 1 ст. 130 ГК РФ), право собственности на которую у лица, обладавшего правом собственности на первоначальный земельный участок, возникает с момента государственной регистрации права собственности на этот вновь образованный земельный участок (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Смотрите дополнительно определения Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 N 1726-О и от 13.05.2014 N 1129-О, определения Верховного Суда РФ от 11.04.2018 N 48-КГ17-21, от 19.12.2016 N 53-КГ16-16.
Таким образом, если в рассматриваемом случае физическое лицо примет решение о межевании имеющегося земельного участка перед его реализацией, то с доходов, полученных от продажи, ему необходимо будет заплатить НДФЛ.
Обращаем внимание, что налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.
Иными словами, если в рассматриваемой ситуации доход от продажи полученного после межевания земельного участка окажется меньше его кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости. Смотрите дополнительно письма Минфина России от 19.07.2019 N 03-04-05/53605, от 25.12.2018 N 03-04-05/94636, от 30.05.2018 N 03-04-05/36685 и др.
Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка в отношении рассматриваемых доходов устанавливается в размере 13%. Для доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).
Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов регламентируется ст. 220 НК РФ. Этой нормой закреплено право налогоплательщика на имущественный вычет в суммах, полученных от продажи, в частности, земельных участков и долей в них, не превышающих в целом 1 000 000 руб., в случае их нахождения в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (пп. 1 п. 1 ст. 220, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом в пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ предусмотрена возможность вместо применения указанного вычета уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на совокупность фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.
Таким образом, в общем случае при продаже земельного участка, находящегося в собственности менее трех лет, налогоплательщик может либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей, либо (при наличии необходимых документов) уменьшить сумму облагаемого НДФЛ дохода на стоимость приобретения участка.
Разместить:
© 2006-2025 Российский налоговый портал.