Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Налоговые органы в случае реализации недвижимого имущества ниже рыночной стоимости могут предъявить претензии

Налоговые органы в случае реализации недвижимого имущества ниже рыночной стоимости могут предъявить претензии

Для чего нужна независимая оценка?

15.09.2022
Российский налоговый портал

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

член Палаты налоговых консультантов Титова Елена

Ответ прошел контроль качества

Продать недвижимое имущество юридическое лицо обязано по рыночной стоимости или по балансовой стоимости? Могут ли налоговые органы предъявить претензии в случае продаже имущества по рыночной стоимости или по балансовой стоимости? По какой стоимости необходимо продать имущество, если сторонами сделки по продаже недвижимости являются юридические лица и срок владения имуществом составляет более пяти лет?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Налоговые органы в случае реализации недвижимого имущества ниже рыночной стоимости могут предъявить претензии, решив, что цель сделки - неуплата (неполная уплата) налога.

Претензии со стороны налоговых органов возможны и в случае, если реализация недвижимости будет осуществлена по балансовой стоимости, которая ниже рыночной.

Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договоры купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.

Отметим также, что освобождение от налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, при условии нахождения ее в собственности пять лет и более установлено только для физических лиц.

Обоснование позиции:

Законодательство не относит продажу недвижимого имущества (ст. 212, 213 ГК РФ) к случаям, когда государственные органы могут устанавливать или регулировать цену исполнения такого договора.

В договоре купли-продажи недвижимости может быть установлена любая договорная (продажная) цена, которая может отличаться от рыночной, первоначальной (балансовой) или кадастровой стоимости объекта продажи (постановления Семнадцатого ААС от 12.05.2009 N 17АП-3042/09, Первого ААС от 14.07.2014 N 01АП-3090/14).

Обращаем внимание, что и нормы НК РФ не обязывают налогоплательщиков формировать налоговую базу в отношении доходов от реализации недвижимости, полученных в денежной форме, исходя из ее рыночной, кадастровой, балансовой или иной стоимости, равно как не определяют и последствий продажи недвижимости ниже соответствующих значений.

По общему правилу для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (абзац 3 п. 1 ст. 105.3 НК РФ).

Отметим, что и цена товара (работы, услуги), примененная сторонами сделки взаимозависимыми лицами, также признается рыночной до того момента, пока ФНС России не докажет обратное (п. 3 ст. 105.3 НК РФ).

При этом нормы части первой НК РФ допускают возможность налогового контроля за примененными налогоплательщиком ценами. Так, налоговый контроль за соответствием примененных налогоплательщиком цен рыночному уровню осуществляется в отношении сделок между взаимозависимыми лицами, признаваемых контролируемыми. Такой контроль осуществляется непосредственно ФНС России согласно разделу V.1 НК РФ и по общему правилу не может выступать предметом выездных и камеральных проверок, проводимых нижестоящими налоговыми инспекциями (п. 1 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с применением отдельных положений раздела V.1 и статьи 269 НК РФ, утвержденного Президиумом ВС РФ 16.02.2017, далее - Обзор).

В п. 13 Обзора судебной практики ВС РФ N 2 (2016), утвержденного Президиумом ВС РФ 06.07.2016, также отмечается, что полномочиями по контролю цен, применяемых в сделках между взаимозависимыми лицами, на соответствие их рыночным ценам обладает лишь Центральный аппарат ФНС России, но не территориальные налоговые органы.

При этом в п. 13 Обзора указывается, что взаимозависимость участников сделок сама по себе не является доказательством получения налогоплательщиком необоснованной налоговой выгоды, а может иметь юридическое значение в целях налогового контроля, только если установлено, что такая взаимозависимость используется участниками сделки как возможность для осуществления согласованных действий, не обусловленных разумными экономическими или иными причинами (смотрите также постановления АС Московского округа от 16.01.2019 N Ф05-22009/18 по делу N А40-45550/2018, АС Центрального округа от 11.12.2018 N Ф10-5159/18 по делу N А64-1247/2017).

В свою очередь, в определении ВС РФ от 22.07.2016 N 305-КГ16-4920 делается вывод, что отличие примененной налогоплательщиком цены от уровня цен, обычно применяемого по идентичным (однородным) товарам, работам или услугам другими участниками гражданского оборота, не может служить самостоятельным основанием для вывода о неисполнении участником сделки обязанности по уплате налогов и возникновении у него недоимки, определяемой исходя из возникшей ценовой разницы.

Тем не менее нужно учитывать, что отклонение цены реализации недвижимости от ее рыночной стоимости в сделке между взаимозависимыми лицами может рассматриваться в качестве одного из признаков нарушения положений ст. 54.1 НК РФ в совокупности и взаимосвязи с иными обстоятельствами, порочащими деловую цель сделки, что грозит доначислением продавцу налоговых обязательств исходя из рыночной цены недвижимости (смотрите, например, определение ВС РФ от 29.03.2018 N 303-КГ17-19327).

Так, ФНС России в письме от 16.08.2017 N СА-4-7/16152@ разъясняет, что ст. 54.1 НК РФ фактически определяет условия, препятствующие созданию налоговых схем, направленных на незаконное уменьшение налоговых обязательств, в том числе путем неучета объектов налогообложения, неправомерно заявляемых льгот и т.п. В случае, если установление заведомо нерыночной цены не было обусловлено разумными причинами, а преследовало своей целью получить прежде всего налоговую экономию (необоснованную налоговую выгоду), то доначисление налогов возможно (письмо ФНС России от 27.11.2017 N ЕД-4-13/23938@).

Таким образом, существует риск того, что при продаже объектов недвижимости ниже рыночной стоимости налоговые органы могут предъявить претензии, решив, что цель сделки - неуплата (неполная уплата) налога (п. 2 ст. 54.1 НК РФ). Если они это смогут доказать, то организации придется уплатить недоимку, а также пени и штраф.

Отметим также, что и в случае, если реализация недвижимости будет осуществлена по балансовой стоимости, которая ниже рыночной, возможны претензии со стороны налоговых органов.

Поэтому в целях минимизации налоговых рисков рекомендуем, прежде чем заключать договоры купли-продажи имущества, провести его независимую оценку.

Отметим также, что освобождение от налогообложения доходов, полученных от продажи недвижимости, при условии нахождения ее в собственности пять лет и более, установлено только для физических лиц. При этом такое освобождение не распространяется на нежилые помещения, используемые в предпринимательской деятельности физического лица.

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Встречные проверки
  • 13.02.2023  

    В рамках контрольного мероприятия по проверке отдельных вопросов финансово-экономической и хозяйственной деятельности войсковой части проведена встречная проверка в отношении учреждения, по результатам которой был составлен акт. Учреждение ссылается на то, что предложения по устранению нарушений, изложенные в акте проверки, фактически таковыми не являются.

    Итог: в удовлетворении требования отказано, поско

  • 14.03.2022  

    Оспариваемым решением общество привлечено к ответственности в виде штрафа за непредставление в установленный срок запрошенных налоговым органом документов в полном объеме.

    Итог: в удовлетворении требования отказано, так как установлено, что требование налогового органа о представлении документов соответствует установленной форме, содержит всю необходимую информацию, необходимость истребования документов до

  • 04.07.2018  

    Суды пришли к выводам, что обращение в налоговый орган с заявлением о продлении срока предоставления документов на 35 рабочих дней, нахождения организации в процедурах банкротства, отсутствие вины налогоплательщика, смягчающими обстоятельствами не являются, поскольку не могут быть отнесены к категории обстоятельств, указанных в статье 112 Налогового кодекса Российской Федерации, порядок обращения в налоговый орган с уведомле


Вся судебная практика по этой теме »

Выездные проверки
  • 20.01.2024  

    По результатам проведенной выездной налоговой проверки установлено наличие у индивидуального предпринимателя недоимки по налогам, пеням и штрафам, возможность взыскания которой во внесудебном порядке налоговым органом была утрачена.

    О признании безнадежными ко взысканию недоимки по НДС, НДФЛ, соответствующих сумм пеней и штрафа.

    Итог: дело направлено на новое рассмотрение, так как судом не принято во в

  • 16.01.2024  

    По результатам выездной налоговой проверки вынесено решение о привлечении заявителя к ответственности за совершение налогового правонарушения, согласно которому заявителю предложено уплатить налог на прибыль организаций, НДС, штрафные санкции.

    Итог: в удовлетворении требования отказано, поскольку факт искажения сведений о фактах хозяйственной жизни, а также нереальности исполнения сделок подтвержден.

  • 24.12.2023  

    Индивидуальный предприниматель полагал ошибочной выставленную ему сумму пени по НДФЛ.

    Итог: требование частично удовлетворено, поскольку основания доначисления пеней по факту выездной налоговой проверки подтверждены, имевшаяся переплата учтена, требование содержит всю необходимую информацию, размер пени скорректирован в связи с введением моратория на банкротство.


Вся судебная практика по этой теме »