Расходы на аренду помещения, на которое нет права собственности у арендодателя

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий

Ответ прошел контроль качества

Организация находится на ОСНО и является субарендатором, арендует офис. Договор аренды был заключен в конце декабря 2019 года. Согласно договору помещение будет передано в аренду в январе 2020 года. За день до передачи помещения при наличии разрешения на ввод построенной недвижимости в эксплуатацию был заключен договор аренды между инвестором (будущим собственником) и арендатором с правом передачи помещения в субаренду. Подписан акт приема-передачи помещения, будут формироваться ежемесячные акты оказанных услуг. Нежилое помещение фактически используется организацией-субарендатором в деятельности, направленной на получение дохода.

Можно ли включить в расходы по налогу на прибыль услуги по аренде помещения, на которое нет свидетельства о праве собственности?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Организация в рассматриваемой ситуации вправе учитывать расходы на аренду недвижимости, несмотря на то, что инвестор еще не зарегистрировал право собственности на соответствующий объект капитального строительства.

Обоснование позиции:

Нормы главы 25 НК РФ предусматривают возможность признания при расчете налоговой базы по налогу на прибыль организаций расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество (п. 1 ст. 247, пп. 10 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 274 НК РФ). Для этого указанные расходы должны отвечать требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ (смотрите также п. 49 ст. 270 НК РФ), а именно: они должны быть обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ, либо документами, оформленными в соответствии с обычаями делового оборота, применяемыми в иностранном государстве, на территории которого были произведены соответствующие расходы, и (или) документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы (в том числе таможенной декларацией, приказом о командировке, проездными документами, отчетом о выполненной работе в соответствии с договором). Из ст. 313 НК РФ следует, что подтверждением данных налогового учета являются первичные учетные документы (ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ "О бухгалтерском учете").

Конкретного перечня документов, необходимых для подтверждения расходов в виде арендных платежей, глава 25 НК РФ не предусматривает. В качестве таковых могут выступать: действующий договор аренды (субаренды), акт приема-передачи арендованного имущества, акты оказания услуг, документы, подтверждающие уплату арендных платежей (письма Минфина России от 27.08.2019 N 03-03-07/65526, от 25.03.2019 N 03-03-06/1/20067, от 15.11.2017 N 03-03-06/1/75483, от 24.03.2014 N 03-03-06/1/12764).

При этом прямого требования о необходимости наличия у арендодателя свидетельства о праве собственности на переданное в аренду недвижимое имущество для признания арендатором (субарендатором) расходов в виде арендных платежей законом не установлено.

Заметим также, что согласно п. 10 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям ст. 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию (подробнее смотрите в Энциклопедии решений. Договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, машино-мест).

Вместе с тем финансовое ведомство разъясняло, что в случае отсутствия у правообладателя регистрации права собственности на арендуемое недвижимое имущество арендатор не вправе учитывать арендные платежи по указанному имуществу в составе расходов в целях налогообложения прибыли организаций (письма Минфина России от 01.12.2011 N 03-03-06/1/791, от 13.05.2011 N 03-03-06/1/292).

Наряду с этим в письмах УФНС России по г. Москве от 05.05.2011 N 16-15/044319@, Минфина России от 30.08.2010 N 03-03-05/193, ФНС России от 27.08.2010 N ШС-37-3/10187 с учетом положений ст. 6 Федерального закона от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений" был представлен иной вывод: платежи по договорам временного пользования имуществом в виде объектов капитальных вложений, принятых государственной приемочной комиссией, право собственности на которые еще на зарегистрировано инвестором, учитываются в целях налогообложения прибыли в составе расходов при условии использования имущества, полученного по договору временного пользования, в деятельности, направленной на получение доходов.

В постановлении ФАС Московского округа от 26.08.2011 N Ф05-8295/11 по делу N А40-111077/2010 суд указал, что нормы налогового законодательства не связывают право арендатора учесть в составе расходов арендные платежи с правомерностью заключения договора аренды. Заключение предварительного договора аренды с лицом, право собственности которого на сдаваемое в аренду имущество еще не зарегистрировано, также не является обстоятельством, препятствующим налогоплательщику учесть арендные платежи, при условии подтверждения факта использования арендованного помещения в производственной деятельности и несения расходов по оплате арендных платежей. При этом судом было также учтено, что основному договору аренды, подлежащему заключению после регистрации права собственности на арендуемое помещение, придана обратная сила, в результате чего условия основного договора применяются к фактическим отношениям сторон по использованию помещения по предварительному договору аренды начиная с даты приемки помещения арендатором по акту приема-передачи для целей аренды (постановления АС Центрального округа от 14.10.2019 N Ф10-4073/19 по делу N А14-18941/2018, ФАС Московского округа от 06.10.2011 N Ф05-10234/11 по делу N А40-1866/2011).

Как видим, вопрос о возможности признания арендатором (субарендатором) в налоговом учете расходов на аренду недвижимости, право собственности на которую не зарегистрировано правообладателем, является спорным.

Учитывая, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ), полагаем, что сам по себе факт временного отсутствия государственной регистрации права собственности на построенный объект недвижимости у инвестора не может являться основанием, препятствующим признанию арендатором (субарендатором) расходов на аренду в налоговом учете при выполнении требований п. 1 ст. 252 НК РФ. Заметим, что в таком случае не произойдет нарушения пределов осуществления прав по исчислению налоговой базы, установленных ст. 54.1 НК РФ.

Поскольку обстоятельств, свидетельствующих о несоответствии осуществляемых организацией-субарендатором расходов на аренду нежилого помещения критериям п. 1 ст. 252 НК РФ мы в данном случае не видим, считаем, что она вправе учитывать их при расчете налогооблагаемой прибыли. При этом мы не можем исключить вероятности того, что налоговый орган при проверке будет придерживаться иной точки зрения.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий