Обобщение судебной практики по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Утверждено постановлением президиума Арбитражного суда Новосибирской области от 26 февраля 2009 № 2

Обобщение судебной практики

по спорам, возникающим из применения Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»

Недвижимость – один из самых значимых объектов гражданских прав и институтов гражданского законодательства. Права на недвижимое имущество и сделки с ним затрагивают интересы почти всех граждан и юридических лиц.

Действующее законодательство, регулирующее отношения по недвижимости, характеризуется большим количеством нормативных актов.

31 января 1998 года вступил в силу Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», создавший надежную защиту имущественных прав граждан и юридических лиц путем признания их государством в лице специальных государственных органов по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Она имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке (пункт 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). При этом государственная регистрация является элементом публично-правового регулирования в частном праве, необходимым для эффективного осуществления частноправовых отношений, для обеспечения стабильности частного оборота.

Актуальность настоящего обобщения судебной практики обусловлена наличием проблем, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, рассмотрении дел данной категории, а также ростом количества споров, рассматриваемых арбитражными судами по вопросам применения Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Согласно статистическим данным количество дел, рассмотренных Арбитражным судом Новосибирской области по спорам о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним за 2006 год составляет 64 дела, за 2007 год – 57 дел, за 2008 год – 83 дела.

1. Договор купли-продажи многоквартирного жилого дома подлежит государственной регистрации, неисполнение данного требования является основанием для признания договора незаключенным (Дело А45-1919/05-34/54).

Прокурор Новосибирской области обратился в арбитражный суд с иском к Государственному унитарному автотранспортному и производственному коммерческому предприятиям о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества.

В обоснование исковых требований прокурор сослался на совершение сделки в нарушение требований статей 49, 295 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности.

Решением суда в удовлетворении иска отказано.

Суд признал договор незаключенным по причине отсутствия государственной регистрации сделки (статья 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По условиям договора автотранспортное предприятие (продавец) передает производственному коммерческому предприятию (покупателю) недвижимое имущество - жилой 16-квартирный дом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 558 Гражданского кодекса договор продажи жилого дома подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Статья 558 Гражданского кодекса предусматривает условия продажи жилых домов, квартир, частей жилых домов и квартир. Жилой дом (в том числе и многоквартирный), состоящий из жилых и вспомогательных помещений, в полной мере относится к жилым домам, продажа которых осуществляется в соответствии со статьей 558 Гражданского кодекса.

Судом установлено, что в предусмотренном статьей 558 Гражданского кодекса порядке договор купли-продажи не зарегистрирован.

В рассматриваемой юридической ситуации суд исходил из буквального текста указанной нормы права, признав договор купли-продажи жилого дома незаключенным. Констатировав отсутствие между ответчиками заключенного договора, суд отказал в удовлетворении исковых требований.

2. Суд отказал в иске о государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, признав договор купли-продажи указанного объекта незаключенным в связи с отсутствием в нем данных, позволяющих установить недвижимое имущество и его расположение (Дело А45-8479/2006-42/234).

Общество обратилось в арбитражный суд с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, основываясь на статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, о государственной регистрации перехода к истцу права собственности на объект незавершенного строительства - канализацию протяженностью 712 кв. м.

Исковое заявление мотивировано невозможностью обращения в регистрирующий орган с совместным заявлением о регистрации перехода права на основании договора купли-продажи в связи с ликвидацией и исключением из Единого государственного реестра юридических лиц продавца недвижимого имущества.

Решением суда в иске отказано в связи с незаключенностью договора купли-продажи.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством ограничения (обременения) перехода или прекращения права на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Между продавцом и покупателем подписан договор купли-продажи, объектом которого является канализация протяженностью 712 кв. м, расположенная по адресу: город Новосибирск, улица Электрозаводская, 4.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении иска, указал на то, что истцом не представлены доказательства, подтверждающие расположение объекта в границах земельного участка, предоставленного продавцу в аренду.

В обоснование исковых требований истец представил документы, в которых имелись разночтения о месте расположения объекта.

Арбитражный суд в силу требований статей 420, 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о незаключенности договора купли-продажи, поскольку в нем отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество и его расположение.

3. Право собственности юридического лица на недвижимое имущество, внесенное в его уставный капитал, возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (Дело А45-2573/2007-42/74).

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском о признании права собственности на объекты недвижимости: столярный цех и кирпичный завод, а также об обязании Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области зарегистрировать право собственности истца на это недвижимое имущество.

Решением арбитражного суда в удовлетворении исковых требований отказано.

Из материалов дела следует, что общество, зарегистрированное в качестве юридического лица 01.06.2005, было учреждено в составе двух участников, составивших и подписавших акт приема-передачи той же даты, из которого следовало, что во исполнение учредительного договора один из учредителей передал спорное имущество в уставный капитал создаваемого общества.

Общество, полагая, что является собственником спорного имущества с момента регистрации в качестве юридического лица, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации возникновение права собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В судебном порядке могут быть оспорены правоустанавливающие документы, по которым право собственности было зарегистрировано за конкретным лицом.

Судом установлено, что недвижимое имущество не было передано учредителем в качестве вклада в уставный капитал общества, поскольку это имущество фактически с 30.04.2005 находилось у другого юридического лица на основании иной сделки и акта приема-передачи.

Согласно ранее выданным свидетельствам о государственной регистрации права право собственности на недвижимое имущество зарегистрировано за иным юридическим лицом.

Поскольку гражданское законодательство не содержит исключений из правил оборота недвижимого имущества для случаев внесения его в уставный капитал юридического лица, то право собственности последнего на объекты недвижимости, внесенные в уставный капитал, возникает с момента государственной регистрации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. Сети электроснабжения являются недвижимым имуществом, право собственности на которое подлежит государственной регистрации (Дело А45-10697/2007-24-248).

Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности на сети электроснабжения.

Как следует из материалов дела, Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области со ссылкой на абзац 2 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отказано в государственной регистрации права собственности на сети электроснабжения. При этом указано на то, что право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом, поскольку сети электроснабжения состоят только из кабеля протяженностью 0,09 км. и 2-х концевых муфт, являющихся движимым имуществом.

Арбитражный суд, удовлетворяя требования заявителя, установил, что оспариваемое решение регистрирующего органа не соответствует статьям 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктам 3, 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", пункту 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав может быть отказано, если право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации в соответствии с настоящим Федеральным законом.

Арбитражный суд, исследовав представленные доказательства, в частности, выписку из единого государственного реестра объектов капитального строительства и рабочий проект, пришел к выводу, что спорный объект обладает признаками недвижимого имущества, поскольку после завершения строительства сетей электроснабжения они прочно связаны с землей.

Из материалов дела видно, что законченный строительством объект - сети электроснабжения рабочей комиссией принят в эксплуатацию, а обществу выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.

В соответствии с пунктом 12 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, определено, что сведения об объектах учета, полученные от организаций (органов) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, являются основой для осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ведения государственного статистического учета, определения размера налога на имущество, ведения земельного, градостроительного кадастров, а также реестра федерального имущества.

Поскольку спорный объект капитального строительства, признаваемый в соответствии с Общероссийским классификатором основных фондов ОК 013-94 и Постановлением Правительства Российской Федерации от 30.09.2004 N 504 сооружением электроэнергетики, прочно связан с землей, состоит на учете в органах по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства, вывод суда о том, что данный объект является недвижимым имуществом, является правильным.

5. Сделки с лесными участками, в том числе договоры аренды участков лесного фонда, подлежат государственной регистрации (Дело А45-11327/07-2/55).

Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и об обязании Управления произвести государственную регистрацию сделки - договора аренды участка лесного фонда с учетом дополнительного соглашения к договору аренды участка лесного фонда.

Как следует из материалов дела, между обществом и лесхозом заключен договор от 03.06.2004 N 115 о передаче обществу в аренду участка лесного фонда.

Обществом 28.12.2006 в отдел Управления были сданы документы на государственную регистрацию договора аренды участка лесного фонда.

Управление, сославшись на абзац 1 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отказало обществу в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, мотивируя тем, что право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации, и в соответствии с настоящим Федеральным законом документы, представленные на государственную регистрацию, по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Основания для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним перечислены в статье 20 указанного Федерального закона.

Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области при отказе обществу в государственной регистрации сослалось на Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации", согласно которому с 08.12.2006 из понятия недвижимого имущества исключены такие понятия как "леса и многолетние насаждения", а договор аренды участка лесного фонда не может быть зарегистрирован, так как участок лесного фонда не является объектом недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 1 указанного Закона новый Лесной кодекс Российской Федерации вводится в действие с 01.01.2007.

Заявителем были представлены все необходимые для государственной регистрации документы, в том числе план и расчет.

Принимая во внимание, что договор аренды участка лесного фонда заключен 03.06.2004, по форме и по содержанию соответствовал действовавшему на момент его заключения Лесному кодексу Российской Федерации от 29.01.1997, то при государственной регистрации применению подлежал Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997.

Статьей 4 Федерального закона от 04.12.2006 N 201-ФЗ "О введении в действие Лесного кодекса Российской Федерации" установлено, что договоры аренды участков лесного фонда и договоры безвозмездного пользования участками лесного фонда должны быть приведены в соответствие с Лесным кодексом Российской Федерации до 1 января 2009 года.

Довод регистрирующего органа о том, что с 01.01.2007 договоры аренды лесных участков не подлежат государственной регистрации, не принят судом, поскольку из содержания статьи 4.3 названного закона усматривается, что сделки с лесными участками подлежат государственной регистрации.

6. Решения об отказе в государственной регистрации прекращения права хозяйственного ведения на недвижимое имущество является недействительным, поскольку заявитель доказал факт возникновения у него права хозяйственного ведения на спорное имущество в результате правопреемства (Дело А45-8432/2007-3/249).

Федеральное государственное унитарное предприятие "Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации" в лице филиала "ЗапСибаэронавигация" обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области о признании незаконным отказа в государственной регистрации прав и обязании регистрационной службы зарегистрировать прекращение права хозяйственного ведения государственного унитарного дочернего предприятия "Аэронавигация Западной Сибири", внесение изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, право хозяйственного ведения за ФГУП "Госкорпорация по ОрВД" на недвижимое имущество.

Заявленные требования мотивированы тем, что оспариваемый отказ является незаконным, так как ФГУП "Госкорпорация по ОрВД" в соответствии с требованиями статей 16, 17, 18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представлены все документы, необходимые для государственной регистрации прав.

Арбитражным судом заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

Судебный акт мотивирован тем, что отказ государственного регистратора был необоснованным и незаконным, поскольку ФГУП "Госкорпорация по ОрВД" представлены все документы, необходимые для государственной регистрации. Право хозяйственного ведения возникло у ФГУП "Госкорпорация по ОрВД" с момента утверждения передаточного акта.

ГУДП "ЗапСибаэронавигация" ФУП "Госкорпорация по ОрВД" реорганизовано путем присоединения к ФУП "Госкорпорация по ОрВД" с переходом всех прав и обязанностей к последнему.

Распоряжением Минимущества Российской Федерации N 1143-р от 09.03.2004 установлено, что ФУП "Госкорпорация по ОрВД" является правопреемником ГУДП "ЗапСибаэронавигация" ФУП "Госкорпорация по ОрВД" в соответствии с передаточным актом от 31.05.2003.

15.07.2004 были зарегистрированы изменения в учредительные документы предприятия, и ФУП "Госкорпорация по ОрВД" переименовано в ФГУП "Госкорпорация по ОрВД".

Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области сообщило об отказе ФГУП "Госкорпорация по ОрВД" произвести государственную регистрацию прекращения права хозяйственного ведения на помещения, мотивируя свой отказ отсутствием у заявителя прав по представленным документам на данные объекты недвижимости. Представленные документы регистрирующий орган признал не содержащими описания указанных помещений.

Арбитражный суд, руководствуясь положениями статей 59, 131, 299 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 16-18 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", на основании представленных доказательств установил, что документы составлены в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации и свидетельствуют о прекращении права хозяйственного ведения ГУДП "Госкорпорация по ОрВД" с возникновением права хозяйственного ведения у ФГУП "Госкорпорация по ОрВД" на спорные помещения, в связи с чем, несмотря на отсутствие описания их в самом передаточном акте, удовлетворил требования заявителя.

7. Не является основанием для отказа в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество отметка в кадастровом плане о том, что площадь земельного участка ориентировочная и подлежит уточнению при межевании (Дело А45-6161/2008-60/150).

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Новосибирской области обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным отказа Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на земельный участок, и об обязании произвести регистрацию права собственности Российской Федерации на указанный земельный участок.

Арбитражный суд, удовлетворяя требования заявителя, исходил из того, что отметка в кадастровом плане "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании" не является основанием для отказа в государственной регистрации в соответствии со статьей 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

По мнению регистрирующего органа, его отказ в государственной регистрации права собственности является правильным, поскольку земельный участок не индивидуализирован, точные параметры участка не определены, не представлены документы кадастрового учета, однозначно идентифицирующего данный участок как объект недвижимого имущества ввиду отсутствия четкого описания и удостоверения его границ.

Согласно статье 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества, то в государственной регистрации может быть отказано.

Согласно пункту 1 статьи 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствие с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.

Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению государственного земельного кадастра и при использовании его сведений, регулируются Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Согласно статье 4 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения, в том числе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки, государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера; земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Из пунктов 1, 8 статьи 19 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ следует, что государственный кадастровый учет земельных участков проводится по месту их нахождения в обязательном порядке на всей территории Российской Федерации по единой методике. По результатам проведения государственного кадастрового учета земельных участков заявителям выдаются удостоверенные в установленном порядке кадастровые карты (планы) земельных участков.

Кадастровый план, представленный на регистрацию, содержал описание объекта недвижимого имущества: его местоположение, площадь (фактическая по кадастровому плану), вид объекта, назначение объекта, кадастровый номер, и удостоверен уполномоченным органом, то есть соответствовал предъявляемым к нему требованиям Федерального закона и Правил оформления кадастрового плана.

Правилами оформления кадастрового плана ГЗК-1-Т.О-04-01-01, утвержденными Росземкадастром от 10.04.2001, установлено, что одним из вариантов особых отметок в графе "16" кадастрового плана, предназначенном для использования в качестве обязательного приложения к документам, необходимым для государственной регистрации, является отметка "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании". Данная отметка свидетельствует, что проведение межевания земельного участка для установления точных границ этого участка допускается после государственной регистрации прав на земельный участок. Сведения, уточненные о площади земельного участка, после государственной регистрации в Едином государственном реестре прав могут быть внесены в документы государственного земельного кадастра на основании материалов землеустройства. Правообладатель вправе, получив с целью внесения уточнений в Единый государственный реестр прав выписку из государственного земельного кадастра с отметкой в строке "16" "уточнены границы земельного участка" обратиться в регистрирующий орган.

Таким образом, отметка в кадастровом плане "площадь ориентировочная, подлежит уточнению при межевании" не является основанием для постановки вывода о том, что документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

8. Решение Управления Федеральной регистрационной службы об отказе в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве жилья признано недействительным, так как заявителем получено разрешение уполномоченного органа на строительство жилого дома по очередям (Дело А45-15050/06-5/433)

Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области об отказе в государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве.

Регистрирующим органом обществу отказано в государственной регистрации вышеуказанного договора по основаниям, предусмотренным абзацем 4 пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области полагало, что отсутствие у общества разрешения на строительство всего объекта - многоэтажного жилого дома является основанием для отказа в регистрации спорного договора.

Согласно статье 9 Закона о государственной регистрации в компетенцию регистрирующего органа входит проверка действительности поданных заявителем документов, наличие ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Перечень оснований для отказа в государственной регистрации исчерпывающе перечислен в статье 20 Закона о государственной регистрации.

Строительство жилого дома по очередям было разрешено управлением архитектуры и градостроительства мэрии и не противоречило Градостроительному кодексу Российской Федерации, согласно которому предусмотрена возможность выдачи уполномоченными органами разрешений на строительство, как всего объекта, так и на отдельные этапы строительства (пункт 12 статьи 51 названного Кодекса).

Арбитражный суд, удовлетворяя требования заявителя, установил, что права собственника данного участка не затрагиваются.

Разрешение на строительство нулевого цикла первой очереди многоэтажного жилого дома с помещениями общественного назначения, подземной автопарковкой и трансформаторной подстанцией было получено застройщиком и срок его действия продлен в установленном порядке.

При этом независимо от того, сколько запланировано очередей строительства, разрешение на строительство будет получено по каждой очереди отдельно. Каждая из этих очередей обусловливает строительство всего жилого комплекса как единого объекта недвижимости.

При заключении договора долевого участия в строительстве порядок предоставления земельного участка под строительство был соблюден в полном объеме.

9. Иск об аннулировании постановки недвижимого имущества на учет как бесхозяйного оставлен без удовлетворения, так как действия регистрирующего органа по постановке на учет объектов недвижимости как бесхозяйных не признаны незаконными, никем не обжалованы, оснований для аннулирования соответствующих записей не имеется.

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к компетенции федерального органа в области государственной регистрации при проведении им государственной регистрации прав в случаях, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, и органов по государственной регистрации относится принятие на учет в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, бесхозяйных недвижимых вещей.

Конкурсный управляющий корпорации обратился в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к Управлению Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, обязав ответчика аннулировать постановку на учет как бесхозяйного имущества объектов недвижимости, которыми владеет.

Решением арбитражного суда в иске отказано.

Корпорация приобрела спорные объекты по договору купли-продажи у сельскохозяйственного производственного кооператива, однако право собственности на приобретенное имущество в установленном порядке не зарегистрировала.

На основании заявления главы администрации муниципального образования спорные объекты недвижимости поставлены Управлением Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области на учет как бесхозяйные.

Согласно пункту 30 постановления Правительства Российской Федерации от 17.09.2003 N 580 "Об утверждении положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей" объект недвижимого имущества снимается с учета в качестве бесхозяйного в случае государственной регистрации права собственности на данный объект или принятия вновь этого объекта ранее отказавшимся от права собственности собственником во владение, пользование и распоряжение.

В соответствии с пунктом 33 указанного постановления независимо от даты принятия на учет объекта недвижимого имущества в качестве бесхозяйного также может быть осуществлена государственная регистрация права собственности лица, которое ранее было неизвестно, на основании чего объект недвижимого имущества и был принят на учет. В этом случае объект недвижимого имущества считается снятым с учета в качестве бесхозяйного с момента государственной регистрации права собственности на него.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска, арбитражный суд, руководствуясь статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и принимая во внимание постановление Правительства Российской Федерации от 17.09.2003 N 580 "Об утверждении положения о принятии на учет бесхозяйных недвижимых вещей", исходил из того, что действия ответчика по постановке на учет спорных объектов недвижимости как бесхозяйных не признаны незаконными, никем не обжалованы, оснований для аннулирования записей о постановке на учет спорного имущества не имеется.

10. Отказ Управления Федеральной регистрационной службы в государственной регистрации прав собственников помещений в многоквартирном доме на земельный участок является законным, поскольку данный участок не был в установленном порядке сформирован, выделен и предоставлен в общую долевую собственность (Дело А45-9148/07-14/269).

Открытое акционерное общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области об отказе в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и обязании Управления зарегистрировать право общей долевой собственности на земельный участок.

Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что оспариваемое обществом решение Управления является законным и обоснованным.

Отказывая в удовлетворении заявления общества, Управление известило заявителя о том, что на спорном земельном участке расположен не только многоквартирный дом и иные входящие в состав этого дома объекты недвижимого имущества, но и отдельно стоящее здание трансформаторной подстанции. Следовательно, такой земельный участок не может являться общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В уведомлении об отказе произвести регистрацию Управление предложило сформировать и провести кадастровый учет земельного участка, на котором расположен жилой дом с помещениями общественного значения.

В соответствии с абзацами 1 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в государственной регистрации прав на недвижимое имущество может быть отказано в случаях, если представленные документы по содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 29.12.2004 №191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" если застроенные территории не разделены на земельные участки, то границы участков, на которых расположены многоквартирные дома, устанавливаются посредством подготовки проектов планировки территорий и проектов межевания территорий, которые утверждаются главой местной администрации поселения, главой местной администрации городского округа с соблюдением процедуры публичных слушаний в соответствии со статьей 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно частям 3, 4, 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в случае, если земельный участок не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Формирование земельного участка осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления. С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Заявитель не представил на государственную регистрацию прав документы, подтверждающие формирование земельного участка для обслуживания многоквартирного дома с помещениями общественного назначения, который бы соответствовал критериям, установленным статьей 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" и статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и мог бы являться объектом права общей долевой собственности.

Спорный земельный участок не может полностью принадлежать на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного жилого дома, так как этот земельный участок не был в установленном законом порядке сформирован, выделен и предоставлен в общую долевую собственность собственникам помещений указанного жилого дома.

11. Исковые требования о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество подлежат удовлетворению, так как материалами дела подтверждается факт уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимого имущества, приобретенный истцом по действительной сделке (Дело №А45-2787/2008).

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд к открытому акционерному обществу с иском о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки, приобретенные на основании договора купли-продажи.

Исковое требование мотивировано тем, что продавец земельных участков реорганизован в порядке слияния с другим юридическим лицом, находящимся в городе Москве. Правопреемник продавца договор купли-продажи земельных участков не оспаривает, но отказывается от совместной подачи заявления в Управление Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области, ссылаясь на удаленность своего места нахождения.

Материалами дела установлено, что условия договора купли-продажи земельных участков сторонами добросовестно исполнены. Истец в силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации приобрел право собственности на земельные участки на основании договора купли-продажи.

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки относятся к недвижимым вещам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В силу статьи 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации переход права собственности на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Судом установлено, что уклонение ответчика (продавца) от государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество препятствует истцу как законному приобретателю земельных участков обратиться в регистрирующий орган с соответствующим заявлением о регистрации перехода к нему права собственности на указанное имущество и реализовать свои правомочия собственника в отношении этого имущества.

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При указанных обстоятельствах требование истца признано судом обоснованным и удовлетворено.

12. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только в судебном порядке может быть оспорено зарегистрированное право на недвижимое имущество (Дело №А45-5755/2008).

ЗАО «Викон» обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО «Новосибирский оловянный комбинат» и ЗАО «Региональные электрические сети» о признании недействительными зарегистрированных прав собственности на земельные участки, мотивируя тем, что договор купли-продажи земельного участка (впоследствии разделенного на доли), признан недействительным постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда. В этой связи, по мнению истца, государственная регистрация прав собственности ответчиков на земельный участок является недействительной. Свою заинтересованность истец обосновывал также тем, что после признания недействительными зарегистрированных прав и возврата земельных участков в государственную собственность он сможет приватизировать данный земельный участок для обслуживания здания теплой автостоянки.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2007, принятым по заявлению прокурора Новосибирской области, поданному в интересах ЗАО «Викон», отказано в признании недействительным договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка.

Кассационная инстанция, рассмотрев спор по существу и отменив постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2008, постановлением от 01.07.2008 оставила решение Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2007 в силе.

Определением Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.04.2008 №4749/08 отказано в передаче дела в Президиум.

В этой связи с силу преюдициальной значимости обстоятельств о действительности договора купли-продажи земельного участка, установленных вступившим в законную силе решением Арбитражного суда Новосибирской области от 29.12.2007 по делу №А45-10849/06-37/293, требования истца признаны безосновательными и в удовлетворении иска отказано.

13. Обжалование действий регистрирующего органа не имеет самостоятельного значения при наличии спора о зарегистрированном праве на объект недвижимости (Дело А45-9572/2008).

Общество обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области по регистрации права собственности за иным юридическим лицом на объект недвижимости и последующего перехода права собственности на данный объект недвижимости к другим лицам, а также об обязании устранить допущенные нарушения путем аннулирования соответствующих записей регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Требования мотивированы тем, что заявитель, являясь собственником части недвижимого имущества, приобрел право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием и необходимой для его использования на тех же условиях, что и бывший собственник объектов недвижимости, а действиями Управления Федеральной регистрационной службы по Новосибирской области по государственной регистрации права собственности на недвижимый объект - асфальтовую площадку у цеха за другим лицом нарушаются права и законные интересы заявителя и других собственников помещений в здании, поскольку лишают их права на приобретение в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации здания.

Таким образом, заявителем поставлены под сомнение правоустанавливающие документы, явившиеся основанием для регистрации данного права собственности на вышеуказанный объект недвижимости.

Государственная регистрация, как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 05.07.2001 N 132-О, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию и имущественную самостоятельность.

Пунктом 1 статьи 18 Закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» определено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество, и документы, представленные на государственную регистрацию, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации.

В силу статьи 2 Закона о государственной регистрации регистрирующий орган уполномочен принимать решения о регистрации только на основании документов, бесспорно удостоверяющих наличие права.

Действия по регистрации права собственности путем внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть обжалованы в судебном порядке при условии отсутствия спора о праве.

Арбитражный суд отказал в удовлетворении заявленного требования, поскольку при наличии спора о зарегистрированном праве на объект недвижимости обжалование действий регистрирующего органа не имеет самостоятельного значения.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий