Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Расторжение договора на покупку объекта недвижимости: налоговые последствия для УСН и НДС

Расторжение договора на покупку объекта недвижимости: налоговые последствия для УСН и НДС

Эксперты представили варианты оформления сделки

10.08.2017
Автор: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ кандидат юридических наук Широков Сергей

Покупатель (паевой инвестиционный фонд недвижимости) приобрел у продавца (ООО) нежилое помещение в подвальном этаже многоквартирного жилого дома. В процессе эксплуатации выяснилось, что помещение имеет множество недостатков, не оговоренных при продаже, которые исключают использование помещения (существенную площадь помещения занимают коммуникации общего пользования, температура в помещении в зимний период превышает 30 градусов при отсутствии приборов отопления, происходят постоянные затопления помещения из-за прорывов коммуникаций, а также из-за поступления грунтовых вод, и т.д.).

Покупатель имеет намерение вернуть продавцу помещение и получить обратно уплаченные деньги, продавец не возражает.

Какие есть варианты оформления данной операции, кроме договора купли-продажи (договор купли-продажи не подходит, так как продавец находится на УСН (6%), покупатель - плательщик НДС и, соответственно, с суммы сделки нужно будет заплатить НДС, который не платился при первом договоре купли-продажи)?

Возможно ли признание договора недействительным в связи с заблуждением покупателя относительно приобретаемого недвижимого имущества (продавец готов признать соответствующий иск)?

1. Регистрация права собственности за продавцом на недвижимое имущество, являющееся предметом договора, расторгнутого в связи с односторонним отказом покупателя от его исполнения.

Прежде всего отметим, что п. 2 ст. 475 и ст. 557 ГК РФ, устанавливая возможность одностороннего расторжения покупателем договора купли-продажи недвижимости в случае наличия существенных нарушений требований к качеству данной недвижимости, предусматривают лишь такое последствие расторжения договора, как возврат покупателю уплаченной за объект недвижимости денежной суммы, не упоминая о судьбе самой недвижимости.

Вместе с тем из смысла п. 4 ст. 453 ГК РФ следует, что расторжение договора купли-продажи по вышеуказанному основанию должно сопровождаться не только возвратом продавцом денежной суммы покупателю, но и возвратом покупателем недвижимости продавцу. Ведь п. 2 ст. 475 ГК РФ установлено исключение из предусмотренного п. 4 ст. 453 ГК РФ правила о невозврате сторонами друг другу исполненного по договору до его расторжения, поэтому очевидно, что, если возврат исполненного предусмотрен законом для одной из сторон, такой же возврат должен иметь место и для другой стороны. В противном случае на стороне покупателя, которому продавец возвратил денежные средства, будет иметь место неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Данный вывод поддерживается также и разъяснениями, данными в п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" (далее - Постановление N 35), согласно которым положения п. 4 ст. 453 ГК РФ о невозврате исполненного не могут применяться в тех случаях, когда встречные имущественные предоставления по договору не были осуществлены надлежащим образом (в том числе, например, с нарушением требований к качеству передаваемой по договору вещи).

При этом в п. 7 Постановления N 35 отмечается, что сторона расторгнутого договора, которой было возвращено переданное ею в собственность другой стороне имущество, приобретает право собственности на это имущество производным способом (абзац первый п. 2 ст. 218 ГК РФ).

Следовательно, учитывая, что в соответствии с п. 2 ст. 8.1, ст. 131 и п. 2 ст. 223 ГК РФ права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации и считаются возникшими с момента такой регистрации, можно сделать вывод, что если право собственности на некачественную недвижимость уже было зарегистрировано за покупателем, расторжение договора, в случае одностороннего отказа покупателя от его исполнения, должно сопровождаться регистрацией права собственности на указанную недвижимость за продавцом.

Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике. Так, например, из содержания п. 65 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22) следует, что в случае расторжения договора купли-продажи недвижимости наличие зарегистрированного права покупателя на эту недвижимость не является препятствием для расторжения договора, а возврат продавцу недвижимости вызывает необходимость государственной регистрации права собственности на нее за продавцом.

Вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество в настоящее время регулируются положениями Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ). Однако данный закон не регламентирует процедуру регистрации права собственности на недвижимое имущество за продавцом по договору, который был расторгнут в одностороннем порядке покупателем по причине нарушения требований к качеству указанного имущества.

Упоминающиеся в нем случаи совершения регистрационных действий на основании уведомлений об одностороннем отказе от исполнения договора касаются не регистрации возникновения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, а регистрации расторжения договоров, для которых законом установлена обязательная государственная регистрация (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", ч. 8 ст. 48 Закона N 218-ФЗ), а также регистрации прекращения обременений прав на недвижимое имущество (п. 2 ст. 674 ГК РФ, ч. 7 ст. 51 Закона N 218-ФЗ).

Отметим, что разъяснения по вопросу регистрации права собственности за продавцом по договору, расторгнутому в одностороннем порядке покупателем, отсутствуют и в вышеприведенной судебной практике. В частности, из текста п. 65 Постановления N 10/22 следует, что он посвящен ситуации расторжения договора купли-продажи недвижимости в случае невнесения покупателем платы за такую недвижимость, а из положений ст. 310, п. 1 ст. 450.1, ст. 486 ГК РФ вытекает, что по общему правилу, если иное не предусмотрено договором, продавец не обладает правом одностороннего расторжения договора в случае неоплаты товара покупателем. Для расторжения такого договора продавцу необходимо будет обратиться в суд со ссылкой на существенное нарушение покупателем его условий (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Иными словами, п. 65 Постановления N 10/22 рассматривает ситуацию, в которой для расторжения договора по общему правилу требуется принятие решения суда, и не упоминает случаев одностороннего расторжения договора купли-продажи недвижимости.

Вместе с тем следует обратить внимание на то, что в анализируемом пункте Постановления N 10/22 в качестве основания для регистрации права собственности за продавцом по расторгнутому договору купли-продажи недвижимости называется не судебный акт, которым такой договор расторгнут, а судебный акт о возврате имущества продавцу, принятый на основании заявленного продавцом требования к покупателю о возврате неосновательно полученного.

Действительно, анализ положений ст. 1102 и п. 3 ст. 1103 ГК РФ показывает, что положения гражданского законодательства о возврате неосновательно полученного могут применяться и к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Учитывая же то, что обязанности продавца возвратить покупателю при одностороннем расторжении последним договора купли-продажи денежные средства, уплаченные за некачественную недвижимость, корреспондирует обязанность покупателя вернуть продавцу эту недвижимость, мы полагаем, что продавец после возврата покупателю, за которым зарегистрировано право собственности на данную недвижимость, денежных средств вправе предъявить покупателю требование о ее возврате, основанное на положениях главы 60 ГК РФ.

Тот факт, что требование о возврате недвижимого имущества, право собственности на которое было зарегистрировано за покупателем, можно заявить и в том случае, если соответствующий договор купли-продажи недвижимости был расторгнут не в судебном порядке, а в случае одностороннего отказа от договора (от исполнения договора), подтверждает и судебная практика (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 18.11.2014 N Ф04-9504/14, постановление ФАС Московского округа от 29.12.2008 N КГ-А40/12003-08).

Таким образом, по нашему мнению, в рассматриваемом случае после направления покупателем продавцу и получения последним уведомления об отказе от исполнения договора продавцу следует вернуть покупателю денежные средства, уплаченные за недвижимость, бывшую предметом такого договора, и обратиться в суд с исковым заявлением о возврате указанной недвижимости. На основании решения суда, принятого по указанному требованию, в силу разъяснений, данных в п. 65 Постановления N 10/22, производятся государственная регистрация прекращения права собственности покупателя и государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество за продавцом.

Отметим, что, если покупатель, как ответчик по вышеуказанному требованию, воспользуется предоставленным ему ч. 3 ст. 49 АПК РФ правом на признание иска, суд, по смыслу ч. 5 ст. 49 АПК РФ, не рассматривает дело по существу, если это не нарушает права других лиц. При этом в мотивировочной части решения суд может указать только на признание иска ответчиком и принятие его судом (ч. 4 ст. 170 АПК РФ).

2. Признание договора недействительным в связи с заблуждением покупателя относительно предмета договора

В соответствии с п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

Согласно пп. 2 п. 2 ст. 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных п. 1 этой же статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности, в том случае, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Отметим, что судебная практика приходит к выводу о том, что если сторона имела определенные намерения в отношении имущества, являющегося предметом договора, не сообщила их другой стороне, а указанное имущество в действительности не позволяет использовать его в соответствии с этими намерениями, такую ситуацию можно расценивать как существенное заблуждение стороны относительно предмета договора (смотрите, например, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 23.06.2005 N Ф08-2639/05). Аналогичные выводы суды делают и в том случае, если сторона договора заблуждалась относительно таких свойств предмета сделки, которые существенно ограничивают или делают невозможным использование его по назначению (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 04.12.2014 N Ф06-16652/13).

В связи с этим мы полагаем, что в ситуации, изложенной в вопросе, усматриваются основания для признания договора купли-продажи недвижимости недействительным.

Тем не менее, учитывая, что сделка, совершенная под влиянием заблуждения, является оспоримой, то есть признается недействительной только по решению суда (п. 1 ст. 166, п. 1 ст. 178 ГК РФ), окончательное решение относительно ее действительности может принять лишь суд с учетом конкретных обстоятельств дела.

При этом мы полагаем, что само по себе решение о признании сделки недействительной не может быть использовано как основание для регистрации за продавцом права собственности на недвижимое имущество, бывшее предметом такой сделки. Ведь по смыслу п. 4 ст. 166, п. 2 ст. 167 ГК РФ, разъяснений, данных в п. 80 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление N 25), применение таких последствий недействительности оспоримой сделки как возврат сторонами друг другу полученного по указанной сделке возможно лишь по заявлению одной из сторон данной сделки. Причем к возврату полученного по недействительной сделке так же, как и к возврату исполненного по расторгнутому договору, в силу п. 1 ст. 1103 ГК РФ будут применяться положения о неосновательном обогащении.

Следовательно, для осуществления регистрации за продавцом права собственности на недвижимое имущество, являющееся предметом оспариваемой сделки, с учетом разъяснений, данных в п. 65 Постановления N 10/22, требование покупателя о признании сделки недействительной должно быть сопряжено с требованием о возврате продавцом полученных по такому договору денежных средств. Суд в этом случае в силу разъяснений, данных в п. 80 Постановления N 25, будет обязан рассмотреть также вопрос о возврате продавцу недвижимого имущества, бывшего предметом признаваемого недействительным договора.

В заключение отметим, что законодательство не содержит запрета на признание ответчиком иска о признании недействительной сделки, совершенной под влиянием заблуждения, поэтому, если такое признание не будет затрагивать права других лиц, суд, в силу ч. 5 ст. 49 АПК РФ, не рассматривает дело по существу.

ГАРАНТ

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

НДС
  • 09.10.2017  

    Обстоятельства: Налоговый орган взыскал недоимку по НДС и пени в связи с необоснованным применением вычетов по НДС по нереальным сделкам.

    Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку счета-фактуры содержат недостоверные сведения, подписаны неустановленными лицами и не отражают реальных финансово-хозяйственных операций с контрагентом, у которого отсутствовал персонал, техника, оборот средств по счету носил транзитный характер, налогоп

  • 14.08.2017  

    Обстоятельства: Оспариваемым решением общество привлечено к ответственности в виде штрафа, ему предложено уплатить суммы недоимки по НДС и налогу на прибыль, штрафа, пени.

    Решение: В удовлетворении требования отказано, так как общество реализовало объекты недвижимого имущества взаимозависимому лицу, установлен факт занижения им выручки от реализации недвижимого имущества.

  • 19.07.2017  

    Обстоятельства: По результатам проверки приняты решения об отказе в привлечении общества к налоговой ответственности, об отказе в возмещении НДС, по операции приобретения гербицида (базагран), поскольку завышены вычеты по НДС по сделке с контрагентом, представлены документы, не отражающие реальные хозяйственные операции.

    Решение: В удовлетворении требования отказано, так как налоговым орг


Вся судебная практика по этой теме »

Упрощенная система налогообложения (УСН)
  • 06.12.2017  

    Принимая судебные акты, суды двух инстанций правильно исходили из того, что уплата авансовых платежей не свидетельствует об ошибочности выбранного объекта налогообложения по УСН, поскольку зачисление таких платежей производится на КБК, указываемые налогоплательщиком в платежных поручениях. Учитывая, что представление налоговой отчетности по итогам отчетных периодов Налоговым кодексом Российской Федерации не предусмотрено, пр

  • 06.11.2017  

    Суды пришли к правильному выводу о том, что налогоплательщик создал схему, направленную на получение необоснованной налоговой выгоды в виде уклонения от уплаты налога по УСН (с момента утраты права на применение данного специального налогового режима - налогов по общей системе налогообложения) в результате формального создания условий для применения ЕНВД без реального разделения экономической деятельности между двумя хозяйст

  • 01.11.2017  

    Суды пришли к верному выводу, что несмотря на допущенную обществом ошибку при заполнении заявления о переходе на УСН, при наличии совокупности иных обстоятельств, данная ошибка не может указывать на неправомерность действий налогоплательщика, который фактически объект налогообложения не изменял. При этом суды обоснованно приняли во внимание, что в рассматриваемой ситуации источником об объекте налогообложения, прежде всего,


Вся судебная практика по этой теме »