Аналитика / Налогообложение / Покупка и продажа квартиры при УСН: что считать доходом?
Покупка и продажа квартиры при УСН: что считать доходом?
Становится ли организация налогоплательщиком налога на имущество при приобретении квартиры?
29.03.2021Российский налоговый порталОтвет подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
кандидат экономических наук Игнатьев Дмитрий
Ответ прошел контроль качества
Организация на УСН (доходы минус расходы) приобрела квартиру у частного лица для дальнейшей перепродажи (Красноярский край).
Будет ли стоимость продажи квартиры учитываться в качестве дохода организации? Включать ли в расходы при УСН стоимость приобретения квартиры (расчет безналичный)? Становится ли организация налогоплательщиком налога на имущество при приобретении квартиры?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
В связи с продажей приобретенной квартиры организация в данном случае должна будет признать в налоговом учете доход от реализации (при получении оплаты от покупателя). Наряду с этим при выполнении установленных требований она сможет признать расход в виде стоимости приобретения проданной квартиры.
В 2020 году организация не признается налогоплательщиком налога на имущество в связи с приобретением квартиры. Однако соответствующий статус может возникнуть у нее в 2021 году.
Обоснование вывода:
УСН
Если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - Налог), являются доходы организации, уменьшенные на величину расходов, налоговая база определяется как денежное выражение доходов, уменьшенное на величину расходов (п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
При определении объекта налогообложения по Налогу учитываются в том числе доходы от реализации товаров, то есть любого имущества, реализуемого либо предназначенного для реализации, определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ (п. 3 ст. 38, п. 1 ст. 248, п. 1 ст. 346.15 НК РФ). В свою очередь, реализацией товаров организацией для целей УСН признается передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами) права собственности на них другому лицу (п. 1 ст. 39 НК РФ).
В целях главы 26.2 НК РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ, подробнее смотрите в Энциклопедии решений. Кассовый метод признания доходов при УСН).
Таким образом, в связи с продажей квартиры организация в рассматриваемой ситуации должна будет признать в налоговом учете доход от реализации по факту получения от покупателя денежных средств (или иного имущества) в ее оплату (или погашения задолженности иным способом).
При этом организация сможет учесть в составе расходов при формировании налоговой базы по Налогу удовлетворяющие требованиям п. 1 ст. 252 НК РФ расходы по оплате стоимости квартиры, приобретенной для дальнейшей продажи (пп. 23 п. 1, п. 2 ст. 346.16 НК РФ).
Для определения даты признания указанных расходов следует обратиться к п. 2 ст. 346.17 НК РФ, который устанавливает, что расходами налогоплательщика признаются затраты после их фактической оплаты. Оплатой товаров признается прекращение обязательства налогоплательщика - приобретателя товаров перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров. При этом расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, признаются с учетом особенности - по мере их реализации с использованием одного из следующих методов оценки покупных товаров: по стоимости первых по времени приобретения (ФИФО); по средней стоимости; по стоимости единицы товара, который подходит в данном случае (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ, подробнее смотрите в Энциклопедии решений. Расходы при УСН по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации).
Заметим, что возможность и порядок признания расходов на приобретение квартиры для последующей продажи не ставится НК РФ в зависимость от формы расчетов за нее (наличная или безналичная), а также от категории продавца (юридическое или физическое лицо).
Налог на имущество организаций
Согласно п. 2 ст. 346.11 НК РФ применение организациями УСН предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество организаций, за исключением налога, уплачиваемого в отношении объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется как их кадастровая стоимость в соответствии с НК РФ.
Налог на имущество организаций устанавливается НК РФ и законами субъектов РФ, вводится в действие в соответствии с НК РФ законами субъектов РФ и с момента введения в действие обязателен к уплате на территории соответствующего субъекта РФ (п. 1 ст. 372 НК РФ). При установлении налога законами субъектов РФ могут определяться, в частности, особенности определения налоговой базы отдельных объектов недвижимого имущества в соответствии с главой 30 НК РФ (п. 2 ст. 372 НК РФ).
Налогоплательщиками налога на имущество признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ (п. 1 ст. 373 НК РФ).
На основании пп. 2 п. 1 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения признается недвижимое имущество, находящееся на территории РФ и принадлежащее организациям, в частности, на праве собственности, в случае, если налоговая база в отношении такого имущества определяется в соответствии с п. 2 ст. 375 НК РФ (за некоторыми исключениями).
Пунктом 2 ст. 375 НК РФ предусмотрено, что налоговая база в отношении отдельных объектов недвижимого имущества определяется как их кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года налогового периода, с учетом особенностей, предусмотренных ст. 378.2 НК РФ.
Налоговая база как кадастровая стоимость имущества может определяться в том числе в отношении жилых помещений (в том числе и квартир - п. 1 ст. 11 НК РФ, ч. 1 ст. 16 Жилищного кодекса РФ), признаваемых объектом налогообложения, если это предусмотрено соответствующим региональным законом и кадастровая стоимость соответствующего жилого помещения определена (пп. 4 п. 1, п. 2, пп. 2.2 п. 12 ст. 378.2 НК РФ).
Как мы поняли, приобретенная организацией квартира находится на территории Красноярского края. Налог на имущество организаций на территории указанного субъекта РФ введен Законом Красноярского края от 08.11.2007 N 3-674 (далее - Закон N 3-674). Его действующая редакция не предусматривает налогообложения недвижимости исходя из кадастровой стоимости. Поэтому в текущем налоговом периоде (2020 году) организация не признается налогоплательщиком налога на имущество организаций.
Однако с 01.01.2021 Закон N 3-674 будет предусматривать налогообложение жилых помещений по кадастровой стоимости (смотрите ст. 1.1 указанного закона в будущей редакции). Соответственно, в случае, если организация не продаст приобретенную квартиру до начала 2021 года, в следующем налоговом периоде она будет признаваться налогоплательщиком налога на имущество в отношении квартиры, если ее кадастровая стоимость определена.
Темы: Налог на имущество организаций  Упрощенная система налогообложения (УСН)  
- 20.04.2024 Приближается срок уплаты «авансов» по имущественным налогам за первый квартал
- 17.04.2024 В Москве собственники 33 спортивных объектов могут получить льготы по налогу на имущество
- 10.04.2024 ФНС начала рассылку сообщений об «имущественных» налогах организаций за 2023 год
- 23.04.2024 У предпринимателей истекает срок сдачи декларации по УСН
- 17.04.2024 Недвижимость купили при УСН‑6%: как учесть расходы после перехода на УСН‑15%
- 11.04.2024 Подача уведомлений об исчисленных авансах по УСН закончится через 2 недели
- 30.06.2023 С 1 января 2023 года перечисление сумм налогов (НДС, налога на прибыль, земельного, транспортного и налога на имущество) осуществляется в составе ЕНП вне зависимости от налогового периода, за который он начислен
- 29.05.2023 Льготы по налогу на имущество-2023: кому положены и как получить
- 29.12.2022 Следует ли восстановить НДС с остаточной стоимости капитального ремонта при переходе на УСН?
- 19.02.2024 Варианты перехода с УСН на другую систему налогообложения в середине года
- 19.02.2024 Алгоритм расчета предельного размера выручки для применения УСН
- 16.02.2024 Переход с УСН на ФСБУ 6/2020
- 21.04.2024
Решением обществу
доначислены НДС, налог на прибыль, налог на имущество, пени и штраф в связи с необоснованным уменьшением налоговой базы по налогам.Итог: в удовлетворении требования частично отказано, поскольку поздние получение документов либо государственная регистрация права на объекты налогообложения, зависящие от воли общества, не являются основанием для освобождения от уплаты налога на имущество.
- 06.03.2024
Налоговый орган
доначислил налог на прибыль, НДС, налог на имущество, соответствующие пени и штрафы по причине незаконного применения налогоплательщиком УСН.Итог: в удовлетворении требования отказано, так как доказано искусственное деление налогоплательщиком единого бизнеса, которое позволило избежать превышения размера дохода, влияющего на право применения УСН, и привело к занижению налоговых обязательс
- 06.03.2024
Налоговый орган
доначислил налог на прибыль, НДС, налог на имущество, соответствующие пени и штрафы по причине незаконного применения налогоплательщиком УСН.Итог: в удовлетворении требования отказано, так как доказано искусственное деление налогоплательщиком единого бизнеса, которое позволило избежать превышения размера дохода, влияющего на право применения УСН, и привело к занижению налоговых обязательс
- 21.04.2024
На основании
заявления налогоплательщика о возврате излишне взысканного налога по УСН налоговым органом была возвращена часть денежных средств, в части остальной истребованной налогоплательщиком суммы налоговым органом были приняты оспариваемые решения о зачете.Итог: требование удовлетворено в части, поскольку была нарушена процедура бесспорного взыскания задолженности - не были направлены налогоплательщ
- 21.04.2024
По результатам
камеральной проверки предпринимателю предложено уточнить налоговые обязательства с учетом применения общей системы налогообложения путем представления налоговых деклараций с отражением полученных доходов, провести корректировку данных бухгалтерского и налогового учета, уменьшить исчисленный в завышенном размере налог, взимаемый с налогоплательщиков, выбравших в качестве объекта налогообложения доходы.- 31.03.2024
Налоговый орган
доначислил единый налог, уплачиваемый в связи с применением УСН, начислил пени и штраф, сделав вывод о документальном неподтверждении налогоплательщиком расходов.Итог: требование удовлетворено, поскольку доводы налогового органа не подтверждены, представленные налогоплательщиком в ходе камеральной налоговой проверки и в ходе рассмотрения судом дела документы надлежащим образом не были изу
- 31.03.2024
- 18.04.2024 Письмо ФНС России от 25.03.2024 г. N БС-4-21/3348@
- 10.04.2024 Письмо ФНС России от 27.03.2024 г. № БС-4-21/3431
- 12.03.2024 Письмо ФНС России от 19.12.2023 г. № БС-4-21/15821@
- 15.04.2024 Письмо Минфина России от 29.01.2024 г. № 03-11-11/6929
- 04.04.2024 Письмо Минфина России от 12.01.2024 г. № 03-15-07/1865
- 27.02.2024 Письмо Минфина России от 26.01.2024 г. № 03-04-05/6417
Комментарии