Законодательство / Письма / Письмо Минфина РФ от 16 мая 2011 г. N 03-07-05/11

Письмо Минфина РФ от 16 мая 2011 г. N 03-07-05/11

Вопрос: Банком в соответствии с кредитным договором был предоставлен кредит физическому лицу, предметом залога по которому являлось жилое помещение (квартира). При наступлении срока погашения предоставленного кредита заемщик не исполнил свои обязательства по кредитному договору, что послужило основанием для обращения банком взыскания на заложенное имущество (квартиру).С целью возврата денежных средств для погашения кредита уполномоченной организацией, имеющей право осуществлять реализацию арестованного службой судебных приставов имущества, проведены публичные торги, в результате которых квартира не реализована. В соответствии с протоколом о несостоявшихся повторных торгах по продаже арестованного залогового недвижимого имущества торги признаны несостоявшимися. На основании постановления Управления Федеральной службы приставов о передаче нереализованного имущества должника (постановление о передаче имущества) и акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга (акт передачи имущества) жилое помещение в виде квартиры было передано в собственность банка, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на квартиру. Банк не планирует использовать полученную квартиру в собственной деятельности, и до принятия решения о ее продаже данное имущество учитывается банком в бухгалтерском учете на счете 61011 "Внеоборотные запасы" по цене, указанной в постановлении и акте о передаче имущества (на 25% ниже оценочной стоимости нереализованного имущества). Должен ли банк уплачивать НДС в случае продажи данной квартиры? Банк в соответствии со своей учетной политикой для целей налогообложения на 2011 г. включает в затраты, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль организаций, суммы НДС, уплаченные поставщикам по приобретаемым товарам (работам, услугам) в соответствии п. 5 ст. 170 НК РФ? Вправе ли банк считать, что цена приобретения имущества (квартиры), на которую было обращено взыскание в связи с неисполнением должником долгового обязательства, будет равна стоимости переданного банку имущества (квартиры), указанной в постановлении и акте о передаче имущества? Если вправе, то как будет учитываться в целях налога на прибыль убыток, образовавшийся в виде отрицательной разницы между суммой, полученной от реализации квартиры, и суммой задолженности, числящейся по счету 61011 "Внеоборотные запасы" и равной стоимости, указанной в постановлении и акте о передаче имущества? 27.05.2011

Ответ:

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПИСЬМО

от 16 мая 2011 г. N 03-07-05/11

В связи с письмом по вопросам применения банком налога на добавленную стоимость и налога на прибыль организаций при реализации квартиры, полученной в результате несостоявшихся повторных торгов данной квартиры, являвшейся предметом залога по кредитному договору, Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.

Как следует из письма, в связи с неисполнением заемщиком обязательств по предоставленному кредиту банк обратил взыскание на недвижимое имущество (квартиру), являющееся предметом залога по кредитному договору. Поскольку результаты публичных торгов по реализации данного имущества признаны несостоявшимися, имущество было передано в собственность банку. Полученное имущество принято банком к учету по цене, соответствующей оценочной стоимости этого имущества и уменьшенной на 25 процентов, указанной в постановлении и акте о передаче имущества, составленных Управлением Федеральной службы судебных приставов.

В соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 гл. 21 "Налог на добавленную стоимость" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них освобождаются от налогообложения налогом на добавленную стоимость. В связи с этим при реализации банком указанной квартиры налог на добавленную стоимость не исчисляется.

Что касается налога на прибыль организаций, то согласно п. 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) исполнение обязательств может обеспечиваться в том числе залогом.

В соответствии с п. 1 ст. 334 Гражданского кодекса в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Статьей 337 Гражданского кодекса установлено, что если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В целях гл. 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса цена приобретения нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга будет равна сумме задолженности, указанной в вышеназванных постановлении и акте о передаче имущества.

Пункт 2 ст. 268 Кодекса определяет, что если цена приобретения (создания) указанного имущества (имущественных прав) с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения.

Таким образом, при превышении цены недвижимого имущества в виде квартиры, переданной в собственность банка в связи с неисполнением обязательств заемщика, над выручкой от ее реализации разницу на основании п. 2 ст. 268 Кодекса налогоплательщик вправе отнести к убыткам, учитываемым при налогообложении прибыли организаций.

Мнение Департамента, приведенное в настоящем письме, не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с Письмом Минфина России от 07.08.2007 N 03-02-07/2-138 направляемое мнение Департамента имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует налоговым органам, налогоплательщикам, плательщикам сборов и налоговым агентам руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.

Заместитель директора

Департамента налоговой

и таможенно-тарифной политики

С.В.РАЗГУЛИН

16.05.2011