Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Иван Кабулаев

Иван Кабулаев


Работа: «Инвесткафе»

Должность: Управляющий директор

Новости / Мнения / Сектор недвижимости — рассадник коррупции. Как с ним можно бороться?

Сектор недвижимости — рассадник коррупции. Как с ним можно бороться?

В последнее время стали активно обсуждаться меры по борьбе с коррупцией, тема эта стала модной и крайне перспективной. Электоральные баллы пытаются заработать обе стороны — и неоднородная действующая власть, и еще более неоднородная оппозиция. В любом случае, все участники процесса (кроме коррупционеров, наверное) сходятся в том, что коррупция разъедает общество, делает неэффективными большинство усилий, ломает и так плохо работающие институты, препятствует практически любым реформам

29.08.2012«Ведомости»

Несмотря на ярую критику оппозиции, в заслугу действующей власти можно отнести попытки, пусть и крайне робкие, если не побороть коррупцию, то хотя бы обозначить проблему (вспомним заявление начальника контрольного управления президента РФ Константина Чуйченко про 1 трлн руб. ущерба от коррупции при госзакупках). В жирный минус запишем отсутствие заметных подвижек. В самый очевидный плюс оппозиции напрашивается акцентирование этой проблемы (говорили бы господа Чуйченко и Медведев про коррупцию без расследований Алексея Навального?) и радикализация общественного запроса — фактически Алексей Навальный со своей командой и проектами стали послами общества, легитимизированными спикерами по проблеме коррупции. В пассиве у лидеров протеста стоит отсутствие практических шагов; грубо говоря, общество интересуется у них — «в чем ваш план?», «что будет, если вы придете к власти?»

На практических шагах хотелось бы остановиться подробнее и обозначить возможное направление движения.

Возьмем сектор недвижимости. Сложно переоценить его важность для экономики страны — несмотря на небольшую долю в ВВП, только ипотечных кредитов в 2012 г., как ожидается, будет выдано примерно на 1 трлн руб. (а ведь есть еще неипотечные сделки). Недвижимость — это миллионы рабочих мест, длинная производственная цепочка, большое количество связанных отраслей и гигантская доля добавленной стоимости внутри страны.

Мой профессиональный опыт включает многолетнее управление рентным фондом недвижимости и могу с уверенностью утверждать, что одной из самых больных тем при совершении сделок было структурирование приобретения того или иного объекта недвижимости. Более того, по моим оценкам, более 90% крайне интересных предложений приходилось отсеивать по причине невозможности совершить сделку«вбелую». Горько осознавать, но сектор недвижимости — это один из самых черных, непрозрачных, неподконтрольных регуляторному влиянию секторов российской экономики.

Поясню на примере. Традиционная схема владения любым объектом недвижимости в России такова: есть офшор (зарегистрированный на Британских Виргинских островах, на острове Джерси, Гернси, Кайманах, Сейшелах и др.), он владеет полуофшором (Кипр в 99% случаев), тот владеет российской ООО, а ООО владеет объектом недвижимости с крайне низкой балансовой стоимостью. Дополняет картину «мутная» история приобретения объекта недвижимости, отсутствующий к зачету из бюджета НДС и бенефициар, крайне не желающий «светиться», — зачастую чиновник или близкий к госкругам человек. Предположим, что наш условный домик стоит $10 млн, а балансовая стоимость у него — $0,5 млн. Для простоты опускаем другую возможную активность (зарплаты, маркетинг и тому подобное). Тогда, совершая сделку по приобретению нашего условного домика абсолютно «вбелую», продавец уплатит следующие налоги: НДС — $1 525 424, налог на прибыль $1 594 915, налог на дивиденды — $574 169, итого — $3 694 508, или 37% от суммы сделки.

Альтернативой является продажа кипрского полуофшора другому офшору -покупателю. В этом случае не платится ни копейки налогов, появляется удобный инструмент гибкости сделки под названием «английское право», сама сделка ускоряется до неприличия, нет необходимости «светить» деньги в России, а российские органы регистрации недвижимости и сделок с ней даже не подозревают о фактическом переходе праве собственности.

Мои, возможно, на первым взгляд, радикальные предложения заключаются в следующем: 1) полная отмена НДС в отношении сделок купли-продажи недвижимости (нужно всего лишь приравнять такие сделки в правовом поле к совершению сделок с акциями или всю недвижимость унифицировать с жилой недвижимостью, НДС на которую и не было), 2) установление минимального налога на прибыль (например, по ставке 9%, как налог на дивиденды) организаций в отношении таких сделок, 3) отмена абсурдной льготы по налогу на доходы физических лиц в отношении недвижимости, которой физлицо владело более трех лет. Поясню детально.

1. НДС с купли-продажи коммерческой недвижимости все равно не платится де-факто. Всего в РФ было собрано 1,75 трлн руб. НДС в 2011 г., или 18% от налоговых поступлений консолидированного бюджета. К сожалению, ни Росстат, ни ФНС, ни Минфин, ни Казначейство, ни Минэкономразвития не выделяют поступления НДС от сделок купли-продажи недвижимости в структуре налоговых поступлений бюджета (на наши запросы ведомства не ответили, что, кстати, наглядно демонстрирует плоды модернизации в стране). Можно сделать косвенные выводы о масштабах этого рынка на основе таких данных: сумма налога, предъявленная к вычету подрядными организациями при проведении капитального строительства (единственная статья налоговых вычетов, имеющих отношение к недвижимости), составляет чуть более 2% всех налоговых вычетов по НДС.

2. Минимальный налог на прибыль позволит радикально повысить сборы — многие покупатели будут настаивать на чистоте сделки именно в российском правовом поле, дабы не подвергать себя дальнейшим рискам. Фактически это будет «плата за чистоту». В истории российских налогов уже был аналог — введение плоской шкалы подоходного налога, в свое время это привело к обелению доходов физлиц. Нет никаких оснований полагать, что этот «пряник» не станет мотиватором для покупателей.

Если говорить о «кнутах» для защиты от занижения стоимости договора купли-продажи, то можно было бы обратиться к практике многих западных стран, где муниципалитеты имеют преимущественное право на приобретение объекта недвижимости по цене договора. Занизил стоимость — продай городу. На практике городские власти ничего не покупают, конечно, но никто и не занижает стоимость — в отсутствии льготы по личному налогу мало кто из покупателей захочет впоследствии повышать свой налог на доходы, а продавцов ограничивает риск получить только «белую» часть договора.

3. Льгота по НДФЛ — это рудимент какой-то советской социалистической глупости. Почему я, купив квартиру и подержав ее три года, не буду платить 13% с прироста ее стоимости? Почему я плачу с прироста стоимости акций, например, «Газпрома», даже если акциями этими я владел более трех лет? Эта льгота, кроме того, что она несправедлива, порождает спекуляции и делает инвестиции в недвижимость (наряду с банковскими вкладами, НДФЛ по которым практически нет) излюбленным инструментом легализации преступно нажитых доходов. Кроме всего прочего, она активно вымывает деньги с фондового рынка в пользу рынка недвижимости.

Кстати, про легализацию — отдельная история. Фактически, отсутствие НДФЛ позволяет абсолютно легально «обелить» любые преступно нажитые доходы. Достаточно просто занизить официальную стоимость (указанную в договоре купли-продажи) и остаток заплатить неучтенными наличными. Через три года можно продавать за полную стоимость, уже «вбелую», подать декларацию и честно ничего не заплатить с полученного феноменально высокого дохода. Такая возможность — просто рай для нечистоплотных на руку чиновников, желающих легализовать полученные на службе грязные доходы. Не исключено, что именно поэтому, по некоторым оценкам, около 60% покупателей элитного жилья — чиновники.

Кстати, в государстве сейчас обсуждаются некоторые инициативы, направленные на выталкивание людей из бетонометров и офшоров (например, потенциальное введение налога на недвижимость, появляющийся налог на роскошь и изменения в соглашения об избежании двойного налогообложения), но сами по себе они недостаточны, а в случае с яхтами еще и выглядят чудачествами, поскольку яхту уж поставить под флаг офшорного государства проще простого — ведь она умеет плавать. В любом случае, изложенные мною шаги просты, не требуют радикальных реформ (как, например, потребность в едином кадастре недвижимости для введения налога на недвижимость) и дадут быстрый результат.

У противников этих трех шагов могут быть несколько аргументов. Хотелось бы сразу на них ответить.

Первым напрашивается аргумент, что, мол, покупатели все равно не захотят светить деньги в стране, логичен и справедлив. Действительно, скорее всего, депутаты и родственники губернаторов «повесят» активы на родственников. Но — и это уже большое достижение — деньги будут легально оборачиваться в России, произойдет всплеск инвестиций в стране. Происхождением же доходов должны интересоваться соответствующие органы.

У более подкованных противников может быть еще один аргумент: недавние изменения в соглашение об избежании двойного налогообложения между Кипром и Россией начинают по-новому трактовать сделки в отношении ООО, более 50% чистых активов которого составляют объекты недвижимости. Но, напомню, что описанная выше «альтернативная» (но наиболее распространенная) схема не трогает связку«Кипр — ООО», а все сделки проходят уровнем выше, что выводит их из-под регулирующих норм межправительственного соглашения. Другими словами, мера эта громкая, но абсолютно популистская.

Таким образом, внедрив эти несколько простых шагов, можно будет провести настоящие реформы, которые выведут из тени важнейший сегмент российской экономики. Впрочем, учитывая, что первичным эффектом будет борьба с коррупцией, появление таких (или аналогичных, но не популистских) реформ — это лакмусовая бумажка на способность руководства страны к радикальным переменам в интересах всего общества, а не только его верхушки.

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

   

Легкая судьба электронных документов в суде

Бухгалтерские документы отражают важную информацию о хозяйственной деятельности организации.

Татьяна Суфиянова

Российский налоговый портал

Как открыть для себя «Личный кабинет налогоплательщика»?

Если у вас нет еще доступа в ваш «Личный кабинет», то советую сделать