
Аналитика / Налогообложение / Продажа недвижимости в 2025 году: как изменилось налогообложение и что теперь важно знать
Продажа недвижимости в 2025 году: как изменилось налогообложение и что теперь важно знать
С 2025 года сделки с недвижимостью в России регулируются по новым правилам. Изменились пошлины, налоги, требования к дарению и контролю. Разбираем главные изменения и подсказываем, как снизить риски и защитить себя.
28.07.2025С начала 2025 года вступили в силу новые положения налогового законодательства, напрямую влияющие на операции с недвижимостью. Изменения касаются расчёта налогов при продаже, размеров пошлин, порядка дарения, новых ограничений для владельцев долей в компаниях и требований к бизнесу.
Госпошлины: теперь зависят от кадастровой стоимости
Регистрация прав на недвижимость в 2025 году стала дороже:
-
Если кадастровая стоимость объекта не превышает 22 млн рублей, пошлина составляет 44 000 руб.
-
При стоимости свыше 22 млн руб. — пошлина составляет 0,2% от кадастровой стоимости, но:
-
не менее 0,2% от фактической цены сделки;
-
не более 1 млн руб.;
-
сумма округляется в меньшую сторону до 100 руб.
-
Дополнительно изменилась стоимость:
-
кадастрового учёта: 22 000 руб. — при первичной постановке и 2 000 руб. — при изменении данных;
-
регистрации сделок с землёй, стройобъектами, ипотекой и ДДУ — теперь она обойдётся вдвое дороже;
-
экспресс-регистрация за 1 день стала возможна, но требует двойной оплаты пошлины.
Это значит, что продавцам и покупателям придётся по-новому распределять расходы. Часто — поровну.
УСН и НДС: новые лимиты и ставки
Теперь предприниматели и организации на упрощённой системе налогообложения платят НДС, если выручка превышает установленный порог:
-
До 60 млн руб. — НДС не применяется.
-
От 60 до 250 млн руб. — ставка 5% (льготная) или 20% (основная).
-
От 250 до 450 млн руб. — ставка 7% или 20%.
Льготная ставка закрепляется минимум на 3 года. Важно: при её выборе нельзя воспользоваться вычетом по входящему НДС.
Также вырос лимит по выручке для применения УСН — теперь до 450 млн руб., а по остаточной стоимости активов — до 200 млн руб.
Если вы готовитесь продать объект на УСН — внимательно проверьте годовую выручку: превышение 60 млн может обернуться дополнительным налогом.
НДФЛ: прогрессивная шкала и нюансы расчёта
Теперь действует пятипроцентная шкала НДФЛ (от 13% до 22%), но для продажи недвижимости установлен отдельный порядок:
-
До 2,4 млн руб. — ставка 13%.
-
Свыше 2,4 млн — на разницу применяется 15%.
Важно: доход считается в момент поступления оплаты, а не регистрации сделки. Это открывает возможности для налогового планирования и использования более низкой ставки.
Если продаёте через долю в компании
До 2025 года продажа доли в компании, владеющей недвижимостью, освобождалась от НДФЛ при владении более 5 лет. Сейчас это правило ограничено:
-
Льгота действует только на доход до 50 млн руб.
-
С суммы выше — применяется НДФЛ 13 или 15%.
Организации по-прежнему могут избежать налога при условии, что доля недвижимости в активах компании не превышает 50% (по бухгалтерской отчётности за месяц до сделки).
Дарение теперь — только через нотариуса
С 13 января 2025 года все сделки дарения между физическими лицами подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это повышает юридическу надёжность, но увеличивает сроки и расходы на оформление.
Налог на имущество: повышение ставки для крупных объектов
Если стоимость объекта превышает 300 млн руб., максимальная ставка налога на имущество организаций выросла с 2% до 2,5%.
Усиление контроля: налоговая смотрит вглубь
Фискальные органы усилили работу против схем ухода от налогообложения:
-
Приоритет получает «суть сделки», а не её юридическая форма.
-
Применяется статья 54.1 НК РФ: запрещено искусственное занижение налоговой базы.
-
Появилась новая ИТ-система, отслеживающая дробление бизнеса и манипуляции с НДС.
Проверки теперь глубже и технологичнее.
Как минимизировать риски
Чтобы избежать претензий со стороны налоговой:
-
Планируйте сделки с учётом лимитов по выручке и остаткам ОС.
-
Завершайте расчёты до конца года, если хотите сохранить ставку НДФЛ.
-
Не используйте фиктивное дарение.
-
Подтверждайте деловую цель сделки, особенно если цена существенно ниже рыночной.
-
Избегайте схем с дроблением, подставными ИП, ремонтом как «подарком» — такие конструкции часто оспариваются.
Когда поможет оценщик
Независимая оценка становится ключевым элементом защиты от претензий:
1. При продаже или дарении — подтверждение рыночной стоимости.
Поможет доказать, что цена реальна, и избежать обвинений в занижении.
2. При спорах с кадастровой стоимостью.
Если кадастровая завышена — заключение оценщика может стать основанием для её оспаривания и снижения налога.
3. При продаже долей в ООО.
Нужно подтвердить структуру активов, чтобы сохранить льготу.
4. При сделках между аффилированными сторонами.
Оценка покажет, что сделка не фиктивна и не была способом уклонения от налогов.
5. Для расчёта остаточной стоимости при УСН.
Оценка поможет соблюсти лимит и не потерять право на «упрощёнку».
Темы: Изменения в налоговом законодательстве  
- 22.07.2025 Госдума приняла закон о налоговых преференциях для резидентов международных ТОР
- 17.07.2025 Госдума утвердила внесудебный порядок взыскания налогов с физлиц
- 16.07.2025 Госдума одобрила внесудебное взыскание налогов с граждан
- 25.03.2025 ГД одобрила проект о внесудебном порядке взыскания налогового долга
- 25.02.2025 Налогообложение материальной выгоды: изменения с 2025 года
- 13.02.2025 Налоговая реформа в РФ 2025: как быть предпринимателям
- 21.07.2025 Письмо Минфина России от 27.05.2025 г. № 03-05-04-06/51626
- 30.05.2025 Письмо Минфина России от 09.04.2025 г. № 03-05-04-06/34958
- 03.04.2025 Письмо Минфина России от 13.12.2024 г. № 03-04-05/125814
Комментарии