Сумма штрафа (неустойки), взыскиваемая с арендаторов в качестве ответственности за нарушение условий договора аренды, не облагается НДС

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

аудитор Овчинникова Светлана

Ответ прошел контроль качества

Организация (далее - арендодатель) сдает в аренду нежилые помещения.

Договором аренды предусмотрено, что арендаторы помимо арендной платы возмещают арендодателю расходы:

- по уплате госпошлины (при регистрации договора аренды);

- по изготовлению кадастровых паспортов (стоимость услуг специализированной организации).

Кроме того, арендодатель предъявляет арендаторам штрафы за нарушение условий договора аренды (договором такие действия согласованы).

Облагаются ли эти суммы НДС?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Сумма штрафа (неустойки), взыскиваемая с арендаторов в качестве ответственности за нарушение условий договора аренды, не облагается НДС. В то же время не исключено, что проверяющие будут придерживаться иной точки зрения.

Невключение сумм компенсации расходов по изготовлению кадастровых паспортов и уплате госпошлины в налоговую базу по НДС может привести к спорам с налоговым органом.

Обоснование позиции:

Обязанность по уплате того или иного налога изначально зависит от возникновения у налогоплательщика соответствующего объекта налогообложения (п. 1 ст. 38 НК РФ).

Объектом налогообложения НДС признаются операции, указанные в п. 1 ст. 146 НК РФ, в числе которых названа реализация товаров (работ, услуг, имущественных прав) на территории РФ.

Реализацией товаров, работ или услуг организацией для целей налогообложения признается передача (в том числе обмен товарами, работами или услугами) ею права собственности на товары, результатов выполненных работ для другого лица, оказание услуг другому лицу как на возмездной, так и на безвозмездной основе (п. 1 ст. 39, абзац второй пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ).

Налоговая база по НДС, определенная в соответствии со ст.ст. 153-158 НК РФ, увеличивается на суммы, связанные с расчетами по оплате товаров (работ, услуг), указанные в ст. 162 НК РФ, в том числе полученные в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг) (пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).

Из прямого прочтения пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ следует, что суммы, включаемые в налоговую базу на основании указанной нормы, должны быть связаны с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), то есть, по сути, являться частью выручки от реализации.

В то же время увеличение налоговой базы на суммы, не связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), НК РФ не предусмотрено (смотрите, например, письма Минфина России от 08.02.2018 N 03-07-11/7487, от 24.11.2015 N 03-03-06/1/68271, от 30.11.2010 N 03-07-08/343, от 28.07.2010 N 03-07-11/315).

Штраф за нарушение условий договора аренды

В силу ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В постановлении Президиума ВАС РФ от 05.02.2008 N 11144/07 (далее - Постановление N 11144/07) был сделан вывод, что суммы неустойки как вид ответственности по договору не связаны с оплатой товара (услуги) в смысле нормы пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ, поэтому обложению НДС не подлежат.

Специалисты Минфина России рекомендуют руководствоваться Постановлением N 11144/07 в отношении налогообложения НДС сумм неустойки как ответственности по договору, одновременно уточняя, что если полученные продавцами от покупателей суммы, предусмотренные условиями договоров в виде неустойки (штрафа, пени), по существу не являются неустойкой (штрафом, пеней), обеспечивающей исполнение обязательств, а фактически относятся к элементу ценообразования, предусматривающему оплату товаров (работ, услуг), то такие суммы включаются в налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (смотрите письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-03-06/1/54946, от 04.03.2013 N 03-07-15/6333).

Арбитражная практика в основном складывается в пользу налогоплательщика. Позиция судей в целом сводится к тому, что неустойки и иные виды ответственности, предусмотренные гражданским законодательством, в силу положений главы 21 НК РФ не признаются объектом обложения НДС (смотрите определения ВС РФ от 06.11.2015 N 310-КГ15-14724, ВАС РФ от 22.11.2013 N ВАС-15963/13, постановление АС Северо-Кавказского округа от 01.06.2016 N Ф08-3172/16 по делу N А53-19172/2015).

В постановлениях Восьмого ААС от 31.01.2018 N 08АП-14907/17, от 22.12.2017 N 08АП-13576/17, Пятнадцатого ААС от 19.07.2016 N 15АП-21752/15 указано, что выплата неустоек осуществляется без НДС.

В постановлении Седьмого ААС от 11.05.2018 N 07АП-2367/18 судьи, исходя из анализа условий договоров, пришли к выводу, что суммы штрафных санкций по договору (в форме удержаний, пени, неустойки) обложению НДС не подлежат, поскольку не являются элементом ценообразования, не влияют на порядок определения стоимости выполненных работ и не связаны с их оплатой.

Однако заметим, что специалисты Минфина России неоднократно высказывали мнение о том, что суммы неустойки (штрафы, пени), полученные поставщиками (исполнителями услуг (в том числе арендодателями)), связаны с реализацией товаров, работ, услуг, соответственно, такие денежные средства подлежат налогообложению НДС в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ (смотрите, например, письма Минфина России от 17.08.2012 N 03-07-11/311, от 18.05.2012 N 03-07-11/146, от 14.02.2012 N 03-07-11/41, от 16.04.2009 N 03-07-11/107). Аналогичную точку зрения выражали представители налоговых органов (письмо ФНС России от 09.08.2011 N АС-4-3/12914@).

Также нам встретилось судебное решение, в котором судьи сделали вывод о том, что НДС облагаются суммы, связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), в частности штрафные санкции, полученные поставщиком от покупателя за нарушения последним своих обязательств (оплаты). То есть с полученных сумм штрафных санкций надлежит исчислять данный налог поставщикам, продавцам, арендодателям, лизингодателям, перевозчикам и т.д. (постановление Девятого ААС от 25.12.2017 N 09АП-55686/17).

В рассматриваемой ситуации, как мы поняли, сумма штрафа (неустойки) подлежит взысканию с арендаторов в качестве ответственности за нарушение условий договора аренды.

В этой связи полагаем, что в данном случае сумма штрафа (неустойки) не связана с оплатой реализованных Арендодателем услуг аренды и, соответственно, в налоговую базу по НДС не включается. В то же время мы не исключаем вероятности того, что проверяющие будут придерживаться иной точки зрения.

Компенсация арендаторами расходов арендодателя

В рассматриваемой ситуации Арендодатель получает от арендаторов суммы компенсации своих расходов по изготовлению кадастровых паспортов и уплате госпошлины.

Вопрос, связанный с обложением НДС сумм возмещаемых (компенсируемых) покупателем (заказчиком) продавцу (исполнителю) расходов является спорным.

Как уже было сказано выше, в силу пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признается реализация товаров (работ, услуг), признаваемая таковой на основании п. 1 ст. 39 НК РФ.

Госпошлина, взимаемая за государственную регистрацию прав в соответствии с НК РФ (ст. 17 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости") не является товаром, работой или услугой (в понимании норм п.п. 3, 4, 5 ст. 38 НК РФ).

При перевыставлении Арендодателем арендаторам расходов на уплату госпошлины Арендодатель не осуществляет передачу права собственности на товары, результатов выполненных работ для другого лица, оказание услуг другому лицу, а арендаторы не получают права собственности на какие-либо товары (не принимают работы, услуги).

Услуги по изготовлению кадастровых паспортов сам Арендодатель арендаторам также не оказывает.

При этом денежные средства, получаемые Арендодателем, носят компенсационный характер.

Если исходить из того, что операция по компенсации затрат (расходов) не обозначена главой 21 НК РФ как объект налогообложения НДС, то можно прийти к выводу, что сама по себе такая операция не является объектом налогообложения этим налогом. Поскольку полученные Арендодателем в качестве компенсации понесенных расходов денежные средства не связаны непосредственно с расчетами по услугам аренды, данные суммы не включаются в налоговую базу по НДС.

При следовании такой позиции получается, что при перевыставлении Арендодателем арендаторам стоимости понесенных затрат НДС не начисляется.

Мнение о том, что компенсация произведенных расходов налоговую базу по НДС не увеличивает, содержится в судебной практике.

Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 27.07.2009 N Ф09-5325/09-С3 судьи пришли к выводу об отсутствии у налогоплательщика налоговой базы по НДС в случае компенсации ему расходов на страхование. Аналогичное заключение было сделано в постановлениях ФАС Северо-Западного округа от 21.07.2009 N А56-48203/2007, ФАС Северо-Западного округа от 25.08.2008 N А42-7064/2007, ФАС Западно-Сибирского округа от 05.12.2007 N Ф04-8358/2007(40718-А75-34).

В то же время существуют разъяснения финансового ведомства о том, что компенсации заказчиком работ (услуг) организации, выполняющей работы (оказывающей услуги), расходов, понесенных в связи с выполнением работ (оказанием услуг), подлежат включению в налоговую базу по НДС как суммы, связанные с оплатой за эти работы (услуги).

В частности, подобные выводы были сделаны в отношении:

- компенсации командировочных, транспортных и страховых расходов, не включенных в цену договора (письма Минфина России от 22.04.2015 N 03-07-11/22989, от 15.08.2012 N 03-07-11/300, от 02.03.2010 N 03-07-11/37, от 26.02.2010 N 03-07-11/37;

- компенсации расходов, получаемых арендодателем от арендатора за устранение недостатков помещения (письмо Минфина России от 06.03.2009 N 03-07-11/54).

Также обратим внимание на определение ВС РФ от 12.08.2016 N 305-КГ16-10312, в котором судьи поддержали налоговый орган в том, что компенсируемая арендодателю сумма уплаченного им земельного налога подлежит включению в налоговую базу по НДС на основании пп. 2 п. 1 ст. 162 НК РФ. Как показывает недавняя арбитражная практика, данное определение ВС РФ учитывается судьями при вынесении решений (смотрите, например, постановление АС Северо-Западного округа от 18.09.2018 N Ф07-10147/18 по делу N А26-11512/2017).

Учитывая изложенное, считаем, что в случае, если Арендодатель примет решение не включать суммы компенсации расходов по изготовлению кадастровых паспортов и уплате госпошлины в налоговую базу по НДС, это может привести к спорам с налоговым органом.

К сожалению, нам не удалось обнаружить разъяснений официальных органов и арбитражной практики, где бы рассматривалась ситуация, совпадающая с рассматриваемой.

К сведению:

В заключение обратим внимание, что вышеизложенная позиция является нашим экспертным мнением, что не препятствует руководствоваться нормами законодательства РФ в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в приведенном выше ответе.

Также напомним, что во избежание налоговых рисков налогоплательщик вправе обратиться за разъяснениями в налоговый орган по месту постановки на учет или в Минфин России (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21, пп. 4 п. 1 ст. 32, п. 3 ст. 34.2 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений финансового ведомства или налоговых органов по спорному вопросу (которым следовал налогоплательщик) исключает вину лица в совершении налогового правонарушения (пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ).

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий