Налоговики хотят собирать налог с покупателей квартир

Ширяев Дмитрий

Аудиторско-консалтинговая группа «Уральский союз», Руководитель направления судебной практики

Механизм доначислений при занижении стоимости квартир есть и сейчас. Но цена сделки сравнивается с рыночной ценой, а не с кадастровой стоимостью. Причем бывало, что доначисления получали и покупатель, и продавец. На свободу договора и определения его цены сторонами ни существующий, ни предлагаемый порядок не влияют. Налоговики просто пересчитывают цену «для целей налогообложения».
Предложенная схема – весьма жесткая, т.к. оспаривать кадастровую стоимость в судах общей юрисдикции – занятие малоперспективное. В результате рынок недвижимости резко «замедлитс»я, т.к. при покупках на первичном рынке разница цены прав на квартиру на «котлованной» стадии с будущей кадастровой стоимостью будет ощутимой. Думается, от снижения объемов строительства и сжатия рынка недвижимости государство потеряет больше, чем соберет с населения. А вот тому, кто подпишет предлагаемые поправки, народ этого точно не забудет.

Савуляк Эдуард

Tax Consulting U.K., Директор московского офиса

Боюсь, предложение очень «сырое». При всей простоте подхода, определить порог «неоправданно низкой цены» – непонятно как.
Если мы говорим про цифры БТИ или кадастра – то эти цены не отражают рыночной картины точно. Если ориентироваться на «рыночные» цены в объявлениях о продаже – то здесь цены завышены значительно.
Поэтому пока не описана методика определения цен и догадки строить не стоит.
Вызывает вопрос и подход взимания НДФЛ с покупателя. Логичней было бы взимать НДФЛ с «разницы» между ценой по договору и «реальной» ценой именно с продавца, который очевидно и занижает цену.
Стоит отметить, что куда более просто можно было бы реализовать этот опыт, например, на вторичном рынке сбыта подержанных автомобилей. При аналогичных вопросах и нестыковках там, хотя бы, на прайсы автодилеров по аналогичным авто ссылаться можно.
Поэтому, если и пытаться реализовать эту методику, то тестировать ее следует на рынке автомобилей. И уже по итогам таких тестов распространять или нет ее далее.

Заволоков Константин

Аудиторско-консалтинговая группа «Уральский союз», Аудитор

Обычно неоправданно низкая цена возникает при продаже приватизированной либо наследуемой недвижимости, когда возможность налогового вычета у продавца составляет лишь 1 млн. рублей. Или же срок между покупкой и продажей квартиры занял менее трех лет, а стоимость квартиры сильно выросла.
Занижение «формальной» продажной стоимости является почти всегда инициативой продавца, и достижение компромисса зависит от экономической ситуации в стране в целом и в конкретном регионе в частности. В «тучный»  период, когда цены растут и денег много, покупатели находятся легко, и они соглашаются на все, лишь бы успеть купить до очередного повышения цены.
Мне лично в 2006 году пришлось даже в подобной ситуации доплатить продавцу 13% с разницы суммы стоимости квартиры по договору и 1 млн. налогового вычета, чтобы не упустить выбранный объект. В нынешние «скудные» времена не вижу для себя, как покупателя, причины соглашаться на занижение договорной стоимости. Инициатива налоговиков в целом полезна, потому что создаст некоторые дополнительные предпосылки для вывода из тени миллиардных наличных оборотов купли-продажи жилой недвижимости.
Следующим шагом «обеления» этого рынка видится в установлении низкого лимита расчетов за недвижимость наличными и изменении роли банков: вместо посредничества при передачи ключиков от банковских ячеек к посредничеству при аккредитивных расчетах за квартиры между покупателями и продавцами. Но опять же инициатива чиновников имеет смысл при условии близости кадастровой стоимости к рыночной. Но рынок может меняться стремительно (даже вниз) от разных новостей, а вот кадастровые стоимости – увы…

Кивенко Евгений

Группа BDO в России, Старший менеджер Практики налогового и правового консультирования

Идея переноса налогового бремени с продавца имущества на покупателя далеко не оригинальна и уже сейчас воплощена в Налоговом кодексе в рамках положений подп. 2 п. 1 ст. 212. Правда, там речь идет о покупателях, взаимозависимых с продавцами. Получается, что ФНС собирается расширить эту норму и на независимых друг от друга сторон сделки.
В любом случае эта идея противоречит принципу справедливого налогообложения, т.к., мы все понимаем, что по факту продавец вряд ли продешевит с квартирой, и уходит от налогообложения как раз он, а не покупатель. К тому же, продавец вообще не обязан платить налог с этих денег, если он владеет квартирой к моменту продажи более 3-х лет, либо вправе воспользоваться имущественным вычетом, предусмотренным подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ. У покупателя же есть только право применить имущественный вычет при приобретении квартиры (подп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ), причем, один раз за всю жизнь. Каким образом ФНС собирается увязать эти вычеты и льготы с расширением понятия материальной выгоды покупателя, пока остается непонятным.
Также непонятно, на каком основании ФНС решила, что кадастровая стоимость квартиры соответствует ее рыночной стоимости. Тем более, что правила определения рыночных цен для целей налогообложения были обновлены с 2012 года, и нет какого-то внятного основания делать в данном случае из них исключение.

Кудряшова Елена

Юридическая компания «КЛИФФ», юрист коммерческой практики Гражданско-правового департамента

Указание в договоре купли-продажи недвижимости заниженной стоимости в России явление не редкое. Указывая в договоре цену ниже средней рыночной и/или кадастровой, продавец снижает свою налоговую нагрузку. В отношении покупателей недвижимости налоговое законодательство России одно из самых лояльных – налог при покупке недвижимости не уплачивается.
С точки зрения частноправовой можно усмотреть в такой инициативе некоторую долю злоупотребления со стороны государства. Гражданский кодек декларирует свободу договора, которая включает в себя, в том числе, возможность произвольного установления цены по договору купли-продажи. Императивные нормы, обязывающие стороны указывать в договоре в качестве цены кадастровую стоимость недвижимости, отсутствуют. Установление цены в договоре ниже средней рыночной не является основанием для признания его недействительным и не несет опасности для гражданского оборота. В этом случае инициатива законодателя связана с попыткой защитить интересы публичные, которые связаны с потенциальным «недополучением» налога в бюджет.
Для того, чтобы мера была успешной и применимой, законодателю рационально было бы внести такие изменения, при которых продавец, взвесив налоговые последствия, предпочел бы указать в договоре кадастровую стоимость.
Таким образом, на одной чаше весов уплата налога по договору в котором цена ниже кадастровой плюс расходы на налог по доходу в виде экономической выгоды, а на другой – налог с кадастровой стоимости.
Это значит, что законодателю необходимо указать новое основание возникновения дохода в виде экономической выгоды, а возможно и повысить ставку по нему. В любом случае, покупатель, оценивая издержки, может указать цену еще более низкую, чтобы покрыть дополнительный налог по ставке от экономической выгоды.
Вполне обоснованно, что в первое время этот механизм действительно повысит поступления в бюджет, но реальные результаты на длительный период покажет практика.
Вероятно, что те же изменения коснуться и иных объектов недвижимого имущества.

Карманов Дмитрий

ООО "Комплексные Правовые Решения", генеральный директор

Инициатива ФНС России кажется смешной: в настоящее время налоговым законодательством определены понятия дохода физического лица в виде материальной выгоды, как это определено ст. 212 НК РФ, и, в части распространения данных положений на сделки между физлицами, принимается во внимание их взаимозависимость, и только. Более того, текущие положения Главы V.1 НК РФ, предусматривающие контроль сделок, касаются лишь налога на прибыль организаций и НДС, что явно следует из п. 4 ст. 105.3. НК РФ, и не распространяются на сделки между физлицами по продаже имущества.
Вместе с тем, представляется очевидным, что занижение стоимости сделки при купле-продаже недвижимости является атавизмом: в настоящее время покупатель, уплачивающий весьма солидную сумму за покупку квартиры, предпочитает делать это официально и в полной сумме, во избежание любого рода «подводных камней» в сделке и понимая возможность того, что при продаже приобретенной квартиры в течение менее 3-х лет с момента ее приобретения, покупатель сможет законно уменьшить сумму своих доходов на сумму, фактически и официально выплаченную при покупке квартиры.
Тезисы ФНС России о кадастровой стоимости недвижимости, как базисной оценки для целей определения ее стоимости, также представляются смешными: возможен ряд объективных обстоятельств, в силу которых квартира продается по цене, существенно ниже рыночной или кадастровой стоимости. Здесь инициативы ФНС России, по сути, покушаются на принцип свободы договора, что, по моему мнению, вряд ли найдёт законодательное закрепление.
По моему мнению, данная инициатива обречена и бесполезна: если стороны сделки купли-продажи недвижимости будут, наконец-то, руководствоваться собственными интересами, вопрос занижения официальной стоимости приобретаемых квартир сойдет на «нет» сам по себе, без дополнительных усилий со стороны ФНС России.

 Лу Ан

На самом деле это ожидаемо он ФНС, они всегда хотят приложить руку к недвижимости и ее купле/продаже.