Продажа квартиры - как сократить НДФЛ?

Автор: Татьяна Суфиянова (консультант по налогам и сборам)

Как правильно считать НДФЛ в случае продажи имущества в 2018 году? Рассмотрим на примере порядок такого расчета. Но,прежде чем рассматривать пример, давайте вспомним новые правила расчета налога.

Как говорит нам пункт 5 статьи 217.1 НК РФ, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Пример расчета НДФЛ

Супруг владеет квартирой (кадастровая стоимость которой определена и составляет 4 265 281,74 рублей) с января 2016 года на основании договора купли-продажи. Покупка жилья была произведена за 1 млн руб. Собственник квартиры не является налоговым резидентом, поэтому при продаже имущества он будет платить НДФЛ по ставке 30%.

Как сократить сумму налога при продаже квартиры?

Первый вариант: чтобы сократить сумму налога, а квартиру собственник желает продать в 2018 году, можно оформить собственность на супругу. Жена является налоговым резидентом, поэтому она вправе использовать и имущественный вычет при продаже, и ставка налога будет у нее 13%.

Изменить собственника можно путем дарения имущества. При этом никто из супругов платить налог не будет.

После того как супруга станет собственником жилья, то можно переходить к процедуре продажи квартиры. Так как срок владения жильем будет менее 5 лет, порядок расчета попадает уже под новые условия, можно в договоре продажи оформить стоимость сделки на 2 990 000 рублей. Это и есть 70% от кадастровой стоимости.

4 265 281,74 х 0,7 = 2 985 697,22 рубля.

Супруга сможет воспользоваться правом на вычет при продаже в размере 1 млн руб. И налоговая база составит 1 990 000 рублей. Сумма налога будет равна = 13% от 1 990 000 рублей = 258 700 рублей.

Второй вариант: не будем делать договор дарения. Налог от дохода после продажи будет платить супруга. Но может возникнуть вопрос, а вправе ли супруга продать квартиру, если по документам собственником является ее муж?

Обратимся к Семейному кодексу. Статья 34 СК РФ говорит нам, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Кроме того, о совместном характере имущества супругов говорит нам и статья 256 Гражданского кодекса РФ.

Стоит также обратить внимание на то, что в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ говорится о том, что в случае когда квартира полностью оформлена на супруга, а продают они жилье вместе, то в договоре продавцом выступает супруг, а супруга должна дать согласие на сделку. И такое согласие закрепляется нотариально.

Итак, мы имеем дело с фактом продажи квартиры, которая находится в совместной собственности, потому что куплена была в браке (брачного договора нет). А кто будет платить НДФЛ с продажи этого  имущества?

Как отвечает нам Минфин РФ, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей совместной собственности. Если порядок распределения доходов определен супругами в брачном договоре, то доходы от продажи квартиры учитываются каждым супругом в соответствии с таким договором. Основание: письмо Минфина России от 23.04.2012 г. № 03-04-05/4-543.

Поэтому, супруги вправе письменно заявить о порядке распределения между собой полученного дохода от продажи. Если 100% доход будет распределяться на жену, тогда именно супруга и будет платить налог (по ставке 13%).

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий