Что будет, если введут налог на недвижимость?

Сегодня вновь в центре внимания – единый налог на недвижимость, введение которого ожидают уже не первый год. Поднимался этот вопрос и в 1994, и в 2000, и в 2004 году.

Проект Федерального закона № 51763-4 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации», в соответствии, с которым Налоговый кодекс дополняется главой «Местный налог на недвижимость», принят в первом чтении еще 10 июня 2004 года. Однако его введение неоднократно откладывалось из-за отсутствия единого государственного кадастра жилой и нежилой недвижимости и определение её кадастровой стоимости объекта недвижимости с применением методов массовой оценки на базе рыночной стоимости.

Для введения и расчета будущего налога на недвижимость Минэкономразвития РФ твердило в 2010 году федеральный стандарт оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Согласно стандарту, для оценки может быть использован один из трех подходов: затратный, сравнительный и доходный. При наличии достоверной информации о ценах сделок и предложений по купле-продаже расчет осуществляется преимущественно на основании сравнительного подхода. Если оценщик использовал более одного подхода, результаты должны быть согласованы с целью определения итоговой величины стоимости объекта.

Оценку будут проводить независимые эксперты, заказчиком выступит Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Граждане, не согласные с официальной оценкой, смогут заказать проведение независимой экспертизы. С 2011 года начата массовая инвентаризация, оценка и регистрация единых объектов учета по всем регионам страны, а ее завершение запланировано на 2012 год.

И вот итог этой работы – после президентских выборов 2012 года платить налоги на свою недвижимость мы будем, исходя из ее рыночной стоимости. Новый налог объединит в себе существующий сейчас налог на землю и на имущество, причем не по данным БТИ, а исходя из ее рыночной стоимости.

Планируется, что новый налог введут с 2013 года.

Напомним что сегодня лицо, обладающее на праве собственности недвижимостью, обязано ежегодно платить два вида налогов: земельный налог и налог на имущество.

Плательщиками налога на землю являются лица, которым участок принадлежит не только на праве собственности, но и на праве постоянного (бессрочного) пользования, и на праве пожизненного наследуемого владения. Налог на землю рассчитывается от кадастровой стоимости участков. Налоговые ставки устанавливаются местными законами, но не могут превышать 0,3 % от кадастровой стоимости земельного участка, выше которого налог начислен быть не может (ст.394 НК РФ).

Объектами налогообложения имущества являются жилой дом; квартира; иное строение, помещение и сооружение; доля в праве общей собственности на недвижимое имущество. На данный момент, налоги на имущество рассчитываются в процентах от стоимости объектов по БТИ, которая бывает, далека от реальной рыночной стоимости.

Но при этом ставки не могут быть выше тех, которые установлены в Законе «О налогах на имущество физических лиц». Так при стоимости имущества до 300 000 рублей ставка налога не может быть выше 0,1 %, при стоимости от 300 000 до 500 000 рублей ставка налога – от 0,1 до 0,3 %, при стоимости имущества свыше 500 000 рублей ставка налога – от 0,3 % до 2 %.

Для примера, в Москве действуют следующие налоговые ставки для жилых помещений:

– при стоимости имущества до 300 000 рублей – 0,1 %;

– при стоимости имущества от 300 000 рублей до 500 000 рублей – 0,2 %.

С юридических лиц налог на имущество взимается с балансовой стоимости имущества: максимальная ставка – 2,2%.

С введением нового налога на недвижимость, граждане поймут, что «бесплатного» жилья не бывает. Станет ли налог на имущество в России обременительным для владельцев недвижимости? Эти вопросы задают себе многие собственники жилья и аналитики.

Доводы, приводимые представителями власти, свидетельствуют о том, что речь идет не о повышении налоговых ставок, а о перераспределении налоговой нагрузки. Более высокие, рыночно обоснованные налоги будут взиматься с владельцев больших квартир, дорогостоящих особняков и крупных участков земли. На сегодняшний день чиновники Министерства Финансов пришли к единому мнению, что предельная ставка налога должна быть не более 0,1 % от кадастровой стоимости недвижимости на начало нового налогового периода.

В то же время для малообеспеченных людей и собственников недорого имущества будут предусмотрены льготы. Чиновники отмечают, что переход к новому налогу позволит значительно упростить систему налогообложения в интересах налогоплательщика. Новый налог позволит добиться значительного увеличения местных бюджетов, а это, в свою очередь, будет способствовать развитию инфраструктуры региона, и реализовывать важные социальные программы.

Налог на недвижимость предполагает выстраивание налогооблагаемой базы в соответствии с рыночной стоимостью объектов недвижимости, что приведет к принципиальному росту налоговых платежей в пользу государства.

Таким образом, при введении единого налога преследуется благая цель: диверсифицировать размер платежей, минимизировав налоговое бремя для жителей «хрущевок», и повысить налоговые сборы за счет владельцев дорогой недвижимости.

Однако надо сказать, что в рамках данного закона справедливость оценки стоимости недвижимости и исчисления ставки налога может вызывать вопросы.

Новая схема, по которой налогооблагаемая база будет рассчитываться исходя из заключения независимых оценщиков, таит в себе определенные проблемы.

Поскольку оценщики заключают договоры с Федеральной налоговой службой, их мнение будет в определенной степени предвзятым, на него будет влиять позиция заказчика. Существует вероятность манипуляций со стороны оценщика и как следствие – возникновение коррупции. Кроме того, расходы граждан, не согласных с проведением оценки принадлежащей им недвижимости перелягут на их плечи, что может предоставить дополнительные «стимулы» для оценщика.

Результаты массовой кадастровой оценки недвижимости в 12 российских регионах, показали, что расчет налога по рыночной стоимости в разы увеличит налоговую базу. Издание «Ведомости», в частности, ознакомилось с результатами оценки в Калужской области и Татарстане. При переходе от действующей ныне инвентаризационной (учитывающей износ строений и динамику цен на стройматериалы) стоимости объектов к кадастровой налоговая база в Калужской области увеличится в среднем в пять раз, а в Татарстане – в восемь.

Не приходится сомневаться, что в данном случае речь идет об увеличении налоговых платежей в пользу государства для большинства налогоплательщиков. Многие семьи или пенсионеры, проживающие в больших квартирах, которые были выделены им государством, или достались в наследство, вынуждены будут продавать недвижимость и переезжать в самое дешевое жилье. В такой ситуации могут оказаться не столько инвалиды и пенсионеры, которые наверняка получат социальные льготы, а скорее семьи со средним и небольшим уровнем доходов, занимающие большие квартиры, доставшиеся им в результате бесплатной приватизации, что, несомненно, скажется на негативном переделе жилищного рынка.

Люди, которые брали кредит на покупку квартиры и выплачивали огромные суммы за ипотеку, должны приготовиться к дополнительным расходам. К примеру, в Москве рыночная стоимость типовой двухкомнатной квартиры может быть порядка 7 000 000 миллионов рублей. Тогда, при введении нового налога на недвижимость придется заплатить уже 7 000 рублей в год. Для малообеспеченных граждан сумма довольно значительная. Еще сложнее ситуация с землей. В Подмосковье стоимость земли может доходить до 2 000 000 рублей за сотку, А если этих соток двадцать и достались они в наследство внуку от бабушки – придется раскошелиться на 40000 рублей в год, причем без учета коммерческой стоимости строения, расположенного на этой земле.

Другой острый вопрос – как облагать налогом общее имущество: подъезды, чердаки, подвалы, землю под застройкой, проезды между домами, детские и спортивные площадки, внутренние электросети, водопроводы, санитарные зоны? Ведь по закону жители многоквартирных домов, где образованы товарищества собственников жилья (ТСЖ), имеют долю во всем этом имуществе, пропорциональную площади квартиры.

Не совсем понятно то, как быть с неизбежными рыночными колебаниями стоимости жилья, из-за которых в один и тот же налоговый период недвижимость может стоить и, соответственно, оцениваться по-разному.

Кроме того, расходы на строительство завышены в силу коррупционных факторов и, в связи с этим, будет не совсем справедливо проводить рыночную оценку стоимости жилья в данных условиях, это так же немаловажная проблема, с которой придется столкнуться законодателю.

Сегодня уже всем ясно, что, увеличив налог на недвижимость, государство получит миллиарды, но что получат россияне?