Как легально сдавать квартиру и платить меньше налогов в 2025 году

По оценке «Дом.РФ», более 95% рынка аренды в России — в тени. Это значит, что собственники не платят налоги и рискуют получить штрафы, доначисления и пени. Выявлять нелегальных арендодателей всё проще — благодаря банковским переводам, заявлениям соседей и проверкам налоговой. Если факт аренды обнаружат, налог могут начислить по средней рыночной цене, независимо от договора.

Чтобы избежать проблем, достаточно выбрать один из легальных способов — от 4% до фиксированной суммы по патенту.

Основные законные варианты

Сегодня существует четыре способа легальной сдачи жилья:

• как физическое лицо (НДФЛ 13–22%);

• как самозанятый (НПД 4–6%);

• как индивидуальный предприниматель на УСН (6% или 15%);

• по патентной системе налогообложения (фиксированная сумма).

Каждый вариант имеет свои особенности и подходит под разные доходы и цели. Ниже — подробности по каждому.

1. НДФЛ для физических лиц

Если вы сдаёте жильё, не регистрируясь как ИП или самозанятый, то обязаны платить НДФЛ. Ставка составляет 13%, если годовой доход не превышает 2,4 млн рублей. При превышении ставка может вырасти до 15% или 22%.

Налог нужно задекларировать до 30 апреля следующего года через форму 3‑НДФЛ и оплатить. Понадобится договор аренды и документы на квартиру.

Минусы: высокая ставка, обязанность подавать декларацию, пени за просрочку.

2. Самозанятость — от 4% без деклараций

С 2019 года в России действует налог на профессиональный доход (НПД). Это удобный режим для собственников, которые не имеют сотрудников и зарабатывают не более 2,4 млн рублей в год.

Ставка — 4% при сдаче физическим лицам и 6% при работе с юрлицами. Налог считается автоматически через приложение «Мой налог», декларации не нужны, обязательные взносы — тоже.

Плюсы: простота, минимальная ставка, не нужно отчётности.

Минусы: есть лимит дохода, нельзя сдавать от имени ИП.

3. ИП на УСН — 6% плюс взносы

Если вы сдаёте дорогое жильё или работаете с юрлицами, можно оформить ИП и выбрать упрощённую систему налогообложения. Здесь два варианта:

• 6% — с общего дохода;

• 15% — с разницы «доходы минус расходы».

К налогам добавляются обязательные взносы в фонды — в 2025 году это 53 658 рублей. Декларации нужно подавать раз в квартал.

Плюсы: возможность расширения бизнеса, работа с юрлицами.

Минусы: отчётность, регистрация ИП, взносы вне зависимости от дохода.

4. Патент — фиксированная сумма на год

Для ИП есть ещё один вариант — патент. Это фиксированная сумма, которую вы платите за право сдавать квартиру. Её размер зависит от региона, площади и условий. Рассчитать можно на сайте ФНС.

Патент действует от 1 до 12 месяцев. Не требует подачи деклараций. Взносы — как у ИП. Подходит тем, кто сдаёт несколько объектов или жильё в центре.

Плюсы: нет расчётов налога, фиксированная сумма, минимум отчётности.

Минусы: нужен ИП, налог не возвращается даже при досрочном выезде арендатора.

Пример расчёта налога

Допустим, вы сдаёте квартиру за 50 000 ₽ в месяц:

• НДФЛ (13%): 78 000 ₽ в год;

• ИП на УСН (6%): 36 000 ₽ + 53 658 ₽ взносов = 89 658 ₽;

• Самозанятый (4%): 24 000 ₽;

• Патент: около 60 000 ₽ (зависит от площади и города).

Самый выгодный способ — самозанятость, но она не всем доступна. Если сдаёте дорогое жильё или работаете с юрлицами, стоит рассмотреть ИП на УСН или патент.

Как оформить аренду правильно

Договор аренды — обязателен. Он защищает обе стороны, даже если вы не платите налоги. Однако он не освобождает от обязанности платить. Регистрация договора нужна только при сроке свыше 11 месяцев. Краткосрочные контракты (до года) регистрировать не нужно.

В договоре должны быть: данные сторон, адрес квартиры, условия оплаты, сроки, перечень мебели и состояние жилья.

Заключение

Сдавать квартиру и не платить налоги — рискованно. Современные технологии и усилия налоговой делают рынок всё более прозрачным. Легальный способ — это не только про закон, но и про спокойствие. В 2025 году оптимальные режимы — самозанятость или патент, в зависимости от дохода и формы взаимодействия с арендаторами.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий