Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Компания на УСН продает имущество, приобретенное еще в 1994 году. Вправе ли она принять расходы?

Компания на УСН продает имущество, приобретенное еще в 1994 году. Вправе ли она принять расходы?

Представляем примерный расчет суммы авансового платежа по УСН и суммы налога за год.

29.07.2021
Российский налоговый портал

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Савина Елена

Ответ прошел контроль качества

Организация на УСН 15% (доходы минус расходы) имеет на балансе нежилое помещение и земельный участок под ним, приобретенные в 1994 году. Их общая стоимость составляла 100 тыс. рублей.

Организация планирует продать эти объекты в 2021 году за 10 млн. рублей (выше кадастровой стоимости) и приобрести другую недвижимость за 12 млн. рублей.

Какую сумму налога на УСН необходимо уплатить за 2021 год в отношении сделки купли-продажи недвижимости? Нужно ли принять в расходы предыдущие расходы 1994 года, или можно будет учесть текущие доходы и расходы на куплю-продажу помещения и земельного участка под ним?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

При расчете суммы налога (авансового платежа) по УСН учитываются доходы от продажи помещения и земельного участка под ним в момент получения оплаты. Затраты на покупку помещения и земельного участка под ним, приобретенных в 1994 году, в момент продажи в расходах на УСН не учитываются.

Расходы на покупку нового помещения учитываются ежеквартально в течение налогового периода после оплаты и ввода помещения в эксплуатацию.

Затраты на покупку земельного участка под новым помещением в расходах на УСН не учитываются.

Примерный расчет суммы авансового платежа по УСН и суммы налога за год приведен ниже (на условном примере).

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 346.15 НК РФ организация на УСН при определении объекта налогообложения учитывает доходы, определяемые в порядке, установленном пп. 1, 2 ст. 248 НК РФ (доходы от реализации (ст. 249 НК РФ) и внереализационные доходы (ст. 250 НК РФ)).

На основании п. 2 ст. 249 НК РФ выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги), или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

При УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Для организаций, применяющих УСН с объектом налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", существуют специальные правила учета расходов от операций по реализации основных средств.

В п. 3 ст. 346.16 НК РФ указано, что в случае, если основное средство реализовано до истечения трех лет с момента учета расходов на его приобретение, налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, и уплатить дополнительную сумму налога и пени. Такой перерасчет осуществляется с учетом положений главы 25 НК РФ и производится за все отчетные (налоговые) периоды применения УСН, в которых были учтены расходы на приобретение объекта основных средств (письмо Минфина России от 09.11.2007 N 03-11-04/2/273). Причем в отношении реализуемых основных средств со сроком полезного использования свыше 15 лет перерасчет необходимо производить в случае продажи ОС в течение 10 лет с момента приобретения (Вопрос: Перерасчет УСН при продаже основного средства (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2020 г.)).

В данном случае поскольку объект был приобретен в 1994 году, указанные сроки уже прошли, следовательно, пересчет делать не нужно.

Напомним, что согласно подп. 1 п. 3 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ расходы на приобретение основных средств, осуществленные в период применения УСН, учитываются при определении налоговой базы при условии оплаты объекта, ввода его в эксплуатацию и использовании в предпринимательской деятельности. При этом в течение налогового периода расходы отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм равномерными долями. Смотрите также Энциклопедию решений. Расходы на приобретение основных средств при УСН; Энциклопедию решений. Расходы в виде стоимости основных средств, приобретенных в периоде применения УСН.

При этом в состав основных средств на УСН включаются основные средства, которые признаются амортизируемым имуществом в соответствии с гл. 25 НК РФ (п. 4 ст. 346.16 НК РФ). Земля не подлежит амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ), поэтому расходы на приобретение земельного участка, за исключением случая, когда он приобретен для перепродажи, в расходах по УСН не учитываются (письмо Минфина России от 29.03.2019 N 03-11-11/21804, Вопрос: Предприятие, находящееся на упрощенной системе (объект налогообложения - "доходы минус расходы"), приобрело земельный участок - основное средство. Вправе ли оно учесть в качестве расхода стоимость земельного участка? (ответ Горячей линии ГАРАНТ, май 2021 г.)).

Учитывая такие особенности признания расходов по земельным участкам, в случае приобретения имущества стоимость участка и приобретаемого здания следует разделить. Если суммы разделены не будут, существует риск завышения расходов на ту часть, которая в составе общей стоимость объектов (12 млн. руб.) приходится на стоимость земли.

Позиция финансового ведомства состоит в том, что остаточную стоимость выбывающего ОС в целях налогообложения учесть нельзя (письмо Минфина России от 13.02.2015 N 03-11-06/2/6557).

В рассматриваемой в вопросе ситуации организация на УСН планирует продать нежилое помещение и земельный участок под ним за 10 млн. рублей. С доходов от продажи организация планирует приобрести другое помещение с земельным участком под ним за 12 млн. рублей.

При определении суммы дохода и, соответственно, налога надо учитывать обязанность налогоплательщиков УСН уплачивать не только налог по итогам налогового периода (года), но и обязанность по исчислению и уплате авансовых платежей (ст. 346.19 НК РФ, п. 4 ст. 346.21 НК РФ). Также в силу применения кассового метода учета доходов и расходов (пп. 1, 2 ст. 346.17 НК РФ) имеет значение дата получения средств за реализованное имущество и дата оплаты приобретаемых объектов.

Допустим, оплату при продаже организация получит в июне 2021 года, а оплату при покупке совершит в июле 2021 года. Новое помещение введет в эксплуатацию в июле 2021 года. Стоимость земельного участка в договоре о покупке не выделена.

В доходах по УСН за полугодие 2021 года организация учтет 10 млн. рублей. С этой суммы будет исчислен и уплачен авансовый платеж (пп. 4, 7 ст. 346.21 НК РФ).

Расходы на покупку помещения, приобретенного в 1994 году, в момент его продажи не учитываются. Такие расходы, как мы полагаем, списывались раньше в ускоренном порядке - после того, как помещение было оплачено и введено в эксплуатацию (либо после того, как организация перешла на УСН с другого режима, если помещение оплачено и введено в эксплуатацию до такого перехода) (подп. 1 п. 1, пп. 3, 4 ст. 346.16, подп. 4 п. 2 ст. 346.17, пп. 2.1, 4 ст. 346.25 НК РФ).

Расходы на покупку земельного участка, приобретенного в 1994 году, в момент его продажи не учитываются, так как перечень расходов на УСН является закрытым и расходы на приобретение земельных участков в вышеуказанный перечень расходов не включены (п. 2 ст. 256, пп. 1, 4 ст. 346.16 НК РФ, письма Минфина России от 21.01.2020 N 03-11-06/2/2841, от 26.12.2019 N 03-03-06/1/102108, от 07.06.2019 N 03-03-06/1/41816, от 28.02.2013 N 03-11-06/2/5946).

Соответственно, авансовый платеж по налогу на УСН за полугодие 2021 года составит 1,5 млн. рублей (10 млн. рублей х 15%).

Расходы на покупку нового помещения организация сможет учесть равными долями только при расчете авансового платежа на УСН за 9 месяцев 2021 года, а затем за год после оплаты и ввода помещения в эксплуатацию (п. 3 ст. 346.16 НК РФ, п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Как уже сказано выше, так как стоимость земельного участка под помещением нельзя учитывать в расходах, полагаем, ее необходимо выделить из стоимости договора на покупку. Если стоимость не будет выделена, для целей не завышения расходов мы полагаем возможным рассчитать стоимость земельного участка пропорционально кадастровой стоимости этого участка к кадастровой стоимости помещения. Закрепить расчет можно бухгалтерской справкой.

Организация покупает помещение и земельный участок за 12 млн. рублей. Допустим, в договоре стоимость объектов не разделена, а кадастровая стоимость покупаемого земельного участка составляет 1 млн. рублей, а кадастровая стоимость покупаемого помещения 7 млн. рублей. Тогда фактическая стоимость покупаемого участка получится: 1,5 млн. рублей (12 млн. рублей х (1 млн. рублей / (1 млн. рублей + 7 млн. рублей) / 1 млн. рублей)).

В этом случае стоимость покупаемого помещения будет равна 10,5 млн. рублей (12 млн. рублей - 1,5 млн. рублей). Стоимость приобретаемого участка в расходах не учитывается.

Эту стоимость покупаемого помещения организация может принять в расходах на УСН равными долями при расчете авансового платежа по налогу на УСН за 9 месяцев 2021 года и итоговой суммы налога на УСН за 2021 год. Но еще раз укажем, что, поскольку такой расчет все же не дает точного понимания фактической стоимости участка и здания, стоимость объектов при приобретении в договоре надо разделить.

Таким образом, исходя из условий примера, налоговая база по УСН за 2021 год составит отрицательную величину - 500 тыс. рублей (10 млн. рублей - 10,5 млн. рублей). Соответственно, по итогам налогового периода налога по УСН по операциям продажи и приобретения объектов не возникнет.

В связи с этим организации по итогам года необходимо уплатить минимальный налог (п. 6 ст. 346.18 НК РФ). Его сумма составит 100 тыс. рублей (10 млн. рублей х 1%).

Но, как показано выше, если оплата за реализуемое имущество поступит в полной сумме до того, как будет оплачено, получено и введено в эксплуатацию приобретенное ОС, придется уплатить авансовый платеж.

Вместе с тем если организацией не будет своевременно уплачен авансовый платеж по УСН за полугодие 2021 года в размере 1,5 млн. рублей, то пени за его неуплату можно соразмерно уменьшить. Так, в письме ФНС России от 13.01.2020 N СД-4-3/101@ пояснено, что в случае если по итогам налогового периода сумма исчисленного налога на УСН оказалась меньше суммы авансовых платежей по УСН, подлежавших уплате в течение этого налогового периода, то пени, начисленные за неуплату указанных авансовых платежей, подлежат соразмерному уменьшению.

В целом даты получения оплаты за продаваемое имущество и даты оплаты за приобретаемое, а также ввод в эксплуатацию объекта недвижимости (помещения) будут оказывать значение на обязанность исчисления (неисчисления) авансового платежа. Представляется, что обязанность уплаты авансового платежа не возникнет (а налоговая база будет определяться только по итогам налогового периода (года)), если и поступление выручки от продажи, и оплата расходов за приобретаемую недвижимость (а также ввод в эксплуатацию помещения) будут осуществлены в последнем квартале года. Оплата же стоимости покупаемого земельного участка (поскольку он приобретен не для перепродажи) не будет оказывать влияние на налоговую базу, поскольку в расходах стоимость земли не учитывается.

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться