Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Продажа земельного участка после межевания – как платить НДФЛ?

Продажа земельного участка после межевания – как платить НДФЛ?

Будет ли продажа облагаться НДФЛ?

15.07.2020
Российский налоговый портал

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

профессиональный бухгалтер Лазукова Екатерина

Ответ прошел контроль качества

Физическое лицо владеет участком земли в Московской области более пяти лет. Он планирует изменить разрешенное использование участка (например, застроить) и провести межевание, чтобы продать часть земли другому физическому лицу. В предпринимательской деятельности участок не использовался.

Будет ли продажа облагаться НДФЛ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Факт изменения вида разрешенного использования земельного участка не оказывает влияния на срок нахождения участка в собственности налогоплательщика.

Срок нахождения в собственности земельных участков, полученных в результате раздела земельного участка, должен исчисляться с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на вновь образованные участки.

Поэтому если физическое лицо примет решение о межевании имеющегося участка, то доход от его продажи будет облагаться НДФЛ. При этом налогоплательщик может либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей, либо (при наличии необходимых документов) уменьшить сумму облагаемого НДФЛ дохода на стоимость приобретения участка.

Обоснование вывода:

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании п. 1 ст. 209 НК РФ подлежат обложению налогом на доходы физических лиц.

Вместе с тем в ст. 217 НК РФ приведен перечень доходов, не подлежащих обложению НДФЛ. На основании пп. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат обложению НДФЛ доходы от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ.

Согласно п. 2 ст. 217.1 НК РФ в общем случае доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.

В соответствии с п. 4 ст. 217.1 НК РФ минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в п. 3 ст. 217.1 НК РФ.

В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, по иным основаниям, предусмотренным гражданским и земельным законодательством.

В соответствии с пп. 4 ч. 5 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) разрешенное использование земельного участка относится к числу дополнительных сведений об объекте недвижимого имущества. При этом на основании ч. 1 статьи 9 Закона N 218-ФЗ внесение в реестр прав на недвижимость дополнительных сведений об объектах недвижимости не влечет за собой переход, прекращение, ограничение прав и обременение объектов недвижимости.

Таким образом, факт изменения вида разрешенного использования земельного участка не оказывает влияние на срок нахождения участка в собственности налогоплательщика. Поэтому если земельный участок находился в собственности налогоплательщика более пяти лет, то доходы, полученные от продажи указанного имущества, не подлежат налогообложению НДФЛ независимо от изменения вида разрешенного использования данного земельного участка. С таким выводом согласен и Минфин России (письма от 29.04.2013 N 03-04-05/14944, от 15.01.2020 N 03-04-05/1278 (письмо можно найти в сети Интернет)).

Что касается межевания, то в настоящее время специалисты финансового и налогового ведомства придерживаются позиции о том, что срок нахождения в собственности земельных участков, полученных в результате раздела земельного участка, должен исчисляться с момента государственной регистрации права собственности налогоплательщика на вновь образованные участки. Смотрите, например, письма Минфина России от 01.08.2019 N 03-04-05/57649, от 29.07.2019 N 03-04-05/56654, от 08.05.2019 N 03-04-05/33818, от 14.09.2018 N 03-04-05/65996, от 16.05.2018 N 03-04-05/32819, от 18.04.2018 N 03-04-05/25932, от 05.04.2018 N 03-04-05/22178, от 12.07.2017 N 03-04-05/44405 и др.

Данная позиция обусловлена тем, что согласно нормам гражданского и земельного законодательства каждый из земельных участков, образованных при разделе первоначального земельного участка, является новой недвижимой вещью. Так, согласно п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п.п. 4 и 6 той же статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами. Пункт 2 указанной статьи предусматривает, что при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки. Таким образом, каждый из земельных участков, образованных при разделе первоначального земельного участка, является новой недвижимой вещью (п. 1 ст. 130 ГК РФ), право собственности на которую у лица, обладавшего правом собственности на первоначальный земельный участок, возникает с момента государственной регистрации права собственности на этот вновь образованный земельный участок (п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 ГК РФ). Смотрите дополнительно определения Конституционного Суда РФ от 18.07.2017 N 1726-О и от 13.05.2014 N 1129-О, определения Верховного Суда РФ от 11.04.2018 N 48-КГ17-21, от 19.12.2016 N 53-КГ16-16.

Таким образом, если в рассматриваемом случае физическое лицо примет решение о межевании имеющегося земельного участка перед его реализацией, то с доходов, полученных от продажи, ему необходимо будет заплатить НДФЛ.

Обращаем внимание, что налоговая база по доходам от продажи недвижимого имущества определяется с учетом особенностей, установленных ст. 214.10 НК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 214.10 НК РФ в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в ЕГРН и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества.

Иными словами, если в рассматриваемой ситуации доход от продажи полученного после межевания земельного участка окажется меньше его кадастровой стоимости, то для целей НДФЛ доход будет определяться с учетом требования о необходимости исчисления налоговых обязательств исходя из 70 процентов кадастровой стоимости. Смотрите дополнительно письма Минфина России от 19.07.2019 N 03-04-05/53605, от 25.12.2018 N 03-04-05/94636, от 30.05.2018 N 03-04-05/36685 и др.

Согласно п. 1 ст. 224 НК РФ налоговая ставка в отношении рассматриваемых доходов устанавливается в размере 13%. Для доходов, облагаемых НДФЛ по ставке 13%, налоговая база по НДФЛ определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

Порядок предоставления имущественных налоговых вычетов регламентируется ст. 220 НК РФ. Этой нормой закреплено право налогоплательщика на имущественный вычет в суммах, полученных от продажи, в частности, земельных участков и долей в них, не превышающих в целом 1 000 000 руб., в случае их нахождения в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, установленного в соответствии со ст. 217.1 НК РФ (пп. 1 п. 1 ст. 220, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ). При этом в пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ предусмотрена возможность вместо применения указанного вычета уменьшить сумму облагаемых налогом доходов на совокупность фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов.

Таким образом, в общем случае при продаже земельного участка, находящегося в собственности менее трех лет, налогоплательщик может либо воспользоваться имущественным вычетом в размере 1 000 000 рублей, либо (при наличии необходимых документов) уменьшить сумму облагаемого НДФЛ дохода на стоимость приобретения участка.

 

Разместить:
Андрей
9 сентября 2020 г. в 13:28

Ответьте пожалуйста на вопрос: имеется два смежных участка, во владении с 2014 года. Нужно от одного участка часть - 30% отделить и присоединить к соседнему. Планируется продать уменьшенный участок. Будет ли этот участок считаться новым объектом недвижимости и облагаться налогом при продаже?

Суфиянова Татьяна
Суфиянова Татьяна
10 сентября 2020 г. в 10:41

Российский налоговый портал, Консультант по налогам и сборам

Андрей, после того, как вы 30% отделите, вы будете регистрировать новый участок и присваивать ему кадастровый номер? Если да, то после раздела будут два новых участка.

Иван
6 октября 2020 г. в 3:22

В период брака мне был подарен родителями земельный участок в виде 1/2 доли всего участка. В дальнейшем я сделал межевание и образованный таким путём самостоятельный участок получил новый кадастровый номер. Подскажите пожалуйста, нужно ли согласие супруги при продаже такого участка? Заранее спасибо!

Alex
6 октября 2020 г. в 3:23

В период брака мне был подарен родителями земельный участок в виде 1/2 доли всего участка. В дальнейшем я сделал межевание и образованный таким путём самостоятельный участок получил новый кадастровый номер. Подскажите пожалуйста, нужно ли согласие супруги при продаже такого участка? Заранее спасибо!

Алексей
6 октября 2020 г. в 3:23

В период брака мне был подарен родителями земельный участок в виде 1/2 доли всего участка. В дальнейшем я сделал межевание и образованный таким путём самостоятельный участок получил новый кадастровый номер. Подскажите пожалуйста, нужно ли согласие супруги при продаже такого участка? Заранее спасибо!

Александр
12 мая 2021 г. в 18:30

Если физ.лицо приобрело 1 зем. участок, затем размежевало его на 4 участка и продало по отдельности в разные периоды времени, то на какую стоимость приобретения может быть уменьшен облагаемый доход от продажи каждого участка? Как обосновать расходы на приобретение каждого из вновь образованных участков, если приобретался только один участок (который в последствии разделили)?

Николай Юрьевич
28 апреля 2022 г. в 8:48

То есть при разделе моего земельного участка я теряю право собственности на этот участок без законных на то оснований, а лишь по мнению КС и Вс. И потом каким то волшебным образом без законных на то оснований приобретаю новое право собственности. В решении о разделе земельного участка я ни кому не давал права лишать меня права собственности. Приобретение и отчуждение права собственности ни кого не интересует. Что за беспредел

Анна
23 октября 2022 г. в 17:00

я тоже не понимаю, с какой стати я должна платить налог с продажи участка, если он в собственности был 15 лет, межевание сделали, чтобы продать по частям, почему не учитывается весь период в собственности, это ведь тот же учатко, просто разделенный на две части?!?!?!?

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Порядок уплаты
  • 04.02.2024  

    Налоговый орган взыскал с налогоплательщика НДФЛ, пени и штраф за счет денежных средств, находящихся на счетах последнего. Налогоплательщик заявил, что он переплатил НДФЛ.

    Итог: в удовлетворении части требования отказано, поскольку за налогоплательщиком в спорный период числится задолженность по уплате НДФЛ и поскольку он пропустил срок на оспаривание требований. Производство по требованию о признании нед

  • 08.11.2023  

    Налоговый орган начислил страховые взносы, НДФЛ, пени, штраф со ссылкой на фиктивное заключение обществом гражданско-правовых договоров с третьими лицами, фактически осуществляющими трудовую функцию.

    Итог: в удовлетворении требования отказано, так как гражданско-правовые договоры с третьими лицами имели систематический характер, закрепляли в предмете договора трудовую функцию, значение для сторон имел сам

  • 27.08.2023  

    Налоговый орган указал на выявление фактов осуществления налогоплательщиком предпринимательской деятельности по купле-продаже недвижимого имущества, НДФЛ, исчисленный с выручки, не уплачен.

    Итог: в удовлетворении требования отказано, так как налогоплательщик не получил денежные средства от реализации земельного участка и жилого дома, покупатель вернул ему объекты из-за невозможности расплатиться за них, о


Вся судебная практика по этой теме »

Облагаемые доходы
  • 23.08.2023  

    Налогоплательщику начислен НДФЛ исходя из новой кадастровой стоимости объекта недвижимости, его жалоба оставлена без удовлетворения.

    Итог: 1) Требование удовлетворено, поскольку спорный объект не являлся предметом массовой государственной кадастровой оценки, новая кадастровая стоимость объекта может применяться для расчета НДФЛ не ранее, чем с нового налогового периода; 2) Производство по делу прекращено,

  • 19.04.2023  

    Обществом как налоговым агентом не удержан НДФЛ с сумм, перечисленных руководителю и иным лицам, имеющим статус индивидуальных предпринимателей и плательщиков налога на профессиональный доход (НПД), за аренду транспортных средств и оказание услуг по управлению.

    Итог: требование удовлетворено, поскольку предметом договора аренды является переход имущественных прав, выплаты не подпадают под ограничения, уст

  • 24.10.2022  

    Решение мотивировано тем, что общество необоснованно произвело уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль путем учета хозяйственных операций, не имевших места в действительности. Также был установлен факт несвоевременного перечисления НДФЛ.

    Итог: в удовлетворении требования отказано, поскольку налоговым органом доказано нарушение обществом п. 1 ст. 54.1 НК РФ в результате искажения сведений о фактах х


Вся судебная практика по этой теме »