Аналитика / Налогообложение / "Налог на снос"

"Налог на снос"

Снос жилых домов приносит их владельцам все новые сюрпризы
03.06.2008
ЭЖ-юрист
Автор: Мошкович Мария

Снос жилых домов приносит их владельцам все новые сюрпризы. Помимо треволнений по поводу места отселения, размера предоставляемых государством жилья или денежной компенсации, переезда и т.п. гражданам теперь придется еще и держать ответ перед налоговыми органами.

По мнению нашего главного финансового ведомства, у отселяемых граждан возникают налоговые обязательства перед бюджетом. Они ведь обогащаются в результате сноса - получают денежную компенсацию в соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ, следовательно, должны заплатить с такой компенсации налог на доходы физических лиц (см. Письмо Минфина России от НДФЛ.
Отметим, что позиция Минфина применима и к случаям, когда за сносимое жилье предоставляется не денежная компенсация, а другое жилое помещение (хотя Минфин об этом пока не упоминает). Ведь при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах (п.1 ст. 210 НК РФ). Следовательно, получение дохода в виде квартиры также должно облагаться НДФЛ.
Появление подобных разъяснений вполне можно было предвидеть после выхода Письма Минфина от НДФЛ с сумм компенсации за снесенные гаражи (мы писали об этом в "эж-Юрист" № 35, 2007, с. 2). А ситуация с квартирами, в общем-то, совершенно аналогична.
Как и ранее, Минфин предлагает "разбогатевшим" в результате сноса гражданам воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подп.1 п.1 ст. 220 НК РФ. Если жилье было в собственности физического лица три года и более, то такой вычет предоставляется на всю сумму, полученную от продажи (в данном случае - на сумму компенсации или на стоимость предоставленного жилья). В таком случае сумма НДФЛ будет равна нулю.
А вот если жилье было в собственности менее трех лет, то вычет предоставляется лишь в размере 1 млн рублей, а с разницы между выкупной ценой (стоимостью квартиры) и этим миллионом нужно будет заплатить налог.
Выкупная цена жилого помещения должна включать в себя рыночную стоимость сносимого жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (п.7 ст. 32 ЖК РФ).
Нетрудно посчитать, что 13% от выкупной цены (или от стоимости предоставленной взамен квартиры в новом доме), пусть даже и уменьшенной на миллион рублей, составят для переселенца кругленькую сумму. Ведь размер компенсации утаить никак не удастся.
Как представляется, данная проблема в большей степени коснется тех ушлых граждан, которые сознательно приобретают квартиры в домах, включенных в программу переселения, с целью получения в скором будущем новой благоустроенной квартиры стоимостью значительно выше снесенной. У них, правда, есть еще возможность заявить в качестве вычета свои расходы по приобретению снесенной квартиры.
Возможен снос и отнюдь не ветхого жилья, если оно пострадало в результате аварии, взрыва, пожара и т.п. и в установленном порядке было признано непригодным к проживанию (о чем сказано в Письме Минфина). В таком случае тех, кто владеет собственностью менее 3-х лет, может оказаться немало.
Однако и те, кто владел жильем более 3-х лет, также получат "головную боль" в виде общения с налоговиками по месту жительства. Ведь имущественный вычет не предоставляется автоматически - для его получения необходимо подать декларацию в НДФЛ будет составлять для него все 30%, и никаких имущественных вычетов (п.4 ст. 210, п.3 ст. 224 НК РФ)! Тут уже действительно можно приносить соболезнования…
На наш взгляд, никаких оснований для уплаты НДФЛ в данном случае нет. Пункт 1 ст. 217 НК РФ предусматривает, что не подлежат налогообложению "иные выплаты и компенсации, выплачиваемые в соответствии с действующим законодательством".
Жилье при сносе изымается принудительно, помимо воли гражданина, следовательно, такую ситуацию никак нельзя приравнивать к добровольной продаже имущества. Выплата выкупной цены носит именно компенсационный характер. И хотя жилищное законодательство использует термины "соглашение о выкупе", "зачет стоимости в выкупную цену", для целей налогообложения данную операцию следует рассматривать как выплату или компенсацию, выплачиваемую в соответствии с ЖК РФ. Кстати, в этом случае никакой декларации подавать не надо, льготы предоставляются автоматически.
Конечно, данная проблема нуждается в более четком урегулировании в налоговом законодательстве, иначе пострадавшие снова отправятся в Конституционный Суд. И хотя Минфин последнее время почти в каждом письме делает акцент на том, что его разъяснения не являются обязательными и их следует воспринимать наравне с разъяснениями других экспертов, комментируемое письмо уже разослано Письмом ФНС России от 12.05.2008 N ШС-6-3/347@ по нижестоящим налоговым органам - для сведения.
Так что легко предположить, что налоговики позицией Минфина не преминут воспользоваться. Хотя до сегодняшнего дня никто не требовал от переселяющихся ни уплаты налога, ни хотя бы подачи налоговой декларации с заявлением имущественного налогового вычета.
Гражданам, которых это коснется, нужно настаивать на необходимости применения льготы по п.1 ст. 217 НК РФ и защищать свои права в суде.
Напомним, что с физических лиц, которые не являются индивидуальными предпринимателями, налоговый орган может взыскать неуплаченные налоги, а также пени и штрафы только в судебном порядке (ст. 48 НК РФ). Поэтому, если гражданин окажется несговорчивым, то налоговая инспекция должна будет сама обратиться в суд и самостоятельно доказать там правомерность своих требований. Неясность налоговых норм в соответствии с п.7 ст. 3 НК РФ должна толковаться исключительно в пользу налогоплательщика.
Другой путь - требовать включения суммы налога в выкупную цену в соответствии с п.7 ст. 32 ЖК РФ. Но это нужно делать сразу при заключении соглашения о выкупе, поскольку оно заключается задолго до того, как гражданин получит "доход". Внести в него изменения потом будет сложно. Это вариант на тот случай, если позиция Минфина, не дай бог, начнет применяться на практике повсеместно.