Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Судебные дела / Постановления / Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2015 № Ф05-16691/2015

Постановление Арбитражного суда Московского округа от 07.12.2015 № Ф05-16691/2015

Об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

13.01.2016  

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

 

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 7 декабря 2015 г. по делу N А40-164391/14

 

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2015 года

Полный текст постановления изготовлен 07 декабря 2015 года

Арбитражный суд Московского округа

в составе:

председательствующего-судьи Комаровой О.И.,

судей Дунаевой Н.Ю., Петровой В.В.,

при участии в заседании:

от истца - Сухова А.В. по доверенности от 25.08.2014,

от ответчика - Кастальской Г.С. по доверенности от 30.12.2014 N 33-Д-866/14,

рассмотрев 30 ноября 2015 года в судебном заседании кассационную жалобу

Департамента городского имущества города Москвы

на решение от 21 апреля 2015 года

Арбитражного суда города Москвы,

принятое судьей Михайловой Л.В.,

на постановление от 19 августа 2015 года

Девятого арбитражного апелляционного суда,

принятое судьями Левченко Н.И., Солоповой А.А., Лаптевой О.Н.,

по иску Общества с ограниченной ответственностью "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" (ОГРН: 1067758348074; 127411, г. Москва, ул. Яхромская, д. 2)

к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН: 1037739510423; 115054, г. Москва, ул. Бахрушина, д. 20)

об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения

 

установил:

 

Общество с ограниченной ответственностью "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" (далее ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД", истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту городского имущества города Москвы (далее Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 725,6 кв. м, находящегося по адресу: г Москва, ул. Яхромская, д. 2 (подвал, пом. I, комн. 1 - 9, 11 - 13, 15 - 25, 30, этаж 1, пом. I, комн. 7, 7а, 7б, 7г, 8 - 14, 16), изложив п. 3.1. договора следующей редакции:

"Цена объекта составляет 63 470 333,75 руб. (шестьдесят три миллиона четыреста семьдесят тысяч триста тридцать три рубля семьдесят пять копеек) без учета НДС. НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса российской Федерации не начисляется".

Пункт 3.4. договора изложить в следующей редакции:

"Оплата по договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 1 763 064, 86 руб. (Один миллион семьсот шестьдесят три тысячи шестьдесят четыре рубля восемьдесят шесть копеек) и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга" (с учетом принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнений исковых требований).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2015 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2015 года, исковые требования удовлетворены.

Суды установили, что ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору N 0-923 от 20.12.2000 нежилого помещения; выкупная цена указанного помещения по состоянию на 11.12.2013 (момент получения Департаментом от ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) составляет 63 470 333,75 руб. (без учета НДС); в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

Департаментом подана кассационная жалоба, согласно которой ответчик просит решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в иске.

Заявитель жалобы указывает, что суд, удовлетворяя исковые требования и определив цену спорного нежилого помещения в 63 470 333, 75 руб., руководствовался отчетом об оценке, подготовленным в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, однако не учел сведения отчета об оценке, представленного Департаментом, согласно которому рыночная стоимость спорного нежилого помещения составляет 94 500 000 руб., при этом именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.

Представитель ответчика в судебном заседании суда кассационной инстанции поддержал доводы жалобы.

Истец возражал против удовлетворения кассационной жалобы, считая решение Арбитражного суда города Москвы и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда законными и обоснованными. Представлен письменный отзыв на жалобу.

Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов в указанных судебных актах фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция пришла к выводу, что обжалуемые решение и постановление подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба - без удовлетворения.

Судами установлено, что ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" является субъектом малого предпринимательства, что подтверждается выпиской из базы данных Реестра субъектов малого и среднего предпринимательства города Москвы.

Между ответчиком (арендодатель), МО ДЕЗ "Дмитровский" (балансодержатель) и истцом (арендатор) заключен договор на аренду нежилого помещения, находящегося в собственности города Москвы, N 0-923 от 20.12.2000, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 729,7 кв. м, находящегося по адресу: г Москва, ул. Яхромская, д. 2.

Вышеуказанный договор аренды зарегистрирован в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Названный договор аренды заключен на срок с 13.11.2000 по 13.11.2005 (пункт 2.1 договора). Дополнительным соглашением к названному договору от 01.01.2003 внесены изменения в договор аренды в части арендуемой площади, "было 729,7 кв. м стало 725,6 кв. м", дополнительным соглашением от 28.10.2010 срок аренды продлен по 30.06.2015.

На основании пункта 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" истец 11.12.2013 обратился в Департамент с письменным заявлением о выкупе арендуемого нежилого помещения с рассрочкой по оплате, на которое получил ответ с проектом договора купли-продажи арендуемого имущества по цене 94 500 000 руб. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта нежилого фонда, выполненным ООО "АБН Консалт" по заказу ответчика.

Полагая, что цена спорного объекта завышена, истец обратился в оценочную организацию ООО "Бизнес-Оценка" для определения рыночной стоимости нежилого помещения и получил отчет об оценке от 22.07.2014 N 2014-22-07-36, согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения составляет 62 977 000 руб.

Истец подписал договор купли-продажи недвижимости с протоколом разногласий в отношении пункта 3.1 договора, указав цену объекта 62 977 000 руб., и пункта 3.4 договора в части порядка оплаты выкупаемого помещения.

Ответчик о результатах рассмотрения протокола разногласий к договору купли-продажи истца не уведомил.

Поскольку при заключении договора купли-продажи спорного недвижимого имущества между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном частью 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" обратилось с настоящим иском в арбитражный суд.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Ответчик не оспаривает, что ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В деле имеется отчет от 22.07.2014 N 2014-22-07-36 об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 62 977 000 руб.

Как указывает Департамент, в соответствии с отчетом об оценке, выполненным по его заказу уполномоченной организацией ООО "АБН Консалт", рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 94 500 000 руб.

Согласно рекомендациям Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в пункте 2 Информационного письма от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что у сторон имелись разногласия по определению рыночной цены выкупаемого имущества, определением суда от 06.02.2015 по ходатайству истца назначена экспертиза с целью установления рыночной стоимости спорного нежилого помещения общей площадью 725,6 кв. м, по состоянию на 11.12.2013, проведение которой поручено эксперту ООО "ЦЛСЭ "Первый Эксперт".

Согласно заключению эксперта ООО "ЦЛСЭ "Первый Эксперт" рыночная стоимость спорного объекта составила 63 470 333,75 руб. по состоянию на 11.12.2013.

Оценив указанное экспертное заключение, содержащее сведения, необходимые для разрешения спора, и отвечающее требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, по правилам, предусмотренным статьями 64, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, наряду с иными доказательствами по делу, суды пришли к выводу о том, что оно является допустимым и достоверным доказательством по делу.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, суды установили, что выкупная цена спорного недвижимого имущества составляет 63 470 333,75 руб.

У суда кассационной инстанции в силу полномочий, установленных статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют основания для переоценки доказательств.

Доводы Департамента о несогласии с размером выкупной цены по существу являются несогласием с произведенной судами оценкой доказательств, что в соответствии с Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.

Суды установили, что ООО "ИЗОБИЛИЕ БАРКАД" вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 159-ФЗ, согласно которому оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях.

Судами первой и апелляционной инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, оценены доводы и возражения сторон и имеющиеся в деле доказательства, выводы судов, содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют установленным судами фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, судами правильно применены нормы материального и процессуального права.

Оснований, установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов не имеется, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 274, 284, 286, пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа

 

постановил:

 

решение Арбитражного суда города Москвы от 21 апреля 2015 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 19 августа 2015 года по делу N А40-164391/14 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.

 

Председательствующий судья

О.И.КОМАРОВА

 

Судьи

Н.Ю.ДУНАЕВА

В.В.ПЕТРОВА

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Легкая судьба электронных документов в суде

Бухгалтерские документы отражают важную информацию о хозяйственной деятельности организации.

Суфиянова Татьяна
Суфиянова Татьяна

Российский налоговый портал

Как открыть для себя «Личный кабинет налогоплательщика»?

Если у вас нет еще доступа в ваш «Личный кабинет», то советую сделать