Машино-место — самостоятельный объект недвижимости

Согласно изменениям машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости в случае, если оно является частью здания или сооружения и имеет границы, описанные на основании законодательства о кадастровом учете (п. 1 ст. 130 ГК РФ; п. 3.1 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ (далее - Закон о государственной регистрации недвижимости)). При этом его не нужно специально ограждать, поскольку границы определены проектной документацией здания (сооружения) и обозначены или закреплены лицом, осуществляющим строительство или эксплуатацию здания (сооружения), либо обладателем права на машино-место, в том числе путем нанесения на поверхность пола или кровли разметки (краской, с использованием наклеек или иными способами) (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Отметим, что если зарегистрированное до 1 января 2017 года машино-место соответствует требованиям и характеристикам, установленным в Законе о государственной регистрации недвижимости (п. 6.2 ст. 24 Закона о государственной регистрации недвижимости), то в отношении такого объекта не требуется замена выданных документов или внесение в них изменений, а также внесение изменений в записи Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН). Документы, которые удостоверяют право собственности на машино-место, сохраняют свою юридическую силу и не требуют переоформления (ст. 6 Закона № 315-ФЗ).

Важно!

Машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке (п. 29 ст. 1 ГрК РФ).

Ранее исходя из буквального толкования норм гражданского законодательства парковочные места, находящиеся в здании или сооружении, не признавались самостоятельным объектом недвижимости. При этом, по мнению Минэкономразвития России и некоторых судов (пост. Девятого ААС от 11.10.2016 № 09АП-41956/2015 по делу № А40-67735/14, от 14.09.2016 № 09АП-39735/2016-ГК по делу № А40-8131/14), их можно было ставить на кадастровый учет и оформлять в собственность как помещение. В тех случаях, когда машино-места не соответствовали требованиям, предъявляемым к помещениям (например, имели границы, обозначенные лишь разметкой), рекомендовалось регистрировать общую долевую собственность на здание, определив доли пропорционально размерам машино-мест (письмо Минэкономразвития России от 26.05.2015 № ОГ-Д23-7475).

Кадастровый учет машино-мест

Постановка машино-мест на кадастровый учет регламентирована Законом о государственной регистрации недвижимости.

Застройщик должен изначально установить в техническом плане строящегося здания (сооружения) границы каждого машино-места. Если данная процедура соблюдена, то новый собственник машино-места вправе указать приобретенный объект в ЕГРН, а впоследствии получить кадастровый номер в кадастровой палате (по территориальному признаку) или в многофункциональном центре и оформить право собственности.

Обратиться за кадастровым номером можно лично, через представителя, а также подать документы с использованием услуг почтовой связи или интернета.

Необходимые документы: заявление о постановке на кадастровый учет, технический план и документ, подтверждающий право собственности на машино-место (например, свидетельство о регистрации права собственности или иной правоустанавливающий документ).

Срок постановки на учет в общей сложности оставляет не более 18 календарных дней (ст. 16 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Налог на имущество с машино-мест

Объектами обложения налогом на имущество для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению), учитываемое на балансе в качестве основных средств (далее - ОС) в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета (п. 1 ст. 374 НК РФ).

Налоговая база определяется как среднегодовая или кадастровая стоимость перечисленного выше имущества (пп. 1, 2 ст. 375 НК РФ).

Вместе с тем в отношении машино-мест порядок исчисления налога на имущество четко не прописан.

По мнению ФНС России (письмо ФНС России от 23.04.2015 № БС-4-11/7028@), исчислять налог с парковочных мест, располагающихся в административно-деловом или торговом центре, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, следует также по кадастровой стоимости (подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).

Таким образом, на взгляд автора, любые машино-места, которые являются частью нежилых помещений, предназначенных под размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания, либо которые фактически используются для размещения офисов или перечисленных выше объектов, в отношении которых налоговую базу определяют как кадастровую стоимость, также облагают налогом по кадастровой стоимости (подп. 1, 2 п. 1 ст. 378.2НК РФ).

Если же машино-места находятся в зданиях (сооружениях), по которым налог на имущество исчисляют исходя из среднегодовой стоимости, то и налоговую базу по машино-местам определяют как их среднегодовую стоимость (пп. 1, 2 ст. 375 НК РФ).

Напомним, среднегодовая стоимость имущества за налоговый период (календарный год) определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества (без учета стоимости имущества, налоговая база в отношении которого определяется по кадастровой стоимости) на первое число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на количество месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу (п. 4 ст. 376 НК РФ).

Машино-место и налог на прибыль

Машино-места, признаваемые самостоятельными объектами недвижимости, могут учитываться в составе амортизируемого имущества, если находятся в организации на праве собственности, состоят на балансе в качестве ОС и используются для извлечения дохода (ст. 252, 256 НК РФ).

Данный вывод подтверждает и судебная практика. Так, Пленум ВАС РФ указал (п. 9 пост. Пленума ВАС РФ от 12.10.2006 № 53), что установление судом наличия разумных экономических или иных причин (деловой цели) в действиях налогоплательщика осуществляется с учетом оценки обстоятельств, свидетельствующих о его намерении получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности.

При рассмотрении вопросов об экономической целесообразности расходов на приобретение или постройку любых объектов, том числе и объектов недвижимости, суд оценивает, была ли деятельность налогоплательщика при осуществлении указанных затрат направлена на получение прибыли и имелось ли у него намерение получить экономический эффект, учитывая реальные обстоятельства бизнеса.

Вместе с тем Верховный Суд РФ указывает (определение ВС РФ от 22.07.2016 № 305-КГ16-4920 по делу № А40-63374/2015), что отсутствие деловой цели при совершении спорных операций может являться основанием для признания налоговой выгоды в виде расходов, включенных в расчет базы по налогу на прибыль необоснованной.

Аналогичного мнения придерживается и финансовое ведомство (письмо Минфина России от 03.09.2015 № 03-03-06/50884). Чиновники разъясняют, что затраты на строительство парковочных мест (автостоянки) либо учитывают в составе расходов текущего периода, либо погашают посредством начисления амортизации при условии соблюдения критериев статьи 252 Налогового кодекса.

Таким образом, ставя машино-место на учет, организации следует принимать во внимание положения указанной выше статьи и сложившуюся судебную практику. Затраты должны быть обусловлены прежде всего деловой целью, разумными экономическими причинами и связаны с извлечением прибыли.

Если использование машино-места будет непосредственно связано с коммерческой деятельностью организации (например, размещение на парковке автомобилей потенциальных партнеров организации при проведении переговоров), то вероятность предъявления претензий проверяющих в части правомерности учета для целей налогообложения затрат на покупку, строительство или амортизационных отчислений по таким объектам будет минимальной.

При использовании машино-мест не для извлечения прибыли, а, например, персоналом организации в личных, а не служебных целях, вероятность претензий со стороны налоговых инспекторов достаточно велика.

Машино-место по договору дарения

Машино-место, полученное по договору дарения, например от застройщика, признают безвозмездно полученным имуществом (п. 2 ст. 248 НК РФ). Его стоимость включают в состав внереализационных доходов на дату получения (на дату подписания сторонами акта приема-передачи) (п. 8 ч. 2 ст. 250, подп. 1 п. 4 ст. 271 НК РФ).

Одаряемый может учесть машино-место в составе амортизируемых ОС, если оно принимается к налоговому учету по рыночной стоимости, определяемой с учетом положений статьи 105.3 Налогового кодекса (но не ниже остаточной стоимости по данным налогового учета дарителя) с учетом расходов по доведению до его состояния пригодного к использованию (абз. 2 п. 8 ч. 2 ст. 250, пп. 5, 6 ст. 274, п. 1 ст. 257 НК РФ). Стоимость объекта погашают путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256 НК РФ; письмо Минфина России от 27.07.2012 № 03-07-11/197).

При этом начисление амортизации по ОС, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством РФ, начинается с первого числа месяца, следующего за месяцем, в котором объект был введен в эксплуатацию, независимо от даты его государственной регистрации (п. 4 ст. 259 НК РФ).