Выставление счетов-фактур застройщиком

Застройщик - это юридическое лицо, имеющее в собственности или на праве аренды (на праве безвозмездного срочного пользования) земельный участок и привлекающее денежные средства инвесторов для строительства на этом земельном участке объектов недвижимости.

Застройщики заключают договоры строительного подряда с подрядчиками и инвестиционные договоры (договоры долевого участия) с инвесторами. Подрядчики выставляют счета-фактуры за выполненные строительно-монтажные работы застройщику, где указывают себя в качестве продавца, а застройщика в качестве покупателя.

Но на самом деле в части объекта недвижимости, подлежащего передаче инвестору, полученный застройщиком счет-фактура имеет отношение именно к инвестору, так как он и есть конечный покупатель. По такому счету-фактуре застройщик НДС к вычету не принимает (он делает это только в отношении собственной части профинансированного строительства).

Прежняя практика выставления счетов-фактур

Исторически выработалась практика выставления так называемых сводных счетов-фактур застройщика инвестору, при оформлении которых застройщик как бы "перевыставляет" полученный от подрядчика счет-фактуру инвестору. Такой сводный счет-фактура составляется в двух экземплярах на основании счетов-фактур, ранее полученных застройщиком от подрядных организаций по выполненным строительно-монтажным работам и поставщиков товаров (работ, услуг), и повторяет показатели указанных счетов-фактур, но в качестве продавца в нем указывается застройщик, а в качестве покупателя - инвестор.

Если инвесторов несколько, то застройщик должен выставлять счета-фактуры в адрес каждого инвестора по передаваемой ему части объекта (той, которая будет им принадлежать по окончании строительства). Причем сделать это нужно не позднее пяти календарных дней после передачи в установленном порядке на баланс инвестора части объекта, законченного капитальным строительством. Такой порядок выставления счетов-фактур, по мнению судебных и контролирующих органов (письма Минфина России от 04.02.2013 № 03-07-10/2254, от 18.10.2011 № 03-07-10/15, ФНС России от 12.07.2011 № ЕД-4-3/11248@; пост. Президиума ВАС РФ от 26.06.2012 № 1784/12, ФАС МО от 29.07.2013 № Ф05-8377/13, от 01.02.2012 № Ф05-14207/10 (определением ВАС РФ от 28.05.2012 № ВАС-4791/12 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ), от 30.09.2011 № Ф05-10061/11), соответствует законодательству и ему необходимо следовать для того, чтобы инвесторы могли применить вычет, установленный пунктом 6 статьи 171 Налогового кодекса (далее - Кодекс).

Сумму НДС, указанную в таком счете-фактуре, определяют расчетным методом исходя из сумм налога, предъявленных застройщику подрядчиками (поставщиками), и доли данного инвестора в сумме инвестиций на строительство объекта. К первому экземпляру счета-фактуры (передаваемому застройщиком инвестору) прилагаются копии счетов-фактур, полученных застройщиком от подрядной организации, а также копии соответствующих первичных документов. Второй экземпляр счета-фактуры хранится у застройщика в журнале учета счетов-фактур без регистрации в книге продаж.

Данный порядок сложился и устоялся. Однако в связи с последними изменениями законодательства, а также позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, высказанной им по рассматриваемому нами вопросу, возникла некоторая неясность.

Новые правила выставления счетов-фактур

Напомним, что с 1 января 2015 года вступили в силу изменения, предусмотренные Федеральным законом от 21 июля 2014 года № 238-ФЗ (п. 3.1 ст. 169 НК РФ (в ред. Федерального закона от 21.07.2014 № 238-ФЗ)). Деятельность застройщика по отношению к инвестору в какой-то мере приравняли к деятельности посредника (комиссионера, агента).

Из приведенных положений пункта 3.1 статьи 169 Кодекса можно сделать вывод, что выставление счетов-фактур застройщиком должно производиться как у посредника (комиссионера, агента), заключившего договор с третьей стороной от своего имени.

Но особенность заключается в том, что такой порядок предполагает: в сводном счете-фактуре застройщик в качестве продавца должен указать не себя, а подрядчика.

Приведем один интересный вывод, который был сделан в постановлении Пленума ВАС РФ "О некоторых вопросах, возникающих у арбитражных судов при рассмотрении дел, связанных с взиманием налога на добавленную стоимость" (пост. Пленума ВАС РФ от 30.05.2014 № 33 (далее - Постановление)).

Так, пункт 22 Постановления посвящен толкованию нормы абзаца первого пункта 6 статьи 171 Кодекса, согласно которому вычетам подлежат, в частности, суммы налога, предъявленные налогоплательщику подрядными организациями (застройщиками или техническими заказчиками) при проведении ими капитального строительства основных средств. Пленум указал, что возникновение права на налоговый вычет у инвестора не зависит от того, в каком порядке осуществляются расчеты за выполнение подрядных работ и, соответственно, кто предъявил ему к уплате упомянутые суммы - непосредственно подрядная организация или застройщик (технический заказчик).

Вместе с тем в целях применения положений главы 21 Кодекса во взаимоотношениях с инвестором застройщика (технического заказчика), не выполняющего одновременно функции подрядчика, надлежит квалифицировать в качестве посредника и применять к нему правила пункта 1 статьи 156 Кодекса.

Отметим, что этот вывод сделан судьями без каких-либо оговорок или дополнительных условий признания застройщика в качестве посредника.

Теперь обратимся к порядку выставления счетов-фактур посредниками (данный порядок введен в правила заполнения счетов-фактур с 01.10.2014 пост. Правительства РФ от 30.07.2014 № 735) и попробуем ответить на вопрос о его применимости застройщиками.

Здесь имеется такая проблема. В тексте Налогового кодекса прямо указывается, что журналы учета счетов-фактур ведут налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров комиссии,агентских договоров, предусматривающих реализацию и (или) приобретение товаров (работ, услуг), имущественных прав от имени комиссионера (агента), или на основе договоров транспортной экспедиции, а также при выполнении функций застройщика (п. 3.1 ст. 169НК РФ). Однако в правилах заполнения счетов-фактур говорится только о комиссионерах и агентах и ни словом не упоминаются застройщики (так же, кстати, как и экспедиторы). Например, согласно разъяснениям порядка заполнения строки 2 счета-фактуры (п. 1 правил заполнения счета-фактуры, утв. пост. Правительства РФ от 26.12.2011 № 1137 (далее - Постановление № 1137)) при составлении счета-фактуры комиссионером (агентом), приобретающим товары (работы, услуги), имущественные права от своего имени, указываются полное или сокращенное наименование продавца - юридического лица в соответствии с учредительными документами, фамилия, имя, отчество индивидуального предпринимателя.

Но означает ли это, что на застройщиков не распространяются правила выставления счетов-фактур, установленные для посредников в Постановлении № 1137? Поскольку правилами заполнения счетов-фактур не предусмотрен специальный порядок для застройщиков, считаем допустимым распространить приведенную выше логику относительно схемы исчисления НДС (для застройщиков она должна соответствовать таковой для посредников) и на порядок выставления счетов-фактур застройщиками.

Актуальная бухгалтерия

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий