Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Узнайте самые значимые изменения в работе бухгалтеров в 2019 году

практические решения для работы, советы по применению законодательства и кейсы по проверкам и отчетности от лучших спикеров ИРСОТ

Главная неделя для главбуха
   
График мероприятий

Аналитика / Налогообложение / Продажа квартиры - как сократить НДФЛ?

Продажа квартиры - как сократить НДФЛ?

Кто будет платить налог, если квартира находилась в общей совместной собственности?

11.12.2017
Российский налоговый портал

Автор: Татьяна Суфиянова (консультант по налогам и сборам)

Как правильно считать НДФЛ в случае продажи имущества в 2018 году? Рассмотрим на примере порядок такого расчета. Но,прежде чем рассматривать пример, давайте вспомним новые правила расчета налога.

Как говорит нам пункт 5 статьи 217.1 НК РФ, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

Пример расчета НДФЛ

Супруг владеет квартирой (кадастровая стоимость которой определена и составляет 4 265 281,74 рублей) с января 2016 года на основании договора купли-продажи. Покупка жилья была произведена за 1 млн руб. Собственник квартиры не является налоговым резидентом, поэтому при продаже имущества он будет платить НДФЛ по ставке 30%.

Как сократить сумму налога при продаже квартиры?

Первый вариант: чтобы сократить сумму налога, а квартиру собственник желает продать в 2018 году, можно оформить собственность на супругу. Жена является налоговым резидентом, поэтому она вправе использовать и имущественный вычет при продаже, и ставка налога будет у нее 13%.

Изменить собственника можно путем дарения имущества. При этом никто из супругов платить налог не будет.

После того как супруга станет собственником жилья, то можно переходить к процедуре продажи квартиры. Так как срок владения жильем будет менее 5 лет, порядок расчета попадает уже под новые условия, можно в договоре продажи оформить стоимость сделки на 2 990 000 рублей. Это и есть 70% от кадастровой стоимости.

4 265 281,74 х 0,7 = 2 985 697,22 рубля.

Супруга сможет воспользоваться правом на вычет при продаже в размере 1 млн руб. И налоговая база составит 1 990 000 рублей. Сумма налога будет равна = 13% от 1 990 000 рублей = 258 700 рублей.

Второй вариант: не будем делать договор дарения. Налог от дохода после продажи будет платить супруга. Но может возникнуть вопрос, а вправе ли супруга продать квартиру, если по документам собственником является ее муж?

Обратимся к Семейному кодексу. Статья 34 СК РФ говорит нам, что имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Общим имуществом супругов являются также приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.

Кроме того, о совместном характере имущества супругов говорит нам и статья 256 Гражданского кодекса РФ.

Стоит также обратить внимание на то, что в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ говорится о том, что в случае когда квартира полностью оформлена на супруга, а продают они жилье вместе, то в договоре продавцом выступает супруг, а супруга должна дать согласие на сделку. И такое согласие закрепляется нотариально.

Итак, мы имеем дело с фактом продажи квартиры, которая находится в совместной собственности, потому что куплена была в браке (брачного договора нет). А кто будет платить НДФЛ с продажи этого  имущества?

Как отвечает нам Минфин РФ, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей совместной собственности. Если порядок распределения доходов определен супругами в брачном договоре, то доходы от продажи квартиры учитываются каждым супругом в соответствии с таким договором. Основание: письмо Минфина России от 23.04.2012 г. № 03-04-05/4-543.

Поэтому, супруги вправе письменно заявить о порядке распределения между собой полученного дохода от продажи. Если 100% доход будет распределяться на жену, тогда именно супруга и будет платить налог (по ставке 13%).

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Порядок уплаты
  • 12.12.2018  

    Оспариваемый ненормативный правовой акт принят налоговым органом по результатам рассмотрения материалов выездной налоговой проверки. Основанием для начисления налога на добавленную стоимость, пени и применения налоговых санкций за неполную уплату налога в виде штрафа явился вывод налогового органа о занижении Предпринимателем налоговой базы в связи с не включением в нее дохода, полученного от сдачи в аренду нежилых помещений

  • 05.12.2018  

    Федеральная налоговая служба в лице Инспекции Федеральной налоговой службы по Ленинскому району г. Владивостока обратилась в суд с жалобой на действия конкурсного управляющего. Конкурсный управляющий указывает на то, что частичная выплата заработной платы производилась на основании судебных актов суда общей юрисдикции, согласно которым долг по заработной плате подлежал взысканию с должника в пользу работников без удержания Н

  • 13.08.2018  

    Установив, что сумма документально подтвержденных расходов превысила сумму профессионального налогового вычета в размере 20% от общей суммы доходов, налоговый орган уменьшил доходы на сумму документально подтвержденных расходов. Доказательств того, что результат расчета налоговым органом налоговых обязательств в части определения полученного предпринимателем дохода и произведенных расходов не соответствует фактическим услови


Вся судебная практика по этой теме »

Облагаемые доходы
  • 18.07.2018  

    Исчисление недоимки исходя из одних лишь доходов от реализации товаров предпринимателем без учета расходов, необходимых для осуществления данной деятельности, например, на приобретение товаров, заработную плату персонала, аренду помещений, оплату коммунальных услуг, приведет к доначислению гражданину налога в размере, не соответствующем величине действительной обязанности предпринимателя по уплате налога.

  • 09.07.2018  

    Суды, отказывая в удовлетворении заявленных требований в части признания недействительным решения налогового органа о начислении пени в сумме 1 236 200 руб., исходили из доказанности инспекцией факта несвоевременного перечисления в бюджет удержанного предприятием с фактически выплаченной работникам заработной платы НДФЛ.

  • 09.07.2018  

    Установленный п. 9 ст. 226 НК РФ запрет производить уплату налога за счет средств налоговых агентов направлен на то, чтобы исключить неудержание налога и неуплату налога налогоплательщиком, получающим доход. Поэтому само по себе досрочное исполнение обязанности налогового агента по уплате НДФЛ в бюджет не является нарушением при условии последующего удержания НДФЛ у работников. В соответствии с п. 1 ст. 45 НК РФ налогоплател


Вся судебная практика по этой теме »