Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Валентин Гаврилов

Валентин Гаврилов


Работа: отдел исследований рынка CBRE

Должность: Директор

Новости / Мнения / Две стороны кадастровой стоимости

Две стороны кадастровой стоимости

25.10.2013«РБК Daily»

На этой неделе планируется принятие поправок в Налоговый кодекс, в соответствии с которыми компании будут платить налог на торговые и офисные объекты исходя из их кадастровой стоимости. Попробуем разобраться, что данное изменение будет означать для владельцев и арендаторов.

Оно затронет только те здания, учетная стоимость которых отличается от кадастровой. Последняя в среднем по Москве составляет 147 тыс. руб. за 1 кв. м. Учитывая, что московское правительство ожидает увеличения поступлений от данного налога более чем в три раза, то можно предположить, что под действие изменений подпадут не менее 2/3 существующих торговых и офисных площадей.

Это означает, что изменения затронут как качественные (класс А и Б), так и менее качественные (класс С и ниже) объекты. При этом публичные девелоперы и инвесторы переоценивают свои объекты по рыночной стоимости, тогда как более закрытые игроки предпочитают учет на основе расходов на строительство.

Многие знаковые объекты офисной и торговой недвижимости Москвы от данного нововведения не пострадают. Основной «пострадавшей» стороной станут менее качественные площади, которые арендуются в основном российскими компаниями и малым бизнесом.

Оценка офисных и торговых помещений по принятой для Москвы кадастровой стоимости и применение ставки налога в 1,5% приведет к тому, что расходы собственников зданий в расчете на 1 кв. м могут увеличиться на 1,2 тыс. и более рублей в год в зависимости от текущей учетной стоимости объектов. Последующее увеличение ставки до 2% увеличит данную сумму до 1,6 тыс. и более рублей в год с 1 кв. м. Естественно, что кадастровая стоимость объектов также может подвергнуться изменениям.

Попробовав оценить значимость данной суммы, мы получим, что прирост расходов собственников зданий класса А прайм может составить не менее 3—5%, класса А — 5—7%, класса В — 9—12% от средней годовой арендной ставки. Это наиболее вероятные минимальные уровни, которые будут тем выше, чем больше изначально занижена балансовая стоимость объекта.

В торговой недвижимости будет наблюдаться схожая картина с увеличением расходов не менее чем на 4—10% от средней годовой арендной ставки.

Как мы уже обсудили выше, это изменение не должно сильно затронуть сегменты А и А прайм, а также наиболее качественную торговую недвижимость. Вероятнее всего, что пострадают собственники пары десятков таких объектов или даже меньше. При этом их возможности переложить данные расходы на арендаторов будут ограничиваться существующей вакансией в классе А.

Офисные объекты класса В характеризуются вакансией порядка 9,5% и пользуются хорошим спросом. Одновременно их собственники в среднем менее публичны и склонны к переоценке своих объектов по рыночной стоимости. Это означает, что в классе В мы увидим попытку переложить вновь возникающие расходы на арендаторов. Возможный рост ставок может составить не менее 6—10% от текущих валовых (т.е. с учетом операционных расходов и НДС) арендных ставок.

При этом менее привлекательные (из локации, качества планировки и отделки, транспортной доступности) и более дешевые для арендаторов объекты в среднем пострадают сильнее прочих. С точки зрения арендаторов, наибольшее влияние будет оказано на средние российские компании и малый бизнес.

Для многих относительно менее качественных объектов (ниже класса В) ситуация может оказаться еще более неприятной, т.е. рост расходов может потребовать увеличения арендных ставок на 15—20% и более для сохранения неизменной доходности для собственников.

Таким образом, вновь планируемые изменения, как обычно, имеют как минимум две стороны. С одной стороны, будет сделан шаг к повышению качества работы рыночных механизмов и увеличению доходов города. С  другой стороны, условия работы средних и небольших компаний ухудшатся, что не совсем хорошо в условиях снижающихся темпов экономического роста в стране. Данный шаг было бы логично реализовать на фоне растущей экономики и в сочетании с мерами по поддержке среднего и малого бизнеса.

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

ТОП-5 трудностей представления электронных документов в суд

Электронные документы «пробиваются» в российские суды уже на протяжении семи лет. В 2010 году была внесена первая поправка в статью 41 Арбитражного процессуального кодекса РФ, позволившая участникам судебного процесса представлять в Арбитражный суд документы в электронном виде. С этого момента вносилось множество изменений и дополнений в различные правовые акты, были изданы новые нормативные документы (подробнее об этом читайте в материалах авторов Synerdocs в конце этой статьи)

Дмитрий Хитров

Компания «Электронный арбитраж»

Почему в суд выгодно представлять именно электронные документы?

Право и возможность подачи электронных документов в суд предоставлено в России давно. Однако по старинке стороны ходят на заседания с большими папками бумажных документов вместо планшетов или ноутбуков. Почему?

Татьяна Суфиянова

Российский налоговый портал

Ошибки риэлтора могут помешать получению имущественного вычета

При совершении сделок при покупке или продаже жилья советую быть внимательным при подписании договора купли-продажи. В противном случае покупатель не сможет вернуть НДФЛ в полном размере.