Порядок начисления НДС для застройщика в случае перепродажи жилья

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

Застройщик, осуществляющий собственными силами облагаемую НДС (20%) строительную деятельность, осуществил операции по приобретению и продаже нежилого помещения.

С какой суммы будет уплачен НДС в бюджет (с полной или за минусом себестоимости помещения)? На каком этапе и в каком объеме возмещается НДС у застройщика? Ведется ли раздельный учет по строительно-монтажным работам и договорам купли-продажи?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

В связи с продажей нежилого помещения организация-застройщик должна начислить НДС на его рыночную цену без уменьшения ее на себестоимость указанного объекта недвижимости по ставке 20%. Данная сумма налога будет принимать участие в расчете общих налоговых обязательств застройщика по НДС.

Организация-застройщик имеет право на применение вычетов НДС, предъявленного продавцами товаров (работ, услуг), имущественных прав, приобретенных для осуществления облагаемых НДС операций по строительству и торговле, в периоде оприходования указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав на основании соответствующих первичных документов и при наличии надлежащим образом оформленных счетов-фактур. Ограничений по размеру налоговых вычетов не установлено.

Организация-застройщик не должна вести специальный (предусмотренный главой 21 НК РФ) раздельный учет по строительно-монтажным работам и договорам купли-продажи, что не исключает необходимости наличия такового, например, при ведении бухгалтерского учета.

Обоснование вывода:

В рассматриваемой ситуации в связи с продажей находящегося в РФ нежилого помещения у организации-застройщика возникает объект налогообложения НДС (далее также - налог) - реализация товара на территории РФ (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 39, пп. 1 п. 1 ст. 146, пп. 1 п. 1 ст. 147 НК РФ). Поскольку оснований для применения в данном случае норм ст. 149 НК РФ мы не видим, считаем, что данная операция подлежит налогообложению НДС.

Налоговая база по НДС при реализации нежилого помещения в анализируемой ситуации подлежит определению исходя из стоимости указанного объекта недвижимости, исчисленной исходя из рыночных цен, без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ). Если сделка по продаже нежилого помещения заключена с лицом, не признаваемым взаимозависимым, фактически примененная сторонами цена признается рыночной (п. 1 ст. 105.3 НК РФ). Уменьшение определенной таким образом стоимости нежилого помещения на его себестоимость при этом не производится.

Исчисление НДС при реализации нежилого помещения должно осуществляться с применением общей налоговой ставки 20% (п. 3 ст. 164 НК РФ).

Полученная в результате приведенного расчета сумма НДС участвует в расчете общей суммы налога, начисленного застройщиком за соответствующий налоговый период (квартал ст. 163 НК РФ) по операциям, признаваемым объектом налогообложения в соответствии с пп.пп. 1-3 п. 1 ст. 146 НК РФ, облагаемым по ставкам, отличным от нулевой (ст. 166 НК РФ).

При определении налоговых обязательств (суммы налога к уплате) застройщика-продавца по НДС по итогам налогового периода, в котором имела место передача нежилого помещения покупателю, общая сумма начисленного и подлежащего восстановлению НДС будет сопоставляться с общей суммой примененных им налоговых вычетов (п. 1 ст. 173 НК РФ).

Застройщик-продавец в рассматриваемой ситуации имеет право на применение вычетов фактически предъявленных ему сумм "входного" НДС по товарам (работам, услугам), имущественным правам, приобретенным как для осуществления облагаемых НДС строительных операций, так и для операции по продаже нежилого помещения (п.п. 1, 2, 6 ст. 171 НК РФ). Каких-либо ограничений по размеру вычетов законом не установлено. Данное право может быть реализовано им в периоде оприходования указанных товаров (работ, услуг), имущественных прав на основании соответствующих первичных документов, при наличии надлежащим образом оформленных счетов-фактур, выставленных продавцами (п.п. 1, 1.1, 5 ст. 172 НК РФ).

Таким образом, организация-застройщик в данном случае будет определять свои налоговые обязательства по НДС в совокупности по строительной и торговой деятельности, облагаемым по общей налоговой ставке.

Глава 21 НК РФ не обязывает налогоплательщиков вести раздельный учет в разрезе отдельных операций по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (или видов деятельности), облагаемых по ставке 20%. Соответственно, организация-застройщик в рассматриваемом случае не должна вести специальный (предусмотренный главой 21 НК РФ) раздельный учет по строительно-монтажным работам и договорам купли-продажи, что не исключает необходимости наличия такового, например, при ведении бухгалтерского учета.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий