Передача имущества в залог физическому лицу: особенности налогообложения

По договору залога планируется передать недвижимое имущество в залог обеспечения обязательств по возврату долга по договору займа физическому лицу, не являющемуся ИП. Стоимость заложенного недвижимого имущества может превышать сумму заемного обязательства.

Подлежат ли налогообложению имущество, перешедшее к физическому лицу в собственность по неисполненным обязательствам, а также полученные заемщиком (тоже физическое лицо) средства в случае передачи имущества по залогу?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Налогооблагаемый доход у физического лица - заимодавца возникает лишь в случае, если стоимость перешедшего в собственность залогового имущества превысит сумму погашаемого обязательства по займу.

Для физического лица - заемщика передача недвижимого имущества в счет погашения задолженности по договору займа приводит к возникновению облагаемого НДФЛ дохода в размере суммы погашенного долга.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

В обеспечение исполнения обязательства по договору займа стороны могут заключить договор о залоге недвижимости - ипотеке (п. 1 ст. 329, п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 334.1, ст. 340 ГК РФ, ст. 2, п. 1 ст. 3, ст.ст. 8, 10 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ)).

По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом (п. 1 ст. 334, п. 1 ст. 348 ГК РФ, пп 1 ст. 1, п. 1 ст. 50, ст.ст. 51, 55 Закона N 102-ФЗ).

Следует иметь в виду, что ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном Законом N 102-ФЗ и Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (п. 1 ст. 131 ГК РФ, ст. 19, п. 1 ст. 20 Закона N 102-ФЗ).

Физические лица не ограничены в праве заключения договора об ипотеке. Особенности условий кредитного договора, договора займа, которые заключены с физическим лицом в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которым обеспечены ипотекой, определены ст. 9.1 Закона N 102-ФЗ. Особенности ипотеки земельных участков установлены главой XI Закона N 102-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).

Вместе с тем обращаем Ваше внимание, что в рамках данной консультации не производится анализ гражданско-правовых аспектов указанной в вопросе ситуации.

Налогообложение

В соответствии с п. 1 ст. 38 НК РФ, обязанность по уплате того или иного налога непосредственным образом связана с возникновением у налогоплательщика соответствующего объекта налогообложения.

Все физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, признаются налогоплательщиками НДФЛ, а объектом налогообложения для них признается доход, полученный как от источников в РФ, так и от источников за пределами РФ (п. 1 ст. 207, п. 1 ст. 209 НК РФ).

В силу п. 1 ст. 41 НК РФ доходом для целей налогообложения признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая, в частности, для физических лиц, в соответствии с главой 23 НК РФ "Налог на доходы физических лиц".

Вместе с тем переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю для целей налогообложения рассматривается как реализация товаров (п. 3 ст. 38, п.п. 1, 3 ст. 39 НК РФ). Поэтому операция по передаче предмета залога в счет погашения обязательства по договору займа влечет, по сути, те же налоговые последствия для сторон, что и операция по реализации недвижимого имущества.

НДФЛ у заимодавца-залогодержателя

В общих случаях факт приобретения в собственность какого-либо имущества не образует налогооблагаемого дохода у его получателя - физического лица. При этом в отдельных случаях на основании пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 212 НК РФ у налогоплательщика-получателя может возникать доход в виде материальной выгоды при приобретении товаров у физического лица (а также у организации или индивидуального предпринимателя), являющегося взаимозависимым к налогоплательщику. Если между сторонами взаимозависимости нет, то о возникновении дохода в виде материальной выгоды у приобретателя имущества говорить не приходится.

Вместе с тем в рассматриваемой ситуации речь идет об операции по погашению займа. Исходя из п. 1 ст. 41, п. 1 ст. 210 НК РФ, у физического лица - заимодавца при получении в погашение долга имущества, стоимость которого превышает сумму денежных средств, переданных по договору займа, возникает экономическая выгода - доход, подлежащий налогообложению НДФЛ в общем порядке. Размер дохода определяется как сумма превышения стоимости полученного недвижимого имущества над размером погашаемой задолженности. На основании п. 1 ст. 224 НК РФ указанный доход физического лица, являющегося налоговым резидентом РФ, облагается по ставке 13%. Полагаем, иной подход может повлечь претензии со стороны контролирующих органов.

Сказанное подтверждается разъяснениями официальных органов, смотрите например письма Минфина России от 11.01.2018 N 03-04-05/549, от 03.02.2010 N 03-03-06/1/42, письмо УФНС России по г. Москве от 05.12.2007 N 19-11/116142. Смотрите также письма Минфина России от 28.10.2016 N 03-04-09/63244, от 08.09.2011 N 03-04-05/6-639, решение Верховного Суда РФ от 20.06.2016 N АКПИ16-435.

В случае, когда стоимость полученного имущества не превышает сумму погашаемого обязательства, налогооблагаемого дохода у физического лица - заимодавца не возникает.

НДФЛ у заемщика-залогодателя

Исходя из пп.пп. 1, 3 ст. 39, пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 210 НК РФ, у налогоплательщика-заемщика передача предмета залога в счет погашения задолженности по договору займа приводит к возникновению налогооблагаемого дохода в размере суммы погашенного долга. Сказанное косвенно подтверждается письмом Минфина России от 14.10.2013 N 03-11-06/2/42626. Такой доход налогоплательщика - налогового резидента РФ в общем порядке облагается по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

О возникновении дохода у заемщика в случае прекращения обязательства по договору займа, обеспеченного ипотекой, предоставлением отступного в виде передачи в собственность кредитора заложенного имущества, свидетельствует (сам по себе) и п. 65 ст. 217 НК РФ. Эта норма предусматривает освобождение от налогообложения при определенных условиях доходов налогоплательщика-должника в виде суммы задолженности по ипотечному жилищному кредиту (займу) и материальной выгоды, в частности, в случае передачи заложенного имущества в собственность кредитной организации, находящейся на территории РФ. Смотрите также письмо Минфина России от 18.04.2014 N 03-04-07/18023, письмом ФНС России от 28.05.2014 N БС-4-11/10299@ доведенное до нижестоящих налоговых органов. В связи с чем к данной ситуации (не связанной с банковским ипотечным кредитованием и прекращением обязательства залогодателя в силу закона) данная норма неприменима.

Вместе с тем п. 17.1 ст. 217 НК РФ предусматривает освобождение от налогообложения доходов физических лиц - налоговых резидентов РФ, полученных от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, находящихся в собственности налогоплательщика 5 лет и более (3 года в отдельных случаях, а также в отношении недвижимости, приобретенной в собственность до 1 января 2016 года) (ст. 217.1 НК РФ, п. 3 ст. 4 Федерального закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ).

Если передаваемая заимодавцу недвижимость находилась в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения, то доходы от его продажи следует определять с учетом положений п. 5 ст. 217.1 НК РФ, предусматривающих сравнение этих доходов с кадастровой стоимостью этого объекта, умноженного на понижающий коэффициент 0,7.

При этом мы не видим препятствий для применения налогоплательщиком - налоговым резидентом РФ имущественных налоговых вычетов, предусмотренных пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже имущества (п. 3 ст. 210, пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Особенности предоставления такого имущественного налогового вычета определены п. 2 ст. 220 НК РФ.

Однако следует учитывать, что ни освобождение от налогообложения, ни имущественные вычеты не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи недвижимого имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац четвертый п. 17.1 ст. 217, пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Автор: эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Лазарева Ирина.

Ответ прошел контроль качества

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий