Расходы на текущий ремонт для арендодателя

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Артюхина Татьяна

Контроль качества ответа:

Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Ерин Павел

Организация (арендодатель) сдает объекты недвижимости в аренду. В договоре организации с арендаторами содержатся формулировки, аналогичные ст. 616 ГК РФ. Также указано, что арендатор производит средний ремонт. Текущий и средний ремонт проводились организацией (арендодателем) в том числе в 2017 году. Выполнение арендодателем работ по текущему (некапитальному) ремонту вызвано нежеланием ухудшать отношения с контрагентом, причинять ему беспокойство, нацеленностью на долгосрочное сотрудничество. Требовать с арендатора стоимость этих работ арендодатель не планирует.

Можно ли принять в расходы по налогу на прибыль материальные расходы арендодателя на текущий и мелкий ремонт сданных в аренду объектов недвижимости и помещений?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

При рассматриваемых обстоятельствах арендодатель не вправе включить стоимость некапитального ремонта в расходы, учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

Если существует обоснованная необходимость выполнить все ремонтные работы, включая текущий ремонт, за счет арендодателя, стороны могут заключить дополнительное соглашение, возлагающее такую обязанность на арендодателя, распространив действие этого соглашения на отношения, возникшие до его заключения; в таком случае учет расходов в целях исчисления налога на прибыль организаций у арендодателя возможен (при соблюдении всех критериев, установленных п. 1 ст. 252 НК РФ).

Обоснование позиции:

Гражданско-правовые аспекты

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ на арендодателя возложена обязанность производить капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Арендатор должен нести расходы на содержание имущества в надлежащем состоянии (коммунальные платежи, расходы по поддержанию вещи в порядке и т.д.) и осуществлять текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Как указано в вопросе, в рассматриваемом случае в договорах организации с арендаторами содержатся формулировки, аналогичные ст. 616 ГК РФ.

Как следствие, арендодатель вправе требовать от арендатора выполнения работ по текущему ремонту помещений или, в случаев неисполнения арендатором этой обязанности, возмещения ему расходов, понесенных в связи с текущим ремонтом силами арендатора. Равным образом нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт самостоятельно и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

При определении характера производимых работ, по мнению Минфина России (письма от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794, от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41, от 28.07.2009 N 03-03-06/1/494), организации следует руководствоваться следующими документами:

- письмом Минфина СССР от 29.05.1984 N 80;

- Ведомственными строительными нормами ВСН 58-88(р), утвержденными приказом Госкомархитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312;

- Положением о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и сооружений МДС 13-14.2000, утвержденным постановлением Госстроя СССР от 29.12.1973 N 279 (далее - Положение). Такие разъяснения дал Минфин России в письмах от 23.11.2006 N 03-03-04/1/794, от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41, от 28.07.2009 N 03-03-06/1/494.

В Приложении 3 к Положению приведен примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту, а в Приложении 8 - перечень работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. Это Положение, регулирующее порядок проведения капитального и текущего ремонта объектов недвижимости, является действующим в части, не противоречащей гражданскому законодательству.

По производственным зданиям и сооружениям всех отраслей народного хозяйства ремонтные работы подразделяются на два вида:

а) текущий;

б) капитальный.

Существующая в отдельных отраслях народного хозяйства для некоторых сооружений другая, более дробная классификация ремонтов (подъемный ремонт, средний ремонт и др.) должна относиться к тому или иному виду ремонта по единой классификации по следующему признаку: при периодичности ремонта до одного года - к текущему; при периодичности ремонта более одного года - к капитальному (п. 3.3. Положения).

К текущему ремонту производственных зданий и сооружений относятся работы по систематическому и своевременному предохранению частей зданий и сооружений и инженерного оборудования от преждевременного износа путем проведения профилактических мероприятий и устранения мелких повреждений и неисправностей (п. 3.4 Положения).

То есть, исходя из приведенных определений, мелкий ремонт относится к текущему ремонту, а средний в зависимости от его периодичности может быть как текущим, так и капитальным.

Налог на прибыль организаций

В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ расходы на содержание переданного по договору аренды имущества (включая амортизацию по этому имуществу) относятся к внереализационным расходам арендодателя, учитываемым при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций (далее - налог на прибыль), если сдача имущества в аренду имеет эпизодический (разовый) характер.

Если организация предоставляет имущество в аренду на систематической основе, такие затраты включаются в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264, п. 1 ст. 260, пп. 3 п. 2 ст. 253, второй абзац пп. 1 п. 1 ст. 265 НК РФ).

В приведенных нормах НК РФ нет разделения на капитальный и текущий ремонт. При определении налоговой базы по налогу на прибыль не имеет значения вид произведенного ремонта (текущий, средний или капитальный) и способ его осуществления (хозяйственный или подрядный) (письмо Минфина России от 03.11.2006 N 03-03-04/1/718).

Куда бы не относились данные расходы, они должны соответствовать ст. 252 НК РФ, из которой следует, что для признания в целях налогообложения прибыли затрат необходимо, чтобы они были обоснованы (экономически оправданы), документально подтверждены и направлены на получение дохода.

Как разъясняют представители Минфина России, обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности (письмо Минфина России от 29.05.2008 N 03-03-06/1/339).

Согласно п. 49 ст.270 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются расходы, не соответствующие критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

Также отметим, что в соответствии с п. 16 ст. 270 НК РФ по общему правилу при налогообложении прибыли не учитываются расходы в виде стоимости безвозмездно переданных работ и расходов, связанных с такой передачей, если иное не предусмотрено главой 25 НК РФ.

Проведение текущего ремонта в том случае, когда это обязанность возложена договором на другое лицо, не является, на наш взгляд, экономически оправданным.

Полагаем, что довод об экономической оправданности таких затрат и их связи с деятельностью арендодателя, направленной на получение дохода, в принципе может подкрепляться такими мотивами, как нежелание ухудшать отношения с контрагентом, нацеленность на долгосрочное сотрудничество с ним, намерение контролировать качество производимых ремонтных работ и т.д.

Однако в данном случае такому обоснованию препятствуют условия договора аренды, при регулировании отношений по которому ГК РФ предоставил возможность перераспределять обязанности, соответственно, и расходы по проведению ремонта между сторонами, чем арендодатель не воспользовался.

Таким образом, при рассматриваемых обстоятельствах стоимость некапитального ремонта, по нашему мнению, не может быть включена в расходы арендодателя при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

Отметим следующее. В соответствии с п. 2 ст. 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.

Поскольку дополнительное соглашение к договору изменяет гражданские права и обязанности сторон, оно также является договором (п. 1 ст. 420 ГК РФ).

Каких-либо разъяснений относительно заключение дополнительного соглашения с подобным условием и изменения обязанностей по договору относительно уже сделанного ремонта арендованного имущества обнаружить не удалось, однако, по нашему мнению, можно опираться на общую логику существующих разъяснений относительно повышения арендной платы или фактических арендных отношений с распространением на прошедшие периоды (смотрите ответ Д.В. Осипова, советника государственной гражданской службы РФ 2-го класса на вопрос ("Российский налоговый курьер", N 3, февраль 2014 г.), письма Минфина России от 11.07.2008 N 03-03-05/77, от 25.01.2013 N 03-03-06/2/6).

Таким образом, стороны вправе заключить дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым обязанность производить за свой счет все ремонтные работы в арендованных помещениях, включая текущий ремонт, возлагается на арендодателя, и распространить действие этого соглашения на отношения сторон, возникшие до его заключения (период, в течение которого арендодатель производил некапитальный ремонт за свой счет).

При этом дополнительное соглашение должно быть зарегистрировано (если регистрировался основной договор - п. 2 ст. 164 ГК РФ), а также организация должна быть готова обосновать необходимость проведения всех ремонтных работ самостоятельно, особенно, если арендная плата в данном случае не увеличивается.

В связи с отсутствием разъяснений относительно рассматриваемого вопроса не исключаем возможность претензий со стороны налогового органа.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий