Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Порядок исчисления земельного налога и налога на имущество при признании сделки по покупке недвижимого имущества недействительной

Порядок исчисления земельного налога и налога на имущество при признании сделки по покупке недвижимого имущества недействительной

Земельный налог и налог на имущество, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости имущества, организация обязана уплачивать до перерегистрации права собственности на имущество на бывшего продавца

31.12.2018
Российский налоговый портал

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Вахромова Наталья

Ответ прошел контроль качества

Организация получила исполнительный лист от 21.05.2018, который вступил в силу 23.08.2018. Акт выдан 30.08.18. Согласно исполнительному листу сделка по приобретению недвижимого имущества, совершенная в ноябре 2016 года, признана недействительной. Необходимо вернуть в конкурсную массу продавца (тот на стадии банкротства) все недвижимое имущество.

Каков порядок исчисления земельного налога и налога на имущество при признании сделки по покупке недвижимого имущества недействительной?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Земельный налог и налог на имущество, рассчитываемый исходя из кадастровой стоимости имущества, организация обязана уплачивать до перерегистрации права собственности на имущество на бывшего продавца.

Обоснование позиции:

В силу п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Отметим, что сам факт признания сделки судом недействительной не является достаточным основанием для внесения изменений в бухгалтерский и налоговый учет участников сделки и перерасчета их налоговых обязательств.

Дело в том, что согласно ст. 44 НК РФ обязанность по уплате налога или сбора возникает, изменяется и прекращается при наличии оснований, установленных НК РФ или иным актом законодательства о налогах и сборах. Гражданское законодательство к налоговым и другим финансовым отношениям не применяется, если иное не предусмотрено законодательством (п. 3 ст. 2 ГК РФ). Положениями НК РФ налоговых последствий признания недействительности сделок не предусмотрено.

Президиум ВАС в п. 9 информационного письма от 17.11.2011 N 148 (далее - Информационное письмо N 148), в частности, указал, что налоговые последствия влекут не сами гражданско-правовые сделки, а совершаемые в их исполнение финансово-хозяйственные операции, отражаемые в бухгалтерском учете.

Пунктом 2 ст. 167 ГК РФ определено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, основным последствием признания сделки недействительной является реституция, то есть возвращение сторон в первоначальное состояние, в котором они пребывали до совершения такой сделки.

Земельный налог

Плательщиками земельного налога (далее - ЗН) признаются, в частности, собственники земельных участков (п. 1 ст. 388 НК РФ).

Согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ, изложенной в п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 54, основанной на положениях п. 1 ст. 131 ГК РФ, плательщиком ЗН является лицо, которое в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН) указано как обладающее, в частности, правом собственности, на соответствующий земельный участок. Поэтому обязанность уплачивать ЗН возникает у такого лица с момента регистрации за ним права собственности на земельный участок, то есть внесения записи в ЕГРН, и прекращается со дня внесения в ЕГРН записи о праве иного лица на соответствующий земельный участок.

С учетом данной позиции в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N ВАС-12992/12 сделан вывод, что в случае признания сделки недействительной покупатель земельного участка является плательщиком ЗН за период, в течение которого он значился в ЕГРН лицом, обладающим правом собственности на земельный участок (смотрите также постановления Девятнадцатого ААС от 28.05.2018 N 19АП-2827/18, Семнадцатого ААС от 09.04.2018 N 17АП-3283/18).

Аналогичный вывод содержится в письме Минфина России от 21.12.2017 N 03-05-06-02/85642.

Отметим, что на основании п. 2 ч. 4 ст. 35 и ч.ч. 1, 3 ст. 58 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" вступившее в силу решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности на недвижимость. В п. 52 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 сказано, что если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации организация признается плательщиком ЗН до тех пор, пока права на земельные участки не будут зарегистрированы в установленном порядке за бывшим продавцом.

Дата составления акта о приеме-передаче участка (п. 81 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств) в данном случае значения не имеет (письма Минфина России от 24.07.2009 N 03-05-06-02/66, от 22.07.2009 N 03-05-05-02/40, от 23.04.2009 N 03-05-05-02/24).

Налог на имущество (НИ)

В отношении исчисления НИ, уплачиваемого по объектам, в отношении которых налоговая база определяется как их среднегодовая стоимость, специалисты финансового ведомства и суды приходят к выводу, что в случае признания сделки по приобретению имущества недействительной, НИ уплачивается покупателем на основании решения суда до выбытия имущества с баланса организации (п. 2 письма Минфина России от 27.12.2010 N 03-03-06/2/21, п. 9 Информационного письма N 148, постановление Двенадцатого ААС от 20.01.2017 N 12АП-13620/16 (оставлено без изменения постановлением АС Поволжского округа от 03.05.2017 N Ф06-20193/17 по делу N А12-33393/2016), письмо Минфина России от 23.06.2014 N 03-05-04-01/29905).

При этом для исчисления НИ по объектам имущества, в отношении которых налоговая база рассчитывается как их среднегодовая стоимость, важным является факт учета этих объектов на балансе организации в качестве ОС (п. 1 ст. 374 НК РФ). Причем для учета объектов недвижимости в качестве ОС не требуется государственная регистрация прав на них (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 4 ПБУ 6/01, п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, письмо Минфина России от 25.11.2015 N 03-05-04-01/68419, п. 2 Информационного письма N 148).

В то же время для объектов, в отношении которых налоговая база исчисляется как кадастровая стоимость, предусмотрены иные условия для признания имущества объектом налогообложения.

Пунктом 2 ст. 375 НК РФ установлено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года налогового периода в соответствии со ст. 378.2 НК РФ.

Согласно пп. 3 п. 12 ст. 378.2 НК РФ объект недвижимого имущества подлежит налогообложению у собственника такого объекта, если иное не предусмотрено ст.ст. 378 и 378.1 НК РФ.

В соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ не позднее первого числа очередного налогового периода по НИ определяет на этот налоговый период перечень объектов недвижимого имущества, указанных в пп.пп. 1 и 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ (далее - Перечень). В этой связи в письме Минфина России от 25.11.2015 N 03-05-04-01/68419 делается вывод, что в отношении включенных в Перечень объектов недвижимого имущества налогоплательщиками признаются собственники объектов недвижимого имущества независимо от учета данных активов в качестве ОС организацией-балансодержателем и отсутствия государственной регистрации прав собственности на объект недвижимого имущества, приобретенного вследствие сделки с объектом недвижимого имущества.

В свою очередь, в письме Минфина России от 02.02.2016 N 03-05-04-01/4770 разъясняется, что при отсутствии у покупателя - балансодержателя права собственности на объект недвижимого имущества, включенный в Перечень, налогоплательщиком признается продавец - собственник объекта недвижимого имущества (апелляционное определение ВС РФ от 04.02.2016 N 4-АПГ15-4).

Из письма ФНС России от 21.01.2016 N БС-4-11/697 следует, что плательщиком НИ по зданию, по которому налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости, признается организация, обладающая зарегистрированным в установленном порядке правом собственности на это здание.

По нашему мнению, в случае признания сделки по приобретению недвижимости недействительной, для целей исчисления НИ исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости можно руководствоваться позицией Президиума ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 12.03.2013 N ВАС-12992/12 в отношении порядка исчисления ЗН, так как плательщиками и ЗН, и НИ исходя из кадастровой стоимости признаются собственники недвижимости (земельных участков и зданий).

В связи с этим полагаем, что Ваша организация должна уплачивать налог на имущество исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимости до перерегистрации в установленном порядке права собственности на эти объекты на бывшего продавца.

Отметим, что нам не встретилось разъяснений уполномоченных органов и примеров арбитражной практики, где бы рассматривались вопросы о порядке исчисления НИ исходя из кадастровой стоимости недвижимости при признании сделки по ее купле-продаже недействительной.

Поэтому рекомендуем организации в целях выяснения позиции проверяющих по указанному вопросу воспользоваться правом налогоплательщика и обратиться в Минфин России или в налоговый орган по месту своего учета за персональными письменными разъяснениями по указанному вопросу (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ). При возникновении спора наличие персональных письменных разъяснений финансового ведомства или налоговых органов исключает вину лица в совершении налогового правонарушения на основании пп. 3 п. 1 ст. 111 НК РФ.

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Налог на имущество организаций
  • 17.06.2019  

    Оспариваемым решением обществу доначислен налог на имущество организаций.

    Итог: в удовлетворении требования отказано, поскольку в отношении зданий, строений, сооружений, за исключением многоквартирных жилых домов, определение класса энергетической эффективности действующим законодательством не предусмотрено.

  • 06.03.2019  

    Налоговая инспекция ссылалась на то, что компания неправомерно применила льготу по налогу на имущество. Компания обратилась в суд.

    Итог: материалами дела установлено, что на балансе предприятия имеется имущество, относящееся к объектам коммунального хозяйства в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Закона Астраханской области о налоге на имущество. Таким образом, суды пришли

  • 11.02.2019  

    Основанием для вынесения спорного решения послужил вывод налогового органа о неправомерном применении обществом налоговой льготы, предусмотренной пунктом 11 статьи 381 НК РФ, и пониженной налоговой ставки, предусмотренной пунктом 3 статьи 380 НК РФ, при исчислении налога на имущество в отношении объектов, не являющихся линиями электропередач либо неотъемлемыми технологическими частями данных объектов.

    Вся судебная практика по этой теме »

    Налог на землю
    • 10.07.2019  

      Оспариваемым решением учреждению начислены недоимка по земельному налогу, пени и штраф в связи с необоснованным получением учреждением льготы, предусмотренной подпунктом 1 пункта 2 статьи 389 НК РФ.

      Итог: в удовлетворении требования отказано, поскольку на спорном земельном участке не размещены Вооруженные Силы РФ, другие войска, воинские формирования и органы, а расположены здание спортклуба и стадион,

    • 24.12.2018  

      Налоговый орган доначислил компании земельный налог. По мнению ИФНС, предприятие неверно применило налоговую льготу.

      Итог: суд отказал в удовлетворении заявленных требований, так как доводы налогового органа были подтверждены.

    • 24.10.2018  

      Компании был доначислен земельный налог в связи с неправомерным неприменением повышающего коэффициента при исчислении земельного налога.

      Итог: арбитры поддержали позицию налогового органа, так как общество не представило доказательства осуществления строительства жилых домов и ввода в эксплуатацию.


    Вся судебная практика по этой теме »