Учет НДС и налога на прибыль при заключение инвестиционного доллара

ООО, применяющее общую систему налогообложения, в 2012 году заключило инвестиционный договор на нежилое помещение. По данному договору перечислено 54 млн. руб. в качестве инвестиционного взноса. В 2014 году объект не достроен, права собственности у предприятия нет. Строительство объекта не приостановлено.

В декабре 2014 года ООО продает право на объект капитального строительства по цене 55 млн. руб.

Как правильно отразить операции в учете, исчислить НДС и налог на прибыль по данной операции?

Отношения по инвестированию в строительство объекта недвижимости регламентируются Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» (далее - Закон № 39-ФЗ).

Согласно ст. 1 Закона № 39-ФЗ инвестиции - это денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В соответствии с основными понятиями, определенными Законом № 39-ФЗ, под инвестиционной деятельностью понимаются вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвесторы осуществляют капитальные вложения на территории РФ с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством РФ. Право собственности у инвестора на результат капитальных вложений возникает на основании инвестиционного договора.

В соответствии со ст. 218, ст. 223, ст. 224 ГК РФ моментом перехода права собственности на этот объект является момент передачи результата инвестирования, т.е. момент составления акта приемки-передачи имущества.

В случае, если объектом инвестирования является вновь создаваемое недвижимое имущество, право собственности у инвестора возникает в результате государственной регистрации этого имущества, т.е. с момента внесения записи о зарегистрированном имуществе в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество (ЕГРП) (ст. 219, 223 ГК РФ, Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон N 122-ФЗ)).

В рассматриваемом случае строительство недвижимого имущества не завершилось и будет продолжено с новым инвестором. В связи с этим возникла необходимость заключить договор на передачу прав на объект капитального строительства.

Если инвестор передает право (требование) заказчика на объект капитального строительства другому инвестору до приемки этого объекта государственной комиссией и оформления права собственности, то заключается договор уступки права (требования) на недвижимое имущество (объект капитального строительства).

Понятие уступки требования (цессии) раскрывается в п. 1 ст. 382 ГК РФ, согласно которому право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно п. 1 ст. 382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования).

Согласно п. 4 ст. 454 ГК РФ положения о купле-продаже применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.

Бухгалтерский учёт

В бухгалтерском учете доход от уступки права требования учитывается первоначальным кредитором в составе прочих доходов (п.п. 4, 5, 7 ПБУ 9/99 «Доходы организации» (далее - ПБУ 9/99)). Одновременно в составе прочих расходов учитывается величина уступаемой дебиторской задолженности (п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации» (далее - ПБУ 10/99)).

В бухгалтерском учете организации, уступающей право на объект капитального строительства, будут произведены следующие записи:

Дебет 76 Кредит 51

- перечислены денежные средства, выступающие в качестве инвестиционного взноса в размере 54 млн. руб.;

Дебет 62 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»

- отражена реализация права на объект капитального строительства по цене 55 млн. руб. (с учетом НДС);

Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 76

- отражены расходы в связи с приобретением имущественных прав в сумме произведённых инвестиций, равной 54 млн. руб.;

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет «Расчеты по НДС»

- отражён в составе прочих расходов начисленный НДС в размере 0,15 млн. руб.;

Дебет 51 Кредит 62

- поступили денежные средства в счёт оплаты за уступленное право (требование) на объект капитального строительства;

Дебет 91 Кредит 99 «Сальдо прочих доходов и расходов»

- отражён финансовый результат (прибыль) в результате хозяйственной операции в размере 0,85 млн. руб.

НДС

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, в том числе реализация предметов залога и передача товаров (результатов выполненных работ, оказание услуг) по соглашению о предоставлении отступного или новации, а также передача имущественных прав. Таким образом, реализация имущественных прав признается объектом обложения НДС.

При передаче имущественных прав налогоплательщиками (в том числе участниками долевого строительства) на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом НДС и расходами на приобретение указанных прав (п. 3 ст. 155 НК РФ).

Статьей 155 НК РФ особенности определения налоговой базы при передаче прав на нежилые помещения (за исключением гаражей и машино-мест) не установлены. В связи с этим, по мнению контролирующих органов, налоговая база должна определяться в порядке, установленном п. 2 ст. 153 НК РФ, то есть как полная стоимость прав по договору уступки (письма Минфина России от 07.02.2013 № 03-07-11/2927, от 29.04.2009 № 03-07-11/122, от 14.07.2008 № 03-07-11/254, от 20.09.2006 № 03-04-10/13, ФНС России от 08.02.2011 № КЕ-4-3/1907@, УФНС России по г. Москве от 15.04.2010 № 16-15/040164, от 28.03.2008 № 09-11/30092).

Однако Президиум ВАС РФ в постановлении от 25.02.2010 № 13640/09 указал, что имущественные права на недвижимое имущество и на имущество, перечисленное в п. 3 ст. 155 НК РФ, отнесены к одному виду объектов гражданских прав и их правовой режим применительно к вопросам исчисления НДС в случае, если законодательство о налогах и сборах не установило исключений, должен определяться одинаково. Следовательно, при реализации имущественных прав на нежилые помещения налоговая база должна исчисляться на основании п. 3 ст. 155 НК РФ, то есть в виде разницы между ценой реализации и ценой приобретения имущественных прав (смотрите также постановления ФАС Поволжского округа от 23.12.2010 № А55-6801/2010, ФАС Московского округа от 19.08.2010 № КГ-А40/8856-10). В письме ФНС России от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291@ указано, что постановления Пленума и Президиума ВАС РФ для налоговых органов являются сложившейся судебной практикой, которой налоговым органам следует руководствоваться при рассмотрении вопроса о целесообразности доначисления сумм НДС в рассматриваемом случае. Поэтому при реализации имущественных прав на нежилые помещения НДС следует исчислять в порядке, установленном п. 3 ст. 155 НК РФ.

Налог на прибыль

Выручка от реализации имущественных прав, определяемая исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные имущественные права (без НДС), является доходом от реализации (п. 1 ст. 248 НК РФ, пункты 1, 2 ст. 249 НК РФ). Размер такого дохода определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные имущественные права, выраженных в денежной или натуральной форме.

Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено п. 9 ст. 309.1 НК РФ (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При применении метода начисления датой получения дохода является дата реализации имущественного права (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Если цена приобретения (создания) имущественных прав с учетом расходов, связанных с их реализацией, превышает выручку от их реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения (п. 2 ст. 268 НК РФ).

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий