Какие перемены ждет земельный рынок Подмосковья

Александр Пыпин, директор аналитического центра «ГдеЭтотДом.РУ»:

Предложенные правительством инициативы в земельной сфере являются устаревшими или трудно выполнимыми на практике, поэтому на реальную ситуацию на рынке недвижимости повлияют слабо.

Дело в том, что за время правления предыдущего губернатора в категорию земель населенных пунктов с назначением ИЖС было переведено такое количество земель, для застройки которых потребуется не менее 50 лет, поэтому услуга по платному переводу земель не будет пользоваться заметным спросом. Конечно, есть землевладельцы, которые по каким-то причинам не успели перевести свои земли про запас, но их крайне мало.

Кроме того, помимо перевода участков в категорию населенных пунктов (ИЖС) через постановление губернатора, есть схемы по переводу земель через утверждение генеральных планов и публичные слушания на уровне районных и поселковых администраций, плата за которые действующим федеральным законодательством не предусмотрена.

Что касается дополнительного налогообложения заброшенных участков, то сейчас отсутствуют чиновники, которые могли бы осуществлять подобный мониторинг на местах, как нет и применимых критериев отнесения сельскохозяйственных земель к заброшенным.

Давно в законодательстве есть нормы об изъятии неиспользуемых сельскохозяйственных земель, но ни одного примера по их применению не известно.

На мой взгляд, наиболее действенной мерой для пополнения бюджета Московской области и наведения порядка в сфере земельных правоотношений было бы налаживание информационного взаимодействия между органами Росреестра, Налоговой инспекции и различными уровнями власти – областной, районной, поселковой. Это позволило бы понять, как фактически, а не на бумаге и в бравурных отчетах, используются и распределяются земли, повысить собираемость налогов, уменьшить социальную напряженность из-за незаконной застройки и нецелевого использования земель.

Еще одной реализуемой инициативой является переоценка кадастровой стоимости земель в соответствии с рыночной, что повысит базу для налогообложения и пополнит местные бюджеты, при этом простимулирует владельцев либо осваивать земли, либо продать их тем, кто желает их осваивать.

Дмитрий Коновалов, генеральный директор TEKTA GROUP:

Инициативы правительства Московской области говорят о том, что в ближайшее время положительных решений о переводе земли из одной категории в другую ждать не стоит.

Это значит, что будет отложено на неопределенный срок начало реализации многих девелоперских проектов.

Если такая ситуация сохранится на продолжительный срок, через год мы столкнемся со значительным сокращением предложения на подмосковном рынке недвижимости. Это, в свою очередь, приведет к повышению цен, так как сегодня рост стоимости жилья в области сдерживается большим количеством проектов и высокой конкуренцией между застройщиками.

Озвученные представителями правительства и губернатором инициативы будут реализованы с большой долей вероятности. Сергей Шойгу устанавливает новые правила игры, которые неизбежно повлияют на все сегменты рынка. Последние инициативы похожи на проведение глобальной инвентаризации земельных активов Московской области. Очевидно, что эти меры необходимы для наведения порядка в строительной сфере. Однако нужно понимать, что в краткосрочной и среднесрочной перспективе они приведут к росту стоимости квадратного метра для конечного потребителя.

Андрей Федака, первый заместитель генерального директора Vesco Group:

Вокруг данных инициатив уже давно ведется много разговоров. Реально то, что может хоть как-то повлиять на рынок недвижимости – это введение платы за перевод земельных участков из одной категории в другую. Данная инициатива позволит вывести расходы на перевод земель из теневой части в официальную, что будет влиять на рыночную цену объекта, которая будет увеличиваться как для девелопера, так и для конечного покупателя.

Про увеличение земельного налога для заброшенных участков говорят уже более пяти лет. Его могут увеличить для таких земель, только нет механизма для этого, а также критериев заброшенности участков. Например, какие-то сельхозземли могут не использоваться. Но как раньше выходили из такой ситуации cовхозы?Загоняли один трактор, который вспахивал землю, и вроде как участок уже используется.

Что касается отношений девелоперов и государства, то данные инициативы вряд ли могут как-то существенно на них повлиять. Надо для начала понимать, как будет выстроен диалог по выкупу федеральных земель. Такую землю сначала необходимо оценить и определить наиболее оптимальную цену. В настоящее время идет бум на загородное строительство. Поэтому можно ожидать, что данные земли будут использоваться, скорее всего, в малоэтажном секторе рынка недвижимости.

Алексей Иванов, руководитель проектов в Истринской долине компании «Вектор Инвестментс»:

В первую очередь, не будем забывать о том, что все перечисленные меры – пока всего лишь инициативы. Весной этого года, например, озвучивалась инициатива по сокращению количества категорий земли с семи до трех. А еще пару лет назад озвучивался проект вообще отменить категории земли. Однако пока что на рынок ни первая, ни вторая инициативы заметного влияния не оказали, хотя в случае их реализации изменения были бы весьма масштабными.

С 2008 года перевод земель из категории в категорию – процесс сложный, трудозатратный, но бесплатный (до 2008 года предусматривалась компенсация возможных потерь сельхозпроизводства). При этом стоимость сотки земли под жилищное строительство в разы выше, чем земли сельхозназначения. Эти посылки дают почву для появления неофициальных платежей за перевод земель.

Инициатива о законодательном введении платы – это попытка направить соответствующий поток средств непосредственно в местные бюджеты.

Увеличение ставки земельного налога на неиспользуемые сельхозземли в 10 раз (с 0,3% от кадастровой стоимости до 3%) и одновременное увеличение на порядок (до 1 млн. рублей) размера штрафа в тех случаях, когда земля данной категории не используется по назначению, – это меры, которые призваны простимулировать девелоперов к переводу (платному, согласно первой инициативе) сельхозземель в категории, пригодные под строительство, либо повысить размер налоговых поступлений с неиспользованных земель, если девелопер отказывается от перевода.

Можно предположить, что девелоперы, в портфеле которых находятся большие массивы сельскохозяйственных земель, столкнувшись с перспективой растущих расходов (как перевод земель, так и их использование по назначению потребуют вложений; повышенный налог – тоже расходы), выставят свои участки на продажу. Скорее всего, это приведет к увеличению предложения на земельном рынке и к некоторому снижению цен на землю.

Марина Тарасюк, заместитель генерального директора Delta estate:

Компании и так несут расходы, связанные с переводом земельного участка из земель одной категории в земли другой категории (государственная пошлина, плата за землеустроительные работы) – эта плата и так существует и ее увеличение никак не скажется на рынке. Сейчас активно застраивается жильем Подмосковье, и темпы строительства не будут снижаться, с учетом спроса потребителей.

Увеличение ставки земельного налога для заброшенных участков в 10 раз может привести к увеличению предложения в сегменте земельных участков.

Т.к. девелоперские компании, владеющие участками и не имеющие сейчас средств или намерений реализовывать какой либо проект на этом участке, будут просто избавляться от невыгодных активов, затраты будут увеличены. Данная инициатива вызовет резонанс и недовольство со стороны мелких землевладельцев.

Инициатива увеличить ставку земельного налога для заброшенных участков в 10 раз скажется, в первую очередь, на земельных участках сельхозназначения (т.к. они составляют большую часть заброшенных земель Подмосковья). Стоимость на такие земли снижаться не будет, но и рост стоимости маловероятен.

Что касается ИЖС (индивидуального жилищного строительства. – ред.), то здесь ничего не изменится. Здесь активно строятся новые объекты, это выгодные девелоперские проекты. Если девелопер выбрал интересное местоположение, если, по его подсчетам, это будет удачный проект жилой застройки, то увеличение платы за перевод его не остановит.

Алексей Буреломов, руководитель департамента консалтинга компании «МИЭЛЬ-Девелопмент»:

Изменения будут касаться инвестиционного рынка, ведь земельные портфели – это предмет для инвестиций, так что на регулярный рынок недвижимости эти инициативы не окажут прямого влияния.

Введение платы за перевод участков в категорию под ИЖС делается для того, чтобы упорядочить сам процесс перевода, а также для того, чтобы московская область могла извлекать определенный доход из активности застройщиков.

Что касается увеличения ставки земельного налога для заброшенных участков, то это вполне закономерное решение, т.к. правительство МО считает недопустимым неиспользование заброшенных участков, находящихся в частных руках. Если сейчас участки не используются, то они не участвуют в экономическом обороте, не приносят налоговых выплат, не увеличивают ВВП и т.п. Введение налога окажет давление на земельных банкиров, которые держат земли про запас, не занимаясь ими. Большинство земель в этих портфелях обозначены под сельскохозяйственные нужды, т.е. не принципиально, чем будут заниматься владельцы – засаживать либо развивать и застраивать, главное, чтобы земли не стояли бесхозными.

Выкуп федеральных земель – это старый вопрос. Большинство этих земель не используется: заброшенные пансионаты, лагеря детские, полигоны и пр.

Для государства эта земля – тяжкий груз. Если раньше инициаторами реализации этих земель выступали федеральные ведомства, например, Минобороны выбивало возможность продавать ликвидные участки частным инвесторам, то сейчас мы видим, что это приобретает организованный порядок, что будет уточняться опись федеральных земель, они будут выставляться на аукционы и др.

Заявленные инициативы не вызовут структурных либо системных изменений, это организационные мероприятия, которыми власть стремится навести порядок на земельном рынке области. То, что их обозначили – это большой плюс, и это сподвигнет к дополнительной активности инвестиционный рынок земель московского региона. Уверен, что это не последняя инициатива правительства Подмосковья: мы услышим еще и о других.

Владимир Моребис, директор департамента проектов компании Est-a-Tet:

Это вполне ожидаемые инициативы от государства, учитывая огромный спрос на жилье в Подмосковье, серьезный рост количества новых объектов. Естественно, что процесс застройки должен регулироваться государством, иначе мы получим огромную территорию без инфраструктуры и дорог, застроенную жильем разного формата в совершенно невероятных пропорциях. Но в этих нововведениях по сути нет ничего нового.

Ужесточение налога на неиспользуемые земли? Его уже повышали в 2007 году – владельцы земель стали развивать сельхоздеятельность на своих землях, что благоприятно сказалось на развитии агроотрасли и практически никак – на рынке недвижимости. Плата на перевод земель направлена, по мнению властей, на борьбу с коррупцией, однако в реальности она может серьезно повысить себестоимость жилья, что станет негативным фактором.

Все эти инициативы вполне реальны и говорят о желании властей регулировать процесс застройки Подмосковья,

что само по себе хорошо. Однако, по моему мнению, этот процесс можно регулировать только при наличии качественного генплана развития территорий, в котором в нужной пропорции учтено и жилье, и инфраструктура, и дороги, и транспорт, и социальные учреждения. Только проделав огромную работу по созданию единого мастер-плана развития территории, мы можем получить качественное развитие области.

Валерий Лукинов, руководитель офиса «Парк Культуры» департамента загородной недвижимости компании «ИНКОМ-Недвижимость»:

Процесс изменения категории земли всегда был трудоемким и дорогостоящим: затраты на получение ИЖС составляют от $2000 до $5000 за сотку, а сроки варьируются от двух до трех лет. Однако, несмотря на это, те участники рынка, которые хотели изменить категорию собственных земель, давно это осуществили. Поэтому нововведения коснутся, скорее, только новичков в этом вопросе.

В целом, я полагаю, нововведение, предложенное Шойгу, скорее всего, повысит цены на земли с коммуникациями.

В среднем, рост может составить 5-10%.

Девелоперов также волнует, что предложит область взамен, и исчезнут ли чиновничьи поборы. Для конечного покупателя данная инициатива останется практически незаметной.

По данным аналитического центра корпорации «ИНКОМ», в настоящее время на земли поселений (жилые зоны, ИЖС) приходится 41,8% предложения объектов. Оставшиеся 58,2% – это земли сельхоз назначения, то есть предназначенные для дачного строительства, фермерского хозяйства (КФХ), садоводства, огородничества (СНТ) и личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

Ирина Могилатова, генеральный директор агентства недвижимости TWEED:

Наибольшее влияние на рынок окажет введение платы за перевод участков из одной категории в другую.

В Московской области находится большое количество земельных участков, которые используются не так эффективно, как могли бы. Прежде всего потому, что статус земель устанавливался давно и сегодня во многом не соответствую требованиям жизни. Наглядный пример – почти все земли вдоль Новой Риги, где расположены такие элитные поселки как «Павлово», «Монолит», Millenium Park и др., при вводе которых застройщики переводили земли из категории сельхозназначения в «земли поселений». Отсюда и вечные проблемы с переводом участков и большое количество заявок от застройщиков: земли вдоль трасс сегодня невыгодно использовать под развитие сельского хозяйства, когда они требуют развития на них загородного жилья.

Обычно перевод земель – процесс очень долгий и занимает у девелопера от года до двух лет.

Если с введением своеобразной госпошлины в размере 30% от кадастровой стоимости земли процесс перевода упростится, то это положительное влияние. Поскольку долгие согласования нового статуса земли затягивают строительство и негативно влияют на проект.

К тому же, ни для кого не секрет, что сегодня в большинстве случаев деньги от перевода земли получают отдельно взятые чиновники, которые «ускоряют» этот процесс. Куда эффективнее, если эти же деньги будут поступать в местный бюджет и пойдут на развитие территории.

При введении платы за перевод земель возможно несколько сценариев развития ситуации. Положительный сценарий состоит в том, что девелоперы станут более вдумчиво подходить к своему проекту. Хотя возможно и массовое поднятие стоимости квадратного метра недвижимости в целом по рынку.

Погорельская Дарья, руководитель юридического департамента ГК «МИЦ»:

Запрет на выкуп федеральных земель, установленный постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2008 г. № 234 «Об обеспечении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федеральной собственности», сдерживал освоение территорий в целях жилищного строительства, при этом федеральные земли давно интересуют застройщиков, поэтому инициатива властей разрешить выкуп федеральных земель представляется наиболее значимой.

Вероятнее всего, такие изменения наибольшим образом повлияют на рынок жилой недвижимости, поскольку это приоритетный для застройщиков сектор рынка.

И перевод земель в другие категории, и выкуп федеральных земель, в первую очередь, девелоперами будут использоваться в целях получения новых площадок для реализации проектов строительства многоквартирных жилых домов.

Что касается увеличения ставок арендной платы в отношении заброшенных участков, у законодателя могут возникнуть определенные проблемы, связанные с необходимостью четкой квалификации «заброшенности» земель, поскольку в каждом конкретном случае обстоятельства неиспользования земельного участка могут сильно различаться.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий