Можно ли сократить доход от продажи квартиры на покупку нового жилья?

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Золотых Максим

Ответ прошел контроль качества

Гражданин продал квартиру за 2 300 000 рублей. В том же налоговом периоде он приобрел другую квартиру за 2 400 000 руб.

Можно ли уменьшить налог с продажи в связи с покупкой квартиры?

1. На основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период, в частности, от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе с учетом особенностей, установленных ст. 217.1 НК РФ (то есть с соблюдением условия о минимальном предельном сроке владения данным объектом).

Такой срок по умолчанию равен пяти годам (п. 4 ст. 217.1 НК РФ), а в отдельных случаях трем годам (п. 3 ст. 217.1 НК РФ). Поскольку в рассматриваемой ситуации собственник владеет объектом недвижимости менее трех лет, то указанные нормы неприменимы. Однако налоговое законодательство также предусматривает специальное основание, когда минимальный срок владения объектом недвижимости может быть снижен до нуля: с 1 января 2021 года для освобождения от НДФЛ срок нахождения недвижимости в собственности не имеет значения при продаже жилья с целью улучшения жилищных условий семьями с двумя и более детьми (Федеральный закон от 29.11.2021 N 382-ФЗ, смотрите также информацию ФНС России от 14.01.2022, письма ФНС России от 08.08.2022 N БС-4-11/10309@, от 27.05.2022 N БС-4-11/6530@, Минфина России от 29.09.2022 N 03-04-05/94268, от 16.03.2022 N 03-04-05/19788, от 15.02.2022 N 03-04-05/10388, от 29.12.2021 N 03-04-05/107375). При этом должны одновременно соблюдаться следующие условия (п. 2.1 ст. 217.1 НК РФ):

- на дату продажи жилья налогоплательщик (его супруг (супруга)) является родителем не менее двух детей (в том числе усыновленных) в возрасте до 18 лет (24 лет - для учащихся) или одним из таких детей;

- в календарном году, в котором продано жилое помещение (доля), или не позднее 30 апреля следующего календарного года налогоплательщиком приобретено иное жилье;

- общая площадь приобретенного жилья или его кадастровая стоимость, определяемые с учетом совокупного размера долей налогоплательщика, его супруга (супруги) и детей, превышает общую площадь в проданном жилом помещении или его кадастровую стоимость. Таким образом, предусмотрено сравнение жилых помещений по их общей площади или по их кадастровой стоимости (смотрите также письма Минфина России от 09.06.2022 N 03-04-05/54734, от 16.03.2022 N 03-04-05/19788, от 14.03.2022 N 03-04-05/18666);

- кадастровая стоимость проданного жилого помещения независимо от размера продаваемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности не превышает 50 миллионов рублей;

- налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям до 18 лет (его родителям, если продавец - ребенок) на дату продажи жилья не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение с общей площадью, превышающей общую площадь в приобретенном жилом помещении, независимо от размера приобретаемой доли налогоплательщика в соответствующем праве собственности.

Если в рассматриваемом случае соблюдаются все приведенные условия, то доход от продажи квартиры полностью освобождается от налогообложения. Ниже рассмотрим обратную ситуацию (доход подлежит налогообложению).

2. При продаже налогоплательщиком в одном налоговом периоде жилой недвижимости, находившейся в его собственности менее минимального срока владения, и приобретении в том же году другого жилого имущества налогоплательщик имеет право на следующие имущественные налоговые вычеты:

- в сумме доходов от продажи жилого имущества, но не более 1 000 000 руб. или в сумме фактических расходов, связанных с приобретением этого имущества. В последнем случае необходимо иметь документы, фактически подтверждающие эти расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы). Если сумма документально подтвержденных расходов на приобретение объекта превышает сумму доходов от его продажи, получившийся остаток не может быть учтен при определении суммы облагаемого дохода по иным объектам и, соответственно, не учитывается при определении налогооблагаемой базы по НДФЛ в целом за налоговый период (письмо ФНС России от 12.02.2013 N ЕД-4-3/2254@);

- в сумме, израсходованной налогоплательщиком на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого имущества (участка под строительство) в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 руб., если такой вычет не был им ранее получен. Для получения вычета потребуются договор о приобретении квартиры, выписка из ЕГРН и документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

Таким образом, если продажа одной квартиры и государственная регистрация права собственности на другую квартиру произведены в одном налоговом периоде, то налогоплательщики имеют право на получение одновременно имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ (смотрите также письма Минфина России от 11.02.2016 N 03-04-05/7154, от 01.02.2016 N 03-04-05/4389, от 01.02.2016 N 03-04-05/4389, от 05.11.2014 N 03-04-05/55646, от 27.02.2014 N 03-04-05/8280, от 19.04.2013 N 03-04-05/7-393).

Вычеты предоставляются налоговым органом по окончании налогового периода при представлении налоговой декларации по НДФЛ. Заявить оба вычета можно в одной налоговой декларации: в этом случае заполняются титульный лист, разделы 1 и 2, Приложения 1, 6 и 7, а также Расчет к Приложению 1 декларации 3-НДФЛ. Одновременно для получения указанных вычетов налогоплательщик представляет в налоговый орган копии документов, подтверждающих право на них.

При этом если по сделке, связанной с продажей недвижимого имущества, возникнет обязанность уплатить НДФЛ (сумма от продажи превышает вычет), а по сделке по покупке другой недвижимости налогоплательщик имеет право на вычет в сумме, израсходованной на приобретение имущества (не более 2 000 000 руб.), то совокупный облагаемый НДФЛ доход от продажи недвижимого имущества уменьшается на сумму вычета (письма Минфина России от 26.12.2012 N 03-04-05/7-1442, от 17.12.2012 N 03-04-05/7-1403, от 19.06.2012 N 03-04-05/9-744, от 20.03.2012 N 03-04-05/7-334 и др., письма УФНС России по г. Москве от 17.09.2012 N 20-14/087133@, от 25.11.2011 N 20-14/4/114294@).

Факт излишней уплаты НДФЛ налоговый орган устанавливает при проведении камеральной проверки декларации по НДФЛ, срок проведения которой в силу ст. 88 НК РФ составляет три месяца со дня представления налогоплательщиком декларации и документов, подтверждающих право на налоговые вычеты. С 1 января 2023 года сумма излишне уплаченного НДФЛ подлежит возврату при наличии положительного сальдо единого налогового счета налогоплательщика. В соответствии с п. 1 ст. 79 НК РФ налогоплательщик вправе распорядиться суммой денежных средств, формирующих положительное сальдо ЕНС, путем возврата этой суммы на открытый ему счет в банке, представив в налоговый орган по месту учета соответствующее заявление о распоряжении путем возврата. Заявление может быть представлено по установленной форме на бумажном носителе или по установленному формату в электронной форме с усиленной квалифицированной электронной подписью по ТКС или через ЛКН. Форма заявления утверждена приказом ФНС России от 30.11.2022 N ЕД-7-8/1133@.

Налогоплательщики НДФЛ вправе представить заявление о распоряжении путем возврата сумм денежных средств, формирующих положительное сальдо ЕНС, в составе налоговой декларации (приложение 1 к Разделу 1 декларации) (шестой абзац п. 4 ст. 229 НК РФ).

Пример.

Квартира продана за 2 300 000 руб. Оснований для освобождения этого дохода от налогообложения нет, расходы в связи с ее приобретением не подтверждены. В этом случае налогоплательщик может применить имущественный вычет в размере 1 000 000 руб. Сумма НДФЛ к уплате составит 169 000 руб. ((2 300 000 - 1 000 000) х 13%).

В том же налоговом периоде приобретена другая квартира за 2 400 000 руб. В этой связи можно воспользоваться имущественным вычетом в размере 2 000 000 руб. (то есть физическому лицу должно быть возвращено 260 000 руб. (2 000 000 х 13%).

В итоге сумма вычета превышает сумму налога, подлежащего уплате в связи с продажей первой квартиры. Налогоплательщику должна быть возвращена разница 91 000 руб. (260 000 - 169 000).

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий