Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Передача имущества в залог физическому лицу: особенности налогообложения

Передача имущества в залог физическому лицу: особенности налогообложения

Физические лица не ограничены в праве заключения договора об ипотеке

05.06.2018
Российский налоговый портал

По договору залога планируется передать недвижимое имущество в залог обеспечения обязательств по возврату долга по договору займа физическому лицу, не являющемуся ИП. Стоимость заложенного недвижимого имущества может превышать сумму заемного обязательства.

Подлежат ли налогообложению имущество, перешедшее к физическому лицу в собственность по неисполненным обязательствам, а также полученные заемщиком (тоже физическое лицо) средства в случае передачи имущества по залогу?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Налогооблагаемый доход у физического лица - заимодавца возникает лишь в случае, если стоимость перешедшего в собственность залогового имущества превысит сумму погашаемого обязательства по займу.

Для физического лица - заемщика передача недвижимого имущества в счет погашения задолженности по договору займа приводит к возникновению облагаемого НДФЛ дохода в размере суммы погашенного долга.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В обеспечение исполнения обязательства по договору займа стороны могут заключить договор о залоге недвижимости - ипотеке (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 334.1, ст. 340 ГК РФ, ст. 2, п. 1 ст. 3, ст.ст. 8, 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ, пп 1 ст. 1, п. 1 ст. 50, ст.ст. 51, 55 Закона N 102-ФЗ).

Следует иметь в виду, что ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном Законом N 102-ФЗ и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 19, п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Физические лица не ограничены в праве заключения договора об ипотеке. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, определены ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ. Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI Закона N 102-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Вместе с тем обращаем Ваше внимание, что в рамках данной консультации не производится анализ гражданско-правовых аспектов указанной в вопросе ситуации.

Налогообложение

В соответствии с п. 1 ст. 38 НК РФ, обязанность по уплате того или иного налога непосредственным образом связана с возникновением у налогоплательщика соответствующего объекта налогообложения.

Все физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, признаются налогоплательщиками НДФЛ, а объектом налогообложения для них признается доход, полученный как от источников в РФ, так и от источников за пределами РФ (п. 1 ст. 207, п. 1 ст. 209 НК РФ).

В силу п. 1 ст. 41 НК РФ доходом для целей налогообложения признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, для физических лиц, в соответствии с главой 23 НК РФ "Налог на доходы физических лиц".

Вместе с тем переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю для целей налогообложения рассматривается как реализация товаров (п. 3 ст. 38, п.п. 1, 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому операция по передаче предмета залога в счет погашения обязательства по договору займа влечет, по сути, те же налоговые последствия для сторон, что и операция по реализации недвижимого имущества.

НДФЛ у заимодавца-залогодержателя

В общих случаях факт приобретения в собственность какого-либо имущества не образует налогооблагаемого дохода у его получателя - физического лица. При этом в отдельных случаях на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 212 НК РФ у налогоплательщика-получателя может возникать доход в виде материальной выгоды при приобретении товаров у физического лица (а также у организации или индивидуального предпринимателя), являющегося взаимозависимым к налогоплательщику. Если между сторонами взаимозависимости нет, то о возникновении дохода в виде материальной выгоды у приобретателя имущества говорить не приходится.

Вместе с тем в рассматриваемой ситуации речь идет об операции по погашению займа. Исходя из п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210 НК РФ, у физического лица - заимодавца при получении в погашение долга имущества, стоимость которого превышает сумму денежных средств, переданных по договору займа, возникает экономическая выгода - доход, подлежащий налогообложению НДФЛ в общем порядке. Размер дохода определяется как сумма превышения стоимости полученного недвижимого имущества над размером погашаемой задолженности. На основании п. 1 ст. 224 НК РФ указанный доход физического лица, являющегося налоговым резидентом РФ, облагается по ставке 13%. Полагаем, иной подход может повлечь претензии со стороны контролирующих органов.

Сказанное подтверждается разъяснениями официальных органов, смотрите например письма Минфина России от 11.01.2018 N 03-04-05/549, от 03.02.2010 N 03-03-06/1/42, письмо УФНС России по г. Москве от 05.12.2007 N 19-11/116142. Смотрите также письма Минфина России от 28.10.2016 N 03-04-09/63244, от 08.09.2011 N 03-04-05/6-639, решение Верховного Суда РФ от 20.06.2016 N АКПИ16-435.

В случае, когда стоимость полученного имущества не превышает сумму погашаемого обязательства, налогооблагаемого дохода у физического лица - заимодавца не возникает.

НДФЛ у заемщика-залогодателя

Исходя из пп.пп. 1, 3 ст. 39, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ, у налогоплательщика-заемщика передача предмета залога в счет погашения задолженности по договору займа приводит к возникновению налогооблагаемого дохода в размере суммы погашенного долга. Сказанное косвенно подтверждается письмом Минфина России от 14.10.2013 N 03-11-06/2/42626. Такой доход налогоплательщика - налогового резидента РФ в общем порядке облагается по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

О возникновении дохода у заемщика в случае прекращения обязательства по договору займа, обеспеченного ипотекой, предоставлением отступного в виде передачи в собственность кредитора заложенного имущества, свидетельствует (сам по себе) и п. 65 ст. 217 НК РФ. Эта норма предусматривает освобождение от налогообложения при определенных условиях доходов налогоплательщика-должника в виде суммы задолженности по ипотечному жилищному кредиту (займу) и материальной выгоды, в частности, в случае передачи заложенного имущества в собственность кредитной организации, находящейся на территории РФ. Смотрите также письмо Минфина России от 18.04.2014 N 03-04-07/18023, письмом ФНС России от 28.05.2014 N БС-4-11/10299@ доведенное до нижестоящих налоговых органов. В связи с чем к данной ситуации (не связанной с банковским ипотечным кредитованием и прекращением обязательства залогодателя в силу закона) данная норма неприменима.

Вместе с тем п. 17.1 ст. 217 НК РФ предусматривает освобождение от налогообложения доходов физических лиц - налоговых резидентов РФ, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, находящихся в собственности налогоплательщика 5 лет и более (3 года в отдельных случаях, а также в отношении недвижимости, приобретенной в собственность до 1 января 2016 года) (ст. 217.1 НК РФ, п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Если передаваемая заимодавцу недвижимость находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи следует определять с учетом положений п. 5 ст. 217.1 НК РФ, предусматривающих сравнение этих доходов с кадастровой стоимостью этого объекта, умноженного на понижающий коэффициент 0,7.

При этом мы не видим препятствий для применения налогоплательщиком - налоговым резидентом РФ имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже имущества (п. 3 ст. 210, пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Особенности предоставления такого имущественного налогового вычета определены п. 2 ст. 220 НК РФ.

Однако следует учитывать, что ни освобождение от налогообложения, ни имущественные вычеты не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи недвижимого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац четвертый п. 17.1 ст. 217, пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Автор: эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Лазарева Ирина.

Ответ прошел контроль качества

 

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Порядок уплаты
  • 13.08.2018  

    Установив, что сумма документально подтвержденных расходов превысила сумму профессионального налогового вычета в размере 20% от общей суммы доходов, налоговый орган уменьшил доходы на сумму документально подтвержденных расходов. Доказательств того, что результат расчета налоговым органом налоговых обязательств в части определения полученного предпринимателем дохода и произведенных расходов не соответствует фактическим услови

  • 18.07.2018  

    Исчисление недоимки исходя из одних лишь доходов от реализации товаров предпринимателем без учета расходов, необходимых для осуществления данной деятельности, например, на приобретение товаров, заработную плату персонала, аренду помещений, оплату коммунальных услуг, приведет к доначислению гражданину налога в размере, не соответствующем величине действительной обязанности предпринимателя по уплате налога.

  • 09.07.2018  

    Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований в части признания недействительным решения налогового органа о начислении пени в сумме 1 236 200 руб., исходили из доказанности инспекцией факта несвоевременного перечисления в бюджет удержанного предприятием с фактически выплаченной работникам заработной платы НДФЛ.


Вся судебная практика по этой теме »

Облагаемые доходы
  • 09.07.2018  

    Установленный п. 9 ст. 226 НК РФ запрет производить уплату налога за счет средств налоговых агентов направлен на то, чтобы исключить неудержание налога и неуплату налога налогоплательщиком, получающим доход. Поэтому само по себе досрочное исполнение обязанности налогового агента по уплате НДФЛ в бюджет не является нарушением при условии последующего удержания НДФЛ у работников. В соответствии с п. 1 ст. 45 НК РФ налогоплател

  • 11.06.2018  

    Доход, полученный от продажи нежилого здания, которое не использовалось в предпринимательской деятельности и расходы, на приобретение которого не учитывались при налогообложении доходов, полученных от осуществления предпринимательской деятельности, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в порядке, установленном главой 23 НК РФ.

  • 30.05.2018  

    Согласно пункту 1 статьи 312 НК РФ при применении положений международных договоров Российской Федерации иностранная организация должна представить налоговому агенту, выплачивающему доход, подтверждение того, что эта иностранная организация имеет постоянное местонахождение в том государстве, с которым Российская Федерация имеет международный договор (соглашение), регулирующий вопросы налогообложения, которое должно быть заве


Вся судебная практика по этой теме »