Получение имущественного вычета на жилье. Пошаговая инструкция

Для начала следует определиться, о каких видах имущественных вычетов по НДФЛ пойдет речь. В последнее время есть некоторая путаница в головах у граждан, собирающихся купить или продать недвижимость. Так кому же все-таки предоставляется вычет: покупателю или продавцу? Правильный ответ – обоим. Есть два вида имущественных вычетов на недвижимое имущество: один предоставляется при его продаже, второй – при покупке. Рассмотрим оба варианта

Имущественный вычет при продаже жилья

Такой вычет предоставляется при продаже недвижимости, которая находилось в собственности налогоплательщика менее трех лет. При расставании с квартирой, которая принадлежала физлицу дольше, вычет уже не применяется, однако расстраиваться в таком случае не стоит – с начала 2010 года доходы от продажи такого имущества вообще не облагаются подоходным налогом, их даже не нужно декларировать.

Что же касается вычета, разберемся со сферой применения. Получить вычет можно при продаже жилого дома, квартиры, дачи, садового домика, земельного участка или доли в указанном имуществе. Минфин считает, что вычет можно применить, даже если жилой дом, который продает налогоплательщик, не достроен. Впрочем, суд с контролирующими органами может и не согласиться[1], так что гарантировать получение вычета в таком случае пока все-таки нельзя.

При продаже имущества, принадлежащего гражданину менее трех лет, то вычет предоставляется в сумме до 1 миллиона рублей. Отметим, что если жилье находится в долевой собственности, и время нахождения долей в собственности различается, то по тем долям, которые принадлежали продавцу менее трех лет, получить вычет все-таки можно, причем на ту же сумму – до одного миллиона. При продаже нескольких объектов недвижимости за один год лимит не меняется – сумма вычета применяется по всем проданным помещениям и участкам, а не по каждому объекту отдельно.

Если реализуется имущество, находящееся в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. При продаже жилья, входящего в совместную собственность (когда доли не выделены) вычет распределяется между совладельцами по договоренности. Отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца Налоговым кодексом не предусмотрен, однако пропорцию, по которой распределяются суммы вычета, устанавливают сами продавцы, и никто не запрещает ее установить, например, в размере 100 и 0 процентов, тем самым предоставив право на вычет одному из совладельцев.

Есть категория граждан, которая вообще не вправе пользоваться данным видом имущественного вычета – это индивидуальные предприниматели (если они продают имущество в рамках своей предпринимательской деятельности). Определить, связан доход от продажи имущества с предпринимательской деятельностью или нет, может помочь Минфин[2]. В своих разъяснениях чиновники ведомства указывали, что если нежилое помещение использовалось в предпринимательской деятельности, например, в нем был размещен офис или приемный кабинет, то такое имущество должно было амортизироваться, при этом доход ИП уменьшался. Поэтому уменьшить доходы при его продаже во второй раз нельзя. Однако предпринимателям следует осторожнее применять такой вид вычетов, так как и позиция налоговых органов несколько раз за последние несколько лет менялась, и в судебной практике по данному вопросу нет единого мнения.

Отметим также, что налогоплательщик вправе вообще не применять имущественный вычет – он может уменьшить полученную от продажи имущества выручку на расходы, связанные с ее получением. Такие расходы могут быть оплачены не только за счет собственных средств, но и, например, за счет средств по государственным жилищным сертификатам. При этом вычет можно именно заменить полностью – одновременно уменьшить доходы и на сумму вычета, и на сумму произведенных расходов в отношении одного объекта не получится.

Имущественный вычет по продаже жилья предоставляется только налоговым органом, работодатель не праве его оформить. Предоставляется вычет по окончании года, в котором получена выручка от продажи имущества, на основании налоговой декларации. Заявление на вычет представлять не нужно, равно как и подтверждать размер полученного дохода и его источники. Если же налогоплательщик заявляет вычет в сумме расходов, связанных с получением доходов от продажи имущества, то помимо декларации необходимо представить документы, подтверждающие такие расходы. В их числе гражданско-правовые договоры (купли-продажи и иные) и платежные документы (приходные кассовые ордера, товарные и кассовые чеки, банковские выписки, платежные поручения, расписки и т.п.).

Имущественный вычет при продаже жилья и покупке нового

Одновременная покупка старой квартиры и покупка новой (или жилищный обмен) – довольно распространенная ситуация, поэтому разберем ее отдельно. Налоговые органы считают, что в таких случаях уменьшить доходы от продажи квартиры на расходы, затраченные на приобретение новой квартиры, нельзя, можно только применить один вычет – по продаже, и один – по покупке жилья. Однако прямого запрета в Налоговом кодексе нет, так что если обосновать расходы – проще, чем применить вычет (или в том же периоде планируется воспользоваться имущественным вычетом по другому объекту – например, при продаже дачи), можно рискнуть.

Для получения вычета не обязательно, чтобы расходы на строительство или приобретение жилья и земли были осуществлены в денежной форме. Они могут носить и натуральный характер. Наиболее распространенный вариант – когда налогоплательщик в качестве оплаты наряду с денежными средствами передает другое жилье. Тогда он также имеет право на вычет[3]. Однако в вычете могут отказать, если жилье передавалось по договору мены вообще без доплаты, но такой отказ можно оспорить в суде, так как напрямую Налоговым кодексом не запрещены такие варианты приобретения жилья.

Имущественный вычет при строительстве или приобретении жилья и земельных участков

Вычет на покупку недвижимости состоит из трех частей:

- расходы на новое строительство или приобретение жилья и земли

- расходы на погашение процентов по целевым займам (кредитам)

- расходы на погашение процентов при перекредитовании

С начала этого года перечень расходов, на которые предоставляется вычет, значительно расширился – добавились проценты по кредитам и стоимость приобретаемых под строительство земельных участков, например. Теперь имущественный вычет может быть предоставлен при покупке или строительстве жилого дома, квартиры, комнаты или доли в них, а также при приобретении земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земли, на которой расположены приобретаемые жилые дома. Правда, по последним двум объектам воспользоваться вычетом можно будет только после того, как дом будет построен и на него будет оформлено право собственности. Кстати, если дачный дом будет признан пригодным для постоянного проживания и переоформлен в жилой дом, по нему также можно применить вычет.

Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов на сумму не более 2 миллионов рублей (до 2009 г. сумма максимального вычета была в два раза меньше). Применять имущественный налоговый вычет можно с того налогового периода, в котором возникло право на него, то есть, имеются на руках документы, подтверждающие произведенные расходы на приобретение жилья, и документы о праве собственности.

Если покупатель не пожелает использовать в каком-либо периоде вычет (или его остаток), то он вправе приостановить его использование – для этого ему достаточно подать в налоговую инспекцию соответствующее заявление. Приостановить использование вычета можно только в отношении текущего или последующих налоговых периодов, задним числом это сделать нельзя.

У налогоплательщика, который приостановил использование вычета, право на вычет не прекращается (Письмо Минфина России от 28.07.2005 N 03-05-01-04/252).

Масса проблем может возникнуть с признанием отдельных расходов, особенно если жилье не приобреталось, а строилось. Налоговые органы зачастую отказывают в признании довольно неожиданных расходов (например, на установку дверей), посчитав их излишними. Приводить здесь все возможные основания отказа бессмысленно, так как в судебной практике и разъяснениях Минфина регулярно появляются новые. Налогоплательщику следует иметь в виду одно общее правило, негласно действующее в судах: если удастся доказать, что без несения спорных расходов недвижимость была непригодна для проживания, вычет, скорее всего, дадут.

Вычет по покупке жилья вообще нельзя применить, если оплата произведена за счет работодателей или иных лиц, средств материнского капитала, а также за счет бюджетных средств, либо если сделка купли-продажи заключена с гражданином, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым. С основаниями признания лиц взаимозависимыми можно ознакомиться в ст. 20 НК РФ.

Приобретая имущество в совместную собственность, необходимо учитывать, что вычет придется распределить между собственниками. При этом родители, имеющие несовершеннолетних детей и и приобретающие жилье в общую с ними долевую собственность, вправе применить имущественный вычет без распределения по долям.

Заявление о распределении вычета представляется в налоговый орган один раз при первоначальном обращении за получением вычета одного из совладельцев. Если у налогоплательщиков, которые приобрели имущество в общую совместную собственность и распределили имущественный вычет, есть неиспользованный остаток вычета, то перераспределить его не получится. Важно учитывать, что имущество, приобретенное супругами во время брака, является их совместной собственностью, поэтому они оба имеют право на вычет, в том числе право распределить его по договоренности.

Вычет может быть использован налогоплательщиком только один раз. Повторное его предоставление не допускается.

Налогоплательщики, продавшие купленное жилье еще до того, как заявят право на вычет, права на вычет не теряют. Если вычет не удалось полностью использовать в текущем году, то его остаток может быть перенесен на последующие годы до полного его использования

Получение вычета. Варианты

Имущественный вычет на покупку жилья (в отличие от вычета на приобретение) может быть получен по окончании года либо у налогового органа, либо у работодателя.

Основанием для получения имущественного налогового вычета у налогового органа является декларация по НДФЛ. Заявление на вычет представлять не нужно. Помимо декларации в налоговый орган также необходимо представить документы, подтверждающие ваши права на жилье:

- по жилому дому – документы, подтверждающие право собственности

- по квартире или комнате – акт о передаче квартиры, комнаты, доли в них или документы, подтверждающие право собственности

- по земле – документы, подтверждающие право собственности на участок и на расположенный на нем жилой дом.

При отсутствии свидетельства о праве собственности подтвердить право на вычет можно также судебным решением о признании такого права. Если же нет акта о передаче квартиры, можно представить другой документ, свидетельствующий о передаче квартиры налогоплательщику - например, Протокол участия, выбора и передачи квартиры.

Иногда налоговые органы также требуют оригиналы справок о доходах по форме 2-НДФЛ.

Имущественный вычет обязан предоставить один из работодателей (по выбору налогоплательщика), если налогоплательщик обратится к нему с соответствующим уведомлением. Новая форма такого уведомления утверждена Приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@. Помимо уведомления, гражданин обязан представить работодателю еще и письменное заявление на вычет (этого требуют налоговые органы, в Кодексе такого правила нет).

Налогоплательщик может получить вычет только у одного налогового агента по своему выбору, поскольку в выданном уведомлении указано наименование конкретного работодателя, который вправе предоставлять вычет. Однако для некоторых случаев в частности московские инспекторы делают исключение. Первый случай - ситуация, когда налогоплательщик по каким-либо причинам не получал вычет у работодателя, например не успел предъявить уведомление, а затем уволился. Второй - когда компания-работодатель прекратила свою деятельность в результате реорганизации.

В заключение отметим, что получать имущественные вычеты как при продаже, так и при покупке жилья и земельных участков, совсем не так сложно, как это выглядит на бумаге в Налоговом кодексе и разъяснениях налоговых органов. Нужно просто внимательно оформлять все необходимые документы и четко знать свои права. Впрочем, если уверенности в своих силах нет, с заявлением на вычет по приобретению квартиры всегда можно обратиться к работодателю – в любой компании есть бухгалтер, который все расскажет, покажет и оформит.

---

[1] Постановление ФАС Северо-Западного округа от 13.01.2010 N А13-7028/2009

[2] Письмо Минфина России от 18.08.2008 N 03-04-05-01/303

[3] Письма Минфина России от 24.11.2009 N 03-04-05-01/820

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий