Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Узнайте самые значимые изменения в работе бухгалтеров в 2019 году

практические решения для работы, советы по применению законодательства и кейсы по проверкам и отчетности от лучших спикеров ИРСОТ

Главная неделя для главбуха
   
График мероприятий

Аналитика / Налогообложение / Заблаговременная аренда

Заблаговременная аренда

Немало трудностей работникам учета создает, с одной стороны, изменчивость экономических реалий, а с другой — непрестанные изменения во всех сферах российского законодательства. Однако не всегда проблема состоит в том, как правильно истолковать ту или иную правовую норму. Очень часто в дело вступает так называемый «человеческий фактор»

31.03.2009
«Расчет»
Автор: Дмитрий Васильев

Кому это надо

Сегодня уже невозможно представить себе работающую компанию, у которой не было бы в наличии офиса, склада или иных арендуемых помещений. Спрос на коммерческую недвижимость растет не менее динамично, чем на жилую. Сходство здесь и в том, что выкупить в собственность эти квадратные метры тоже обойдется дорого, а для представителей малого и среднего бизнеса - дорого запредельно. Тогда-то и встает вопрос об аренде уже имеющихся площадей либо вновь строящихся помещений в разного рода «плазах» и «инкубаторах». А где есть спрос - там будет и предложение.

Арендодатель, обладающий правом сдачи объекта недвижимости, всегда будет диктовать условия. Ведь переехать, проработав на одном месте год или два, не так-то просто, да и зачастую невозможно, не растеряв при этом часть клиентуры. Это касается, правда, далеко не всех предприятий, а только тех, чей доход зависит от месторасположения. Таковы, например, пункты обмена валют или игровые залы. Но и офис, переезжая, не сможет забрать с собой систему вентиляции или пожаротушения, смонтированную за свой счет в соответствии с отраслевыми нормативами. Вот и соглашаются предприятия на повышение расценок. Однако даже получить в аренду помещение бывает непросто.

Типичные требования

Все, что нужно арендодателю - заработать деньги, рационально их потратить и получить прибыль. Отсюда и проистекают два его самых распространенных требования к будущему арендатору:

Во-первых, заплатить аренду где-нибудь за полгода до въезда в будущие арендованные помещения.

Во-вторых, за свой же счет эти помещения и отделать, причем сделать это предварительно.

В принципе, можно признать такие требования разумными, ведь не подготовив помещение к работе, не наняв персонал, который будет заниматься техническим обслуживанием, апрендатор попросту не сможет содержать объект в надлежащем состоянии.

Себестоимость воздуха

Зачастую у арендодателя не хватает денег на окончательную доделку-достройку помещения. А ведь без этого помещение никогда не пройдет приемку и государственную регистрацию права собственности на него. В свою очередь, арендатору тоже хочется подстраховаться и гарантированно обеспечить себе вожделенный офис. К тому же, заплатив заранее, можно еще и сэкономить немного, поскольку арендодателю ну очень сильно нужны деньги. Однако сегодня в налоговом и гражданском законодательстве попросту отсутствуют нормы, которые бы позволили осуществить это.

Любая схема оптимизации предполагает уход от налогов с той или иной степенью риска

Застолбить место

И тут на ум приходит креативная мысль - то, что нельзя сделать по обычному договору аренды, можно осуществить иным способом. Для этого достаточно заключить предварительный договор аренды, прописав в нем все, что душа пожелает. Как мы уже говорили, такое соглашение заключают в том случае, если арендодатель еще не сдал объект недвижимости в эксплуатацию, однако природа этого контракта не позволяет оговаривать в нем обязанности сторон.

На самом же деле предварительное соглашение создается для того, чтобы оговоренные в нем условия были перенесены в основной договор аренды, когда он будет заключен. Об этом, в частности, говорится в статье 429 ГК РФ. Значит, в рассматриваемом документе могут и должны быть оговорены следующие моменты:

  • предмет договора аренды. Им являются действия арендодателя по предоставлению помещения арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой контрагенту определенной цены,
  • срок, в течение которого планируется заключение основного договора. Если этого пункта в тексте нет, то указанную процедуру следует осуществить в течение года (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Отметим, что при определении объекта недвижимости могут возникнуть проблемы. Они связаны с тем, что по причине незавершенности строительства нет возможности приложить план БТИ с указанием границ объекта, указать его кадастровый номер, а также точную площадь передаваемой недвижимости. Как правило, в таких случаях указывают адрес, общую площадь, этаж здания, где расположен объект (если это помещение), и прилагают к договору приблизительный план здания, не указывая на нем того помещения, которое будет передано покупателю (арендатору) по основному договору.

Обратите внимание: сумму оплаты по предварительному договору арены нельзя будет учесть в качестве расходов при расчете налога на прибыль, потому что она не может экономически обоснованной и документально подтвержденной. Это связано с тем, что указанное соглашение не содержит, да и по определению не может содержать признаков, которые позволили бы считать его договором аренды согласно статьям 650-652 ГК РФ. Если говорить более подробно, то в нем не установлен факт передачи имущества во временное пользование. С этой позицией соглашаются и налоговики. В Письме УФНС РФ по г. Москве от 5 октября 2006 г. № 20-12/87641 чиновники однозначно высказались о недопустимости подобной трактовки норм Гражданского и Налогового кодекса.

Соломки подстелить

Не стоит думать, что получить деньги в качестве предварительной оплаты за сдаваемое в будущем имущество мечтает только арендодатель. Будущий арендатор тоже хочет обеспечить себя помещением загодя, и ему нужны гарантии.

Так, например, в предварительном соглашении может появиться пункт, в соответствии с которым съемщик вносит задаток в качестве гарантии того, что он заключит в оговоренные сроки основной договор аренды. В свою очередь арендодатель обязуется в случае своего отказа возвратить удвоенную или утроенную величину этого задатка. Арбитражная практика по данному вопросу неоднозначна, и размер компенсации при незаключении арендодателем основного договора разнится. Так, суд может присудить возврат как оговоренного, так и удвоенного или даже утроенного задатка, а может просто обязать вернуть выплату с процентами, как того требует статья 395 ГК. Возможно даже, что возврату будет подлежать только сам задаток.

Такое разнообразие судебных решений связано с тем, что предварительное соглашение все-таки не содержит определяющих признаков основного договора, который, напомним, так и не был заключен. Это означает, что однозначно определить ущерб будет нелегкой задачей. Вот тут-то и вступает в свои права тот самый элемент состязательности в арбитражном споре. Так что приготовьтесь к тому, что потеряете нервы и время, а также существенно дисконтируете переданный задаток, если предполагаемый партнер окажется недостаточно исполнительным или, к примеру, просто не сможет по собственной вине пройти государственную регистрацию права собственности на объект недвижимости.

Есть ли альтернатива?

Как предварительный договор ни трактуй, все равно получишь поучительную арбитражную практику. Налоговиков абсолютно не смущают новые названия документов, которыми налогоплательщики пытаются узаконить свои отношения. Спорить с фискалами бессмысленно, поскольку нет и не может быть разумного обоснования у доходов и расходов, связанных с отделкой помещений потенциальным арендатором по предварительным договорам.

Если ремонт - хобби

Еще одним важным нюансом является возложение обязанностей по отделке помещений на будущего арендатора. Собственно, у него и выбора-то особого нет: не будешь отделывать - не получишь помещение. А поскольку отделка - это окончательный этап строительства перед сдачей объекта и оформлением на него прав собственности, то арендатор подключается как раз на этом этапе. Все вроде бы логично - можно доработать планировку «под себя». Но не соблазняйтесь этим мнимым преимуществом. В такой идее плохо все - от самого по себе замысла до ее реализации.

Для начала взгляните на ситуацию трезво: Вашей организации предлагают оплатить отделку помещений, которые принадлежат другой компании, и на которые у Вас не установлены даже права аренды. Положение дел аналогично тому, когда поставщик оплачивает услуги по выкладке товара, права собственности на который уже перешли гипермаркету по договору поставки.

Очень долгое время и налоговики, и Минфин были против признания производственной направленности подобных затрат, хотя, по сути, увеличение продаж в магазине-гипермаркете объективно увеличивало объем заказов у поставщика этим самым гипермаркетом. Однако в Налоговом Кодексе такие расходы не поименованы, да и в разряд «прочих расходов, связанных с производством и реализацией» они тоже не входят. Правда, в последнее время Минфин немного изменил свою позицию и, хоть и с большими оговорками, разрешил эти расходы признавать.

Затраты на ремонт при наличии только предварительного договора аренды будет проблематично учесть в качестве расходов уменьшающих базу для исчисления налога на прибыль.

Проблемы арендодателя

Кстати, у арендодателя тоже далеко не все радужно. Сэкономив свои деньги и оформив это вроде бы даже на законных основаниях, он, тем не менее, подвергается определенному риску. Дело в том, что налоговики могут признать исполнение подобных обязанностей как безвозмездное получение имущества, то есть доход, с которого арендодатель будет обязан уплатить налог на прибыль.

С какой же суммы дохода придется исчислить этот налог? Правильно, безвозмездно полученное имущество оценивается только по рыночной стоимости. А значит, в этом случае придется еще и штраф с пенями доплатить. И не забывайте про налог на имущество. Наверняка отделочные работы увеличат первоначальную стоимость регистрируемой недвижимости, а если площади большие и арендаторов много, то недоплата по этому налогу тоже будет весьма значительной. Так что риска у арендодателя уже как минимум два. Надо полагать, это совсем не в его интересах.

Заметим, что налоговики по этому вопросу высказывались уже неоднократно. Так, управление ФНС по г. Москве в письме от 8 сентября 2007 г. № 20-12/086935 однозначно указало на то, что затраты на ремонт и отделку помещений будущим арендатором не подлежат учету как расходы, уменьшающие доходы, так как они не поименованы в ст. 252 НК РФ. Значит, подобные операции давно уже налоговиками отслеживаются и оцениваются. Так что не стоит ждать, что типовую ситуацию чиновники истолкуют новым способом.

Учтите как «прочие»

Однако что же делать бухгалтеру, если такой договор директором заключен, и по нему начались работы? Варианта только два: учесть доходы либо расходы или не учитывать те и другие вовсе. Главбуху компании-арендатора рекомендуем учесть их как прочие для целей бухгалтерского учета и как не уменьшающие базу по налогу для исчисления налога на прибыль. В противном случае налоговики с большой вероятностью исключат эти расходы из налоговой базы, да еще и заставят доплатить штраф и пени.

Возникает вопрос: а есть ли все-таки возможность обойти эти мешающие работать нормы? Увы, нет, поскольку любая схема оптимизации предполагает уход от налогов с той или иной степенью риска.

Руководителям и главным бухгалтерам организаций необходимо помнить о налоговых последствиях этого на первый взгляд очень простого, но в действительности очень сложного в применении договора. Оптимизация налогообложения с использованием предварительного договора может повлечь за собой уголовную ответственность по ст. 199 Уголовного кодекса РФ. Не забывайте пословицу: «От сумы и от тюрьмы не зарекайся!» А если арендатор проводит ремонт в не принадлежащих ему помещениях, то либо договор аренды должен быть основным, либо арендодателю придется заказывать эти работы у арендатора по договору подряда.

 

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться