Как снизить налог на землю

В предыдущей статье о налоге на землю мы рассмотрели структуру этого налога и некоторые вопросы, связанные с его исчислением. Теперь же рассмотрим реальные пути снижения земельного налога. Первый путь, о котором часто забывают, заключается в проверке применения различных льгот по уплате налога. Льготы, в зависимости от категории льготников, бывают вплоть до полного освобождения от земельного налога. Число категорий льготников, установленных законом, достаточно велико, но, что главное — местные власти имеют право его расширять. Например, в одном из муниципалитетов Московской области пенсионерам дают «скидку» с налога в 20%. После произошедшего повышения земельных налогов это может быть солидная сумма. Чтобы уточнить попадаете ли вы в список льготников, обратитесь в местную администрацию или налоговую инспекцию. В инспекцию стоит обратиться и в том случае, если вы считаете, что вам полагается льгота по уплате, но ее не учли — тогда вам после предъявления подтверждающих документов проведут перерасчет. Кстати, из существования льготников вытекает первый, хотя и не самый корректный и надежный, способ снижения налога на землю — это переоформление земельного участка на того, кто льготой обладает. Естественно, это должно быть лицо, которому вы всецело готовы доверить такой ценный актив.

Если вернуться непосредственно к формуле расчета налога на землю, когда налог получается перемножением ставки налога на кадастровую стоимость земельного участка, то логично предположить, что уменьшить налог можно воздействуя на один из этих множителей. Начнем с наиболее известного способа — снижения кадастровой стоимости. Теоретически, неправильно рассчитанную кадастровую стоимость можно уменьшить, обратившись в специальную комиссию при вашем региональном отделении Росреестра. Но пока случаи, когда комиссия шла навстречу заявителям, автору неизвестны. Поэтому большинство землевладельцев сразу идут в суд — арбитражный или общей юрисдикции, чтобы не тратить время на бесполезные споры с чиновниками. Впрочем, прежде чем идти в суд, необходимо заручиться отчетом об оценке, в котором вы представите суду вашу версию кадастровой стоимости земельного участка. В суде же события могут развиваться по разному сценарию. Где-то чиновники настолько не любят и не хотят ходить в суд, что фактически спорить с вами никто не будет, и суд примет решение на основании вашей оценки. Где-то процесс может затянуться на полгода, а то и год, так как суд назначит собственную судебную экспертизу стоимости. В любом случае для простого человека судебный процесс выйдет недешевым, так как будет необходимо оплатить начальную оценку(5-20 тысяч рублей), услуги юристов (20-50 тысяч рублей плюс пошлина), судебную экспертизу (30-50 тысяч рублей). Поскольку в 99 случаях из 100 суд о снижении кадастровой стоимости удается выиграть, теоретически можно взыскать понесенные затраты с проигравшей стороны, то есть с государственных структур. Однако, как показывает практика, получить с них деньги, даже при наличии решения суда, занятие крайне хлопотливое. Отсюда вывод, что судебный процесс по снижению кадастровой стоимости выгоден владельцам крупных земельных участков, которые платят за них сотни тысяч и даже миллионы рублей налогов в год. Для мелких же землевладельцев стоимость судебного процесса окажется больше, чем выгода от него в виде нескольких тысяч рублей в год. Владельцу одного из участков для индивидуального жилищного строительства в Подмосковье площадью 137 гектар удалось за полгода снизить кадастровую стоимость участка с 2,5 до 1,2 миллиардов рублей. А значит, теперь он будет платить в год за свой участок не 2,5 миллиона рублей, а на 1,3 миллиона рублей меньше (налоговая ставка составляет 0,1%). Некоторым удается в суде снизить кадастровую стоимость земли даже в 20 раз. Однако, следует учитывать, что счастье землевладельца продлится не вечно — до следующей кадастровой переоценки государством. После нее процесс придется повторить.

Мелким землевладельцам стоит обратить внимание на второй множитель — налоговую ставку. Теоретически эту ставку можно изменить сразу для всех землевладельцев участков с определенным видом разрешенного использования, обратившись к главе местного органа власти с петицией о снижении налогов. В идеальном мире глава должен пойти навстречу жителям. Но в России реальность устроена несколько по-иному. Подобные предложения встречаются крайне прохладно, так как значения ставок спускаются директивно с вершин «вертикали власти». Оттуда же спускаются бесконечные указания по росту доходной части бюджетов — а земельный налог, как раз и формирует значительную долю местных бюджетов. Так, что на практике этот путь пока никому воплотить не удалось. Но есть обходной маневр.

Дело в том, что если нельзя поменять ставку, то в некоторых случаях можно поменять вид разрешенного использования, на тот, где ставка будет ниже. Например, с «личного подсобного хозяйства» на «индивидуального жилищное строительство», или с «малоэтажного жилищного строительства» на «индивидуальное жилищное строительство». Откуда куда выгодней переходить (и есть ли такая возможности) в каждом конкретном случае можно определить, только ознакомившись с местной спецификой сетки налоговых ставок. Далее остается подать заявление об изменении вида разрешенного использования участка на желаемый, и, если необходимо, провести публичные слушания (а необходимо это далеко не всегда, тут тоже есть нюансы). Нельзя сказать, что местные администрации с радостью идут на подобные шаги, но иногда идут, тем более что иначе придется обосновывать отказ. Да и, в конце концов, речь идет о снижении налоговых поступлений не сразу со всех участков скопом, как получается, когда просят снизить налоговую ставку, а об «убытке» с нескольких земельных участков наиболее активных и настойчивых землевладельцев. Например, в одном из коттеджных поселков Московской области группе из 40 мелких землевладельцев удалось подать заявления о смене вида разрешенного использования с «жилищное строительство и общественно-деловые объекты» на «индивидуальное жилищное строительство». В результате они будут платить налоги по ставке не 1,3%, а 0,12%, то есть в 10 раз меньше. Но учитывая общее число земельных участков для местных властей эти потери — капля в море.