
Аналитика / Налогообложение / ФНС рассказала, как проверяет петербуржцев, сдающих квартиры в аренду
ФНС рассказала, как проверяет петербуржцев, сдающих квартиры в аренду
Владельцы инвестиционных квартир в Петербурге попали под пристальное внимание ФНС — весной этого года многие из них получили письма с требованием подать декларации о доходах от аренды. В ФНС рассылку таких писем подтвердили и сообщили, что намерены активизировать усилия и давление на собственников жилья по обелению рынка аренды.
28.03.2023Владельцы инвестиционных квартир в Петербурге попали под пристальное внимание ФНС — весной этого года многие из них получили письма с требованием подать декларации о доходах от аренды. В ФНС рассылку таких писем подтвердили и сообщили, что намерены активизировать усилия и давление на собственников жилья по обелению рынка аренды.
Опрошенные РБК Петербург эксперты говорят о высоких рисках для собственников при возникновении претензий у налоговых органов, им грозит доначисление налогов и штрафы. Как правило, суды выносят решения в пользу ФНС.
«Письма счастья» от ФНС
В распоряжении редакции РБК Петербург оказались заказные письма от ФНС к жителям города с требованием явиться в налоговую инспекцию своего района для «дачи пояснений» по использованию принадлежащих им квартир, поскольку «инспекция располагает информацией, что помещение сдается в аренду». Также налоговики требуют подать налоговые декларации не только за прошлый 2022 год, но и за 2021 и 2020 годы. Подать декларацию по форме 3-НДФЛ в этом году нужно не позднее 2 мая 2023 года.
«Проблема обеления рынка аренды очень актуальная и налоговые органы активно занимаются этим вопросом. Что греха таить, многие до сих пор сдают квартиры не декларируя свои доходы», — признает заместитель руководителя Управления ФНС России по Санкт-Петербургу Владимир Полежаев.
Сейчас на портале «Циан» доступно 10,8 тыс. объявления об аренде квартир в Санкт-Петербурге на длительный срок, на «Авито. Недвижимость» — 11 тыс. таких объявлений. С учетом квартир, которые уже нашли арендаторов либо сдаются через знакомых, рынок аренды может насчитывать десятки тысяч квартир.
Сигналы от соседей
По словам Полежаева, в поле зрения налоговой попадают люди, у которых в собственности есть три и более квартир — это явно говорит о том, что они используются в инвестиционных целях либо сдаются в аренду. Сколько таких владельцев инвестиционных квартир в Петербурге попало под внимание налоговой в 2023 году, Полежаев не уточнил. Также он не смог сообщить, сколько писем налоговые инспекции разослали жителям города в этом году.
Однако заместитель руководителя Управления ФНС России по Санкт-Петербургу пояснил, какие источники информации о сдаче в аренду они используют. «Мы очень активно работаем с управляющими компаниями, с правоохранительными органами, у нас очень много обращений от соседей тех граждан, которые сдают в аренду квартиры. Все это создает массив информации, с которым мы работаем. До назначения выездной налоговой проверки, зная о таких фактах, мы не просто пишем акт, а рассылаем письма и предупреждаем граждан, что у нас есть сведения, что вам нужно продекларировать эти доходы от сдачи в аренду имущества», — рассказал Владимир Полежаев.
Новый налоговый режим
При этом заместитель руководителя Управления ФНС России по Санкт-Петербургу отмечает положительную динамику. По его словам, 15 лет назад «единицы» платили налоги с арендных доходов, но с каждым годом таких деклараций становится все больше и больше. Обеление рынка аренды активизировалось после того, как в 2020 году появилась возможность оформить самозанятость и указать сдачу недвижимости в аренду в качестве вида деятельности. Это позволяет платить 4% от доходов, что выгоднее, чем стандартный подоходный налог физлиц в размере 13%, пояснил чиновник.
«Многие граждане, которые владеют инвестиционными квартирами, воспользовались этим налоговым режимом», — говорит Владимир Полежаев. В Петербурге таких самозанятых арендодателей около 70 тыс. человек.
Что грозит собственникам?
Опрошенные РБК Петербург эксперты предупреждают о высоких рисках для собственников при возникновении претензий от налоговых органов. «Если квартира действительно сдается и доход от аренды при этом не декларируется, это влечет довольно высокий риск доначисления НДФЛ по ставке 13-15% и НДС по ставке 20% в случае, если налоговому органу удастся доказать предпринимательский характер деятельности без регистрации», — перечисляет советник налоговой практики адвокатского бюро «ЕПАМ» Екатерина Ролетр.
О предпринимательском характере деятельности по сдаче недвижимости в аренду может, в частности, свидетельствовать наличие в собственности нескольких объектов, приобретение их на стадии строительства по ДДУ, отсутствие факта использования квартир для проживания собственников или членов его семьи и прочие обстоятельства, которые характерны для так называемого «инвестиционного» приобретения жилой недвижимости.
«Если собственник сдает в аренду только одну квартиру, особенно если ранее она использовалась для собственных личных нужд, признаки предпринимательской деятельности отсутствуют. В этом случае должен быть доначислен только НДФЛ»— отмечает Екатерина Ролетр.
Она перечисляет инструменты, которые могут применять налоговики при доказывании факта сдачи в аренду: анализ движения денежных средств по счету налогоплательщика (регулярное поступление одной и той же суммы от одного и того же отправителя), допросы свидетелей (арендатор, соседи, риелтеры), анализ базы данных рекламных объявлений. Причем получение дохода от аренды может быть подтверждено не только движением средств по счету, но и показаниями арендаторов и полученными у них копиями расписок в получении арендной платы в наличной форме.
«В случае если собственник понимает, что факт сдачи в аренду может быть подтвержден одним или несколькими из указанных способов, к потенциальным рискам стоит относиться серьезно, — предупреждает эксперт. — Рассчитывать на положительный исход судебного разбирательства по налоговому спору в текущих реалиях не приходится — как правило, суды общей юрисдикции воспроизводят в судебных актах решения налоговых органов».
Поэтому основная рекомендация юристов в этом случае — постараться в диалоге с налоговым органом избежать квалификации деятельности в качестве предпринимательской, уплатить в добровольном порядке НДФЛ с соответствующими суммами пени (что позволит претендовать на освобождение от налоговой ответственности). Если довести ситуацию до составления акта по результатам налоговой проверки и доначисления налога, оснований для освобождения от ответственности не будет и дополнительно придется уплатить штраф в размере 20% от суммы недоимки.
«На будущие периоды следует зарегистрироваться в качестве самозанятого с уплатой налога на профессиональный доход или ИП с уплатой УСН. К сожалению, претендовать на применение специальных налоговых режимов «задним» числом не приходится, поскольку право на их применение обусловлено подачей заявления и регистрацией в определенном статусе (самозанятый или ИП)», — резюмирует Екатерина Ролетр.
Справка
В налоговые органы Санкт-Петербурга в 2022 году представлено 753 тыс. налоговых деклараций (за все периоды, включая уточненные), рост составил 107% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (705 тыс. деклараций). Декларационная кампания по доходам, полученным в 2022 году уже идет. Подать декларацию по форме 3-НДФЛ физические лица, получившие доходы по договорам аренды (найма) имущества, обязаны не позднее 2 мая 2023 года.
- 04.07.2025 Минфин: оплата VIP-зала в командировке облагается НДФЛ
- 02.07.2025 Минфин: коммерческая недвижимость, полученная в дар от родственника, не облагается НДФЛ
- 01.07.2025 Работающие родители с низким доходом начнут получать налоговый вычет
- 30.06.2025 ФНС разъяснила: итоги проверки контрагента узнать нельзя
- 30.06.2025 ФНС уточнила правила амнистии: как бизнесу списать долги за дробление
- 30.06.2025 ФНС объяснила, как бизнесу списать долги по амнистии за дробление
- 02.08.2023 Сверяться с ФНС придется по новой форме
- 31.07.2023 ФНС разъяснила работу механизма автоматического списания налогов с виртуального кошелька
- 27.07.2023 Оштрафуют ли за несдачу исправленного уведомления о сумме налога
- 04.03.2025 Как не переплатить налог на вклады в 2025-м
- 20.02.2025 ФНС решила автоматизировать уплату НДФЛ с конца 2025 года
- 18.02.2025 ФНС готовится отказаться от большинства деклараций по НДФЛ
- 27.06.2025 Какие письма из ФНС могут прийти и что с ними делать
- 10.06.2025 Штрафы за неуведомление о начале бизнеса вырастут с 27 июня 2025 года
- 02.06.2025 Налоговая амнистия за дробление: как законно списать долги перед ФНС
- 04.07.2023 ФНС сообщила, как заполнить заявление о зачете единого налогового платежа
- 22.06.2023 Можно ли получить справку о сальдо ЕНС на конкретное число: позиция налоговой
- 19.06.2023 В платежке на перевод ЕНП указаны старые реквизиты: налоговики сообщили, что делать налогоплательщику
- 26.06.2025
Оспариваемыми решениями
обществу доначислены НДФЛ, страховые взносы на обязательное медицинское страхование, а также начислен штраф.Итог: требование удовлетворено, поскольку в решениях налогового органа не отражены признаки, позволяющие в соответствии с трудовым законодательством квалифицировать отношения, возникшие между обществом и самозанятыми физическими лицами, в качестве трудовых отношений.
- 26.06.2025
По результатам
камеральной проверки предпринимателю доначислен НДФЛ и начислен штраф в связи с использованием формального документооборота в целях получения необоснованной налоговой экономии в виде неправомерного завышения профессиональных налоговых вычетов по НДФЛ путем учета фактически не произведенных и документально не подтвержденных расходов на поставку нефтепродуктов.Итог: в удовлетворении тре
- 18.06.2025
Оспариваемым решением
обществу доначислен НДФЛ, начислены пени.Итог: требование удовлетворено, так как не подтвержден факт выплаты обществом дохода своим работникам.
- 09.01.2023
Налоговый орган
указывал на неисполнение предпринимателем в установленный срок требования о погашении в добровольном порядке задолженности по налогу на имущество, взимаемому по ставкам, применяемым к объектам налогообложения, расположенным в границах городских округов.Итог: требование удовлетворено, поскольку установлено, что предприниматель имеет в собственности недвижимое имущество, обязанность по упла
- 12.12.2022
Участник ссылался
на уклонение общества от предоставления документации.Итог: требование удовлетворено частично, поскольку часть запрошенных документов уничтожена во время пожара, отчетность по ЕНВД за предыдущие налоговые периоды предоставляется в порядке, установленном действующим налоговым законодательством. Остальная часть документов предоставлена участнику.
- 24.10.2022
Определением приняты
обеспечительные меры по делу о признании незаконным решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения - в виде приостановления исполнения оспариваемого решения.Итог: определение оставлено без изменения.
- 14.11.2022
Определением приняты
обеспечительные меры по делу о признании незаконным решения налогового органа о привлечении к ответственности за совершение налогового правонарушения - в виде приостановления исполнения оспариваемого решения, а также решения о приостановлении операций по всем расчетным счетам налогоплательщика.Итог: определение отменено в части приостановления исполнения решения о приостановлении опе
- 21.02.2018
Законодательство о
налогах и сборах не содержит запрета подачи повторной жалобы в вышестоящий налоговый орган на решение нижестоящего налогового органа, если для этого имеются обстоятельства, которые ранее не были предметом исследования и оценки вышестоящего налогового органа. - 07.12.2016
Когда налогоплательщик
обнаруживает ошибки в прошлых налоговых периодах, которые не привели к занижению суммы налога, подлежащей уплате в бюджет, обязанность подавать уточненные налоговые декларации за предыдущие периоды отсутствует; корректировка налоговой базы текущего периода исключает подачу уточненных налоговых деклараций за период совершения ошибки, поскольку необходимая информация о налоговых обязательствах будет зафи
- 04.07.2025 Письмо Минфина России от 20.03.2025 г. № 03-04-07/28167
- 04.07.2025 Письмо ФНС России от 17.06.2025 г. № БС-4-11/5838@
- 03.07.2025 Письмо Минфина России от 03.09.2024 г. № 03-04-05/83186
- 01.04.2025 Письмо Минфина России от 16.12.2024 г. № 03-02-08/126727
- 17.02.2025 Письмо Минфина России от 16.01.2025 г. № 03-02-08/2702
- 02.06.2023 Письмо Минфина России от 28.04.2023 г. № 03-02-07/39497
- 15.11.2022 Приказ ФНС России от 27.06.2022 N ЕД-7-14/517@
- 26.08.2019 Приказ Минэкономразвития России от 26.06.2019 № 382
- 07.05.2019 Письмо ФНС России от 29 марта 2019 г. N СА-4-7/5804
Комментарии