Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Продажа недвижимости в 2025 году: как изменилось налогообложение и что теперь важно знать

Продажа недвижимости в 2025 году: как изменилось налогообложение и что теперь важно знать

С 2025 года сделки с недвижимостью в России регулируются по новым правилам. Изменились пошлины, налоги, требования к дарению и контролю. Разбираем главные изменения и подсказываем, как снизить риски и защитить себя.

28.07.2025

С начала 2025 года вступили в силу новые положения налогового законодательства, напрямую влияющие на операции с недвижимостью. Изменения касаются расчёта налогов при продаже, размеров пошлин, порядка дарения, новых ограничений для владельцев долей в компаниях и требований к бизнесу.

Госпошлины: теперь зависят от кадастровой стоимости

Регистрация прав на недвижимость в 2025 году стала дороже:

  • Если кадастровая стоимость объекта не превышает 22 млн рублей, пошлина составляет 44 000 руб.

  • При стоимости свыше 22 млн руб. — пошлина составляет 0,2% от кадастровой стоимости, но:

    • не менее 0,2% от фактической цены сделки;

    • не более 1 млн руб.;

    • сумма округляется в меньшую сторону до 100 руб.

Дополнительно изменилась стоимость:

  • кадастрового учёта: 22 000 руб. — при первичной постановке и 2 000 руб. — при изменении данных;

  • регистрации сделок с землёй, стройобъектами, ипотекой и ДДУ — теперь она обойдётся вдвое дороже;

  • экспресс-регистрация за 1 день стала возможна, но требует двойной оплаты пошлины.

Это значит, что продавцам и покупателям придётся по-новому распределять расходы. Часто — поровну.

УСН и НДС: новые лимиты и ставки

Теперь предприниматели и организации на упрощённой системе налогообложения платят НДС, если выручка превышает установленный порог:

  • До 60 млн руб. — НДС не применяется.

  • От 60 до 250 млн руб. — ставка 5% (льготная) или 20% (основная).

  • От 250 до 450 млн руб. — ставка 7% или 20%.

Льготная ставка закрепляется минимум на 3 года. Важно: при её выборе нельзя воспользоваться вычетом по входящему НДС.

Также вырос лимит по выручке для применения УСН — теперь до 450 млн руб., а по остаточной стоимости активов — до 200 млн руб.

Если вы готовитесь продать объект на УСН — внимательно проверьте годовую выручку: превышение 60 млн может обернуться дополнительным налогом.

НДФЛ: прогрессивная шкала и нюансы расчёта

Теперь действует пятипроцентная шкала НДФЛ (от 13% до 22%), но для продажи недвижимости установлен отдельный порядок:

  • До 2,4 млн руб. — ставка 13%.

  • Свыше 2,4 млн — на разницу применяется 15%.

Важно: доход считается в момент поступления оплаты, а не регистрации сделки. Это открывает возможности для налогового планирования и использования более низкой ставки.

Если продаёте через долю в компании

До 2025 года продажа доли в компании, владеющей недвижимостью, освобождалась от НДФЛ при владении более 5 лет. Сейчас это правило ограничено:

  • Льгота действует только на доход до 50 млн руб.

  • С суммы выше — применяется НДФЛ 13 или 15%.

Организации по-прежнему могут избежать налога при условии, что доля недвижимости в активах компании не превышает 50% (по бухгалтерской отчётности за месяц до сделки).

Дарение теперь — только через нотариуса

С 13 января 2025 года все сделки дарения между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это повышает юридическу надёжность, но увеличивает сроки и расходы на оформление.

Налог на имущество: повышение ставки для крупных объектов

Если стоимость объекта превышает 300 млн руб., максимальная ставка налога на имущество организаций выросла с 2% до 2,5%.

Усиление контроля: налоговая смотрит вглубь

Фискальные органы усилили работу против схем ухода от налогообложения:

  • Приоритет получает «суть сделки», а не её юридическая форма.

  • Применяется статья 54.1 НК РФ: запрещено искусственное занижение налоговой базы.

  • Появилась новая ИТ-система, отслеживающая дробление бизнеса и манипуляции с НДС.

Проверки теперь глубже и технологичнее.

Как минимизировать риски

Чтобы избежать претензий со стороны налоговой:

  • Планируйте сделки с учётом лимитов по выручке и остаткам ОС.

  • Завершайте расчёты до конца года, если хотите сохранить ставку НДФЛ.

  • Не используйте фиктивное дарение.

  • Подтверждайте деловую цель сделки, особенно если цена существенно ниже рыночной.

  • Избегайте схем с дроблением, подставными ИП, ремонтом как «подарком» — такие конструкции часто оспариваются.

Когда поможет оценщик

Независимая оценка становится ключевым элементом защиты от претензий:

1. При продаже или дарении — подтверждение рыночной стоимости.

Поможет доказать, что цена реальна, и избежать обвинений в занижении.

2. При спорах с кадастровой стоимостью.

Если кадастровая завышена — заключение оценщика может стать основанием для её оспаривания и снижения налога.

3. При продаже долей в ООО.

Нужно подтвердить структуру активов, чтобы сохранить льготу.

4. При сделках между аффилированными сторонами.

Оценка покажет, что сделка не фиктивна и не была способом уклонения от налогов.

5. Для расчёта остаточной стоимости при УСН.

Оценка поможет соблюсти лимит и не потерять право на «упрощёнку».

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться