Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Максим Агалаков

Максим Агалаков


Работа: ЗАО «В.И.Г.- БизнесКонсалтинг»

Должность: Генеральный директор

Новости / Мнения / Исковая давность и сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Исковая давность и сохранение договора аренды в силе при изменении сторон

Гражданское законодательство РФ устанавливает правило сохранения договора аренды в силе при изменении сторон (ст. 617 ГК РФ).

03.07.2013Российский налоговый портал

Особенности применения этого древнего института следования права за вещью имеют большое практическое значение в области аренды недвижимого имущества в случае изменения его собственника в период действия долгосрочного договора аренды. Помимо очевидных вопросов в связи с документальным переоформлением договора аренды, с отражением этого факта в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, возникают проблемы, которые требуют более глубокого юридического анализа. Отсутствие единообразия в правоприменительной практике делает проблему еще более актуальной.

В одном из судебных процессов юристы Группы компаний «Юрэнерго» представляли интересы арендодателя, вступившего в арендные отношения на основании ст. 617 ГК РФ в результате приватизации государственного имущества (дело № А56-20843/2011). При рассмотрении спора о признании договора аренды недвижимого имущества незаключенным в отсутствие его государственной регистрации мы столкнулись с ситуацией, когда ответчиком был поставлен вопрос о применении исковой давности.

Арендатор обосновал свою правовую позицию тем, что в силу ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Далее он указал, что по смыслу статей 58, 382, 387 ГК РФ перемена стороны в обязательстве возможна на основании универсального правопреемства (реорганизация юридического лица), сингулярного правопреемства (договора цессии или соглашения о переводе долга), а также в связи с наступлением обстоятельств, предусмотренных законом, в том числе в случае перехода права собственности на арендованное имущество в силу п. 1 ст. 617 ГК РФ. Следовательно, новый собственник недвижимого имущества, вступивший в договор аренды по истечении срока исковой давности для предъявления иска прежним собственником о признании договора аренды незаключенным, должен быть лишен судебной защиты. Важно отметить, что эта позиция имела отражение в судебной практике. Так, в Постановлении Десятого арбитражного апелляционного суда от 22.11.2011 по делу № А41-19975/11 указывается, что согласно п.1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В соответствии со ст. 201 ГК РФ перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления. Таким образом, перемена лиц в обязательстве, в том числе переход права собственности на земельный участок, переданный в аренду, не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

Защищая интересы нового арендодателя, мы исходили из того, что подобная правовая конструкция, во-первых, основывается на неполном понимании самой юридико-экономической природы правила сохранения в силе договора аренды при изменении собственника арендованного имущества, установленного ст. 617 ГК РФ. Не секрет, что в правовой доктрине надежно закрепилось мнение о том, что арендные отношения, будучи обязательственными, содержат в себе выраженный вещно-правовой элемент, одним из признаков которого является право следования (право следует за вещью, а не наоборот). При переходе права собственности на обремененное правом владения и пользования имущество, право арендатора всегда сохраняется, а следовательно, сохраняется и сам договор. То есть норма п. 1 ст. 617 ГК РФ призвана стабилизировать отношения сторон договора аренды относительно правовой судьбы сделки при переходе права собственности на объект аренды другому лицу. Договор сохраняется на прежних условиях с целью гарантии экономических интересов арендатора, выраженных во владении и пользовании имуществом, и интересов нового арендодателя в виде получения доходов от обремененного арендой имущества. Так, пунктом 23 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. № 66 установлено, что «при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду». Постановлением ФАС Московского округа от 19.07.2011 г. по делу № А40-70130/10-77-104 установлено, что «при перемене стороны в договоре аренды изменяется его субъектный состав, системные же связи между правомочиями и обязанностями сохраняются». При этом новый собственник, хотя бы в силу основополагающего принципа гражданского права - равенства участников, не может и не должен быть лишен защиты своих прав собственника в отношениях с арендатором, даже если узнает о их нарушении за пределами установленного для предыдущего собственника срока исковой давности. Это утверждение поддерживается выводами, содержащимися в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 15.06.2006 г. по делу № А21-9453/2005-С2: «Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу свидетельствует об изменении состава участников правоотношения и взаимообязанных лиц, которые могут предъявлять друг другу требования, связанные с ненадлежащим исполнением вытекающих из данного правоотношения обязательств».

Во-вторых, при определении квалификационных границ универсального или сингулярного правопреемства следует проявлять особое внимание к конкретным фактическим обстоятельствам изменения сторон договора аренды на основании п. 1 ст. 617 ГК РФ. Так, ответчик в ходе судебного разбирательства по упомянутому делу № А56-20843/2011 презюмировал перемену лиц на стороне арендодателя, совершенную в результате правопреемства, возникшего в ходе приватизации федерального имущества. Однако, как указали в суде наши юристы, в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 21.12.2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимается возмездное отчуждение имущества. При таких обстоятельствах условия спорного договора аренды распространяются на нового собственника не в порядке универсального или сингулярного правопреемства, при кажущейся схожести отношений, а в силу того, что он стал собственником имущества, обремененного правом аренды, в результате совершения возмездной сделки. Следовательно, исковая давность в отношениях нового собственника с арендатором начинает течь не с даты вступления договора аренды в силу, а с момента передачи спорного имущества в собственность нового арендодателя. Именно такой вывод был сделан судьями в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 24.05.2013 г.  № А56-20843/2011.

Таким образом, с учетом конкретных фактических обстоятельств и глубокого системного толкования, норма п. 1. ст. 617 ГК РФ не может рассматриваться ни как частный случай перемены лиц в обязательстве, ни как специальный случай применения правила о переходе прав кредитора на основании закона, предусмотренного ст. 387 ГК РФ.

 

Разместить:
Lebedev Konstantin
7 октября 2016 г. в 21:10

Касательно всех юридических нюансов по защите нарушенных прав советую обращаться к квалифицированному специалисту (http://advokat-bondarchuk.ru/kak-napisat-iskovoe-zayavlenie), который всегда готов отстоять ваши права в суде.

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Для добавления комментария необходимо авторизоваться.

Татьяна Суфиянова

Российский налоговый портал

Ошибки риэлтора могут помешать получению имущественного вычета

При совершении сделок при покупке или продаже жилья советую быть внимательным при подписании договора купли-продажи. В противном случае покупатель не сможет вернуть НДФЛ в полном размере.

Легкая судьба электронных документов в суде

Бухгалтерские документы отражают важную информацию о хозяйственной деятельности организации.