Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Как застройщику МКД определять финансовый результат?

Как застройщику МКД определять финансовый результат?

Ответ на обозначенный вопрос выработан судами и взят на вооружение налоговыми органами. Причем проблема решена не только для застройщиков, применяющих ОСНО и уплачивающих налог на прибыль, но и для «упрощенцев». Подробности – в статье

14.10.2021
Автор: Кошкина Т.Ю., редактор журнала

Налог на прибыль: разночтений быть не может!

В Определении от 22.03.2021 № 309‑ЭС20-17578 по делу № А60-43572/2019 Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ подтвердила, что, определяя финансовый результат, застройщик вправе учитывать не только суммы полученной экономии, но и суммы убытков (в разрезе отдельных ДДУ). Соответственно, необоснованным было признано мнение налогового

органа, настаивавшего на том, что застройщик обязан определять финансовый результат по каждому отдельному объекту ДДУ (квартире, нежилому помещению) и включать в налоговую базу только суммы полученной экономии без учета убытков, возникших по отдельным ДДУ.

Эта позиция была включена в Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденный Президиумом ВС РФ 30.06.2021 (далее – Обзор). В пункте 36 Обзора указано: застройщик, осуществляющий строительство МКД в рамках ДДУ, вправе определять базу по налогу на прибыль организаций исходя из итоговой величины финансового результата от использования средств дольщиков по целевому назначению, который рассчитывается в целом по объекту строительства.

Важно, что позиция ВС РФ была направлена налоговым органам для использования в работе (см. Письмо ФНС России от 06.04.2021 № БВ-4-7/4549@ «О направлении обзора правовых позиций, отраженных в судебных актах Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, принятых в первом квартале 2021 года по вопросам налогообложения»). В частности, в п. 6 этого обзора содержится вывод: финансовый результат застройщика от использования средств дольщиков по целевому назначению определяется в целом по объекту строительства (многоквартирному дому), а не по каждому отдельному договору долевого строительства.

Напомним еще об Определении от 03.02.2021 № 306‑ЭС20-22522 по делу № А65-32019/2019, в котором судья ВС РФ согласился с мнением АС ПО (см. Постановление от 07.10.2020 по делу № А65-32019/2019): застройщик вправе определять экономию после завершения всех работ, связанных со строительством жилого комплекса (три МКД и два подземных гаража-стоянки), включая работы по благоустройству территории. Арбитры исходили из того, что застройщик обязан обеспечить выполнение всех работ, предусмотренных проектной документацией и градостроительным планом земельного участка.

Подчеркнем, порядок определения финансового результата должен быть отражен в учетной политике для целей налогообложения.

О застройщиках-«упрощенцах»

Известно, что застройщики, применяющие УСНО, как и плательщики налога на прибыль, не учитывают в составе доходов суммы целевого финансирования в виде средств дольщиков. В связи с этим рассмотренные выше судебные позиции вполне применимы и в отношении застройщиков-«упрощенцев».

Этот вывод подтверждает арбитражная практика. Возьмем в качестве примера Постановление АС ЗСО от 28.04.2021 № Ф04-5769/2020 по делу № А70-13785/2019.

Обратившись в суд, застройщик просил признать недействительным решение налогового органа. Проверяющие доначислили НДС, налоги на прибыль и имущество, пени и штрафы, указав на превышение установленного лимита для применения УСНО. По мнению контролеров, застройщик занизил сумму экономии от строительства в связи с неправомерным ее определением в целом по МКД, а не по каждому объекту долевого строительства.

В данном случае застройщик осуществлял строительство МКД (с объектами социально-культурного назначения) с привлечением денежных средств дольщиков. В учетной политике было закреплено, что экономия исчисляется в целом по блок-секции.

Арбитры учли правовую позицию Верховного Суда, изложенную в Определении от 22.03.2021 № 309‑ЭС20-17578, и указали, что сделанный налоговым органом расчет суммы экономии в разрезе каждого ДДУ не соответствует закону.

Обратите внимание

Проверяющие считали, что убытки в виде превышения затрат на строительство объекта долевой недвижимости над суммой средств целевого финансирования в целях налогообложения не учитываются. Отрицательный результат по конкретному дольщику не является для застройщика убытком и не уменьшает налоговую базу. При суммировании экономии по каждому дольщику отрицательный результат принимается равным нулю (экономически это означает, что целевых средств данного дольщика не хватило и застройщик покрыл этот недостаток собственными средствами).

Однако судьи отклонили все эти доводы.

Важно, что арбитры подтвердили законность учета расходов, понесенных после ввода МКД в эксплуатацию (благоустройство придомовой территории, организация парковочных мест и т. д.). В постановлении суда отмечено:

– арбитры приняли во внимание протокол совещания администрации города, внесение изменений в проектную документацию, подрядные договоры, «первичку»);

– необходимость выполнения спорных работ, в том числе связанных с благоустройством территории около жилых домов, обусловлена требованиями проектной документации, следовательно, затраты обоснованно включены в стоимость МКД.

В результате судьи решили, что доходы застройщика не превысили установленный лимит, в связи с чем организация не утратила право на применение «упрощенки», значит, проверяющие незаконно начислили налоги по ОСНО. 

Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение, №10, 2021 год

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Налог на прибыль
  • 05.03.2018  

    Суд отменил принятые судебные акты об отказе в иске о признании недействительным решения налоговой инспекции в части отказа в признании правомерным включения в состав расходов по налогу на прибыль организаций затрат на выплаты денежных компенсаций при увольнении по соглашению сторон, поскольку у судов отсутствовали достаточные основания для вывода о том, что рассматриваемые расходы не отвечают требованиям налогового законода

  • 22.08.2017   Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 7 августа 2017 г. № Ф01-3058/17 по делу № А11-6602/2016
  • 14.08.2017  

    Обстоятельства: Оспариваемым решением общество привлечено к ответственности в виде штрафа, ему предложено уплатить суммы недоимки по НДС и налогу на прибыль, штрафа, пени.

    Решение: В удовлетворении требования отказано, так как общество реализовало объекты недвижимого имущества взаимозависимому лицу, установлен факт занижения им выручки от реализации недвижимого имущества.


Вся судебная практика по этой теме »

Упрощенная система налогообложения (УСН)
  • 06.12.2021  

    Оспариваемым решением предпринимателю доначислена недоимка по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, начислены пени и штраф по причине занижения налоговой базы по УСН на сумму дохода, полученного предпринимателем от юридических лиц.

    Итог: в удовлетворении требования отказано, поскольку установлено, что работы выполнены индивидуальным предпринимателем не для физическ

  • 01.12.2021  

    Налоговый орган доначислил предпринимателю налог, уплачиваемый в связи с применением упрощенной системы налогообложения, начислил пени, установив, что предпринимателем не учтены в составе налоговой базы доходы от реализации объектов недвижимости.

    Итог: в удовлетворении требования отказано, так как установлена направленность совершенных предпринимателем сделок по реализации объектов недвижимости на получени

  • 29.11.2021  

    Начислены НДС, НДФЛ, пени, штрафы ввиду формальности действий по распоряжению имуществом с целью сохранения условий для применения упрощенной и патентной систем налогообложения.

    Итог: в удовлетворении требования отказано, так как предприниматель, имеющий большой опыт в предоставлении рекламных мест, не имея намерения сокращать бизнес, фактически распоряжающийся денежными средствами как в личных целях, так


Вся судебная практика по этой теме »