Операции по уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве: налоговый учет

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Елистратова Наталья

ООО расплатилось с контрагентом квартирами (заключены договоры долевого участия, договоры на данный момент зарегистрированы в регистрационной палате), которые находятся в строящемся доме. Дом еще не сдан в эксплуатацию. Несколько квартир по договорам переуступки переданы другим организациям или физическим лицам.

На каком счете нужно учитывать данные квартиры в бухгалтерском учете?

Каков порядок налогообложения НДС и налогом на прибыль?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В целях налогообложения операции по уступке (переуступке) прав требования по договору участия в долевом строительстве следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав.

В рассматриваемом случае налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходом, полученным от уступки права (без НДС), и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права.

Налоговая база по НДС определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходами, связанными с расчетами по оплате имущественных прав (с НДС), и расходами на приобретение указанных прав. При этом сумма НДС определяется с применением расчетной ставки.

В бухгалтерском учете организация вправе учесть приобретенное право участника долевого строительства на счете 58 "Финансовые вложения" либо на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами". Операции по переуступке права требования производятся с использованием счета 91 "Прочие доходы и расходы".

Обоснование позиции:

Уступка прав по договору участия в долевом строительстве расценивается как передача имущественных прав.

Договор и (или) уступка прав требований по договору подлежат государственной регистрации (ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", ст. 389 ГК РФ).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

Налог на прибыль

В целях налогового учета выручка от реализации имущественных прав определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные имущественные права в денежной и (или) натуральной формах (без НДС), и является доходом от реализации (п. 1 ст. 248, п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).

Доход от реализации имущественных прав организация вправе уменьшить на цену их приобретения и на сумму расходов, связанных с их приобретением и реализацией, если иное не предусмотрено п. 10 ст. 309.1 или п. 2.2 ст. 277 НК РФ (пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ).

При применении метода начисления датой получения дохода является дата реализации имущественного права (п. 3 ст. 271 НК РФ).

Исходя из вышеизложенного, в случае переуступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходом, полученным от уступки права (без НДС), и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письмо Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58).

Если цена приобретения имущественного права с учетом связанных с его реализацией расходов окажется выше цены, по которой данное право реализуется физическому лицу, тогда разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения, на основании п. 2 ст. 268 НК РФ.

В соответствии с п. 2 ст. 268 НК РФ, если цена приобретения (создания) имущества (имущественных прав), указанного в пп. 2.1 п. 1 ст. 268 НК РФ, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения. Смотрите также письма ФНС России от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17701@, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, УФНС России по г. Москве от 06.07.2011 N 16-15/065628@.

В случае возмездной уступки участником долевого строительства прав требований налоговая база для целей исчисления налога на прибыль определяется на дату государственной регистрации договора уступки как разница между доходом, полученным от уступки права, и расходами на приобретение и реализацию уступаемого права (письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 20.03.2006 N 19-11/21523).

НДС

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ передача имущественных прав признается объектом обложения НДС. В соответствии с п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы по НДС выручка от передачи имущественных прав исчисляется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по оплате имущественных прав, полученных им в денежной и (или) натуральной формах (письмо Минфина России от 28.02.2013 N 03-07-11/5926).

При передаче имущественных прав налоговая база по налогу НДС определяется с учетом особенностей, установленных в ст. 155 НК РФ (п. 1 ст. 153 НК РФ). Так, в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ при передаче имущественных прав налогоплательщиками, в том числе участниками долевого строительства, на жилые дома или жилые помещения, доли в жилых домах или жилых помещениях, гаражи или машино-места налоговая база определяется как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.

Обращаем внимание, что в п. 8 ст. 167 НК РФ установлен специальный порядок определения момента налоговой базы при передаче имущественных прав в случае, предусмотренном п. 3 ст. 155 НК РФ, - как день уступки (последующей уступки) требования или день исполнения обязательства должником.

Учитывая, что договор уступки (последующей уступки) подлежит государственной регистрации и считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, моментом определения налоговой базы по НДС является дата государственной регистрации этого договора. Смотрите письма Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58, УФНС России по г. Москве от 28.03.2008 N 09-11/30092, постановления ФАС Поволжского округа от 11.02.2010 N А65-11398/2008, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 N 11АП-14178/11.

В данном случае норма п. 16 ст. 167 НК РФ не применяется, т.к. в данной норме речь идет о реализации недвижимого имущества, а не имущественных прав.

Таким образом, при переуступке прав требования участником долевого строительства налоговая база по НДС определяется на дату государственной регистрации договора переуступки как разница между доходами, связанными с расчетами по оплате имущественных прав (с НДС), и расходами на их приобретение (письмо Минфина России от 02.03.2012 N 03-07-11/58).

При передаче имущественных прав в соответствии с п. 3 ст. 155 НК РФ сумма налога определяется расчетным методом, то есть исходя из налоговой ставки 20/120 (п. 4 ст. 164 НК РФ).

К сведению:

Если право реализуется по цене приобретения (ниже ее), то налоговая база по НДС будет равна нулю. При этом передающая сторона - налогоплательщик не освобождается от необходимости выставить счет-фактуру. В то же время в случае переуступки физическому лицу счет-фактуру можно не выставлять при наличии письменного согласия покупателя (пп. 1 п. 3 ст. 169, п. 1 ст. 143 НК РФ).

Бухгалтерский учет

Если приобретенное право участника долевого строительства организация переуступает до окончания строительства третьим лицам, данное право организация вправе учесть в составе финансовых вложений на основании п.п. 2, 3 ПБУ 19/02 "Учет финансовых вложений", то есть отразить на счете 58 "Финансовые вложения" (План счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций и Инструкция по его применению утверждены приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н) в сумме фактических затрат организации на их приобретение (п. 9 ПБУ 19/02).

Вместе с тем допускается учет таких прав и в качестве дебиторской задолженности на счете 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", если от дальнейшей переуступки прав требования не предусматривается экономической выгоды (дохода) в форме процентов, дивидендов либо прироста их стоимости (в виде разницы между ценой продажи (погашения) финансового вложения и его покупной стоимостью в результате его обмена, использования при погашении обязательств организации, увеличения текущей рыночной стоимости и т.п. (п. 2 ПБУ 19/02).

В бухгалтерском учете отражается:

Дебет 58 (76), субсчет "Права участника долевого строительства" Кредит 76, субсчет "Расчеты с продавцом прав участника долевого строительства"

- получено имущественное право.

При отсутствии передаточного акта на квартиру не усматриваем оснований для списания данного актива в дебет счета 08 "Вложения во внеоборотные активы" с последующим переводом на счет 01 "Основные средства" или в дебет счета 41 "Товары".

Доходы и расходы от последующей переуступки имущественного права на будущую квартиру в случае, когда это не является предметом основной деятельности организации, следует учитывать с использованием счета 91 "Прочие доходы и расходы" в составе прочих доходов и расходов соответственно (п. 7 ПБУ 9/99 "Доходы организации", п. 11 ПБУ 10/99 "Расходы организации").

При переуступке права требования производятся следующие записи:

Дебет 62 (76) Кредит 91

- отражен доход от переуступки права требования;

Дебет 91 Кредит 58 (76) субсчет "Права участника долевого строительства"

- списана стоимость прав требования;

Дебет 50 (51) Кредит 62 (76)

- покупателем (организацией или физическим лицом) оплачено приобретенное им право требования.

Если цена уступки права требования квартиры больше, чем цена его приобретения, то дополнительно следует отразить:

Дебет 91, субсчет "Прочие расходы" Кредит 68, субсчет "НДС"

- исчислен НДС с разницы между ценой реализации и ценой приобретения.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий