Если здание разрушено

История вопроса

ЗАО обратилось в арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением о понуждении администрации города сформировать земельный участок с целью его дальнейшего выкупа. На данном участке расположен объект недвижимости — автостоянка. Решением арбитражного суда исковые требования ЗАО были удовлетворены. Апелляция данное решение оставила в силе.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что автостоянка частично разрушена, износ составляет 70%. Апелляционный суд разъяснил, что частичное разрушение объекта недвижимости не влечет прекращение права собственности на него, а собственник имеет право на восстановление объекта. Учитывая, что ЗАО является собственником находящейся на спорном участке автостоянки, суд апелляционной инстанции подтвердил правильность выводов суда первой инстанции о наличии у ЗАО исключительного права на приобретение в собственность земельного участка. Также суд возложил на ответчика обязанность по формированию земельного участка и утверждению проекта его границ.

ФАС УО Постановлением от 31.08.2009 № Ф09-6320/09-С6 отменил судебные акты судов первой и апелляционной инстанций и направил дело на новое рассмотрение. ФАС УО указал, что суду при новом рассмотрении дела необходимо разобраться:

— имеет ли собственник разрушенного сооружения исключительное право на приобретение в собственность земельного участка в соответствии со ст. 36 ЗК РФ;

— есть ли возможность восстановить сооружение;

— приступал ли собственник к восстановлению объекта недвижимости.

При этом по другим делам тот же ФАС УО высказывал противоположную позицию (постановления от 16.02.2007 № Ф09-11891/06-С6, от 25.08.2009 № Ф09-559/09-С6).

ФАС ДВО, рассматривая аналогичное дело, в Постановлении от 11.12.2008 № Ф03-5616/2008 установил, что «собственник объекта, разрушенного в результате физического износа (нежилое здание), сохранностью 23,8%, обладает исключительным правом на приватизацию соответствующего земельного участка».

 

«Срок годности» права собственности

Нередко разрушенные объекты недвижимости не признавались судами в качестве объектов недвижимости (Постановление ФАССЗО от 12.02.2009 №А21-968/2008).

Прежде чем решать проблему права на выкуп земельного участка, на котором расположен разрушенный объект недвижимости, необходимо ответить на вопрос о правовых последствиях разрушения такого объекта: прекращается ли право собственности на него или нет.

Гибель или уничтожение имущества служат основанием для прекращения права собственности на объект (п. 1 ст.235 ГК РФ). Но вот когда и в каком порядке прекращается право собственности при разрушении объекта недвижимости?

В силу ст. 2 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права на недвижимое имущество является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе. Эти сведения должны подтверждать существование недвижимого имущества и тот факт, что оно обладает характеристиками, которые позволяют назвать его индивидуально определенной вещью или подтверждают прекращение существования указанного имущества.

Напрашивается вывод, что право собственности на разрушенный объект недвижимости автоматически не прекращается. Представляется, что оно может быть прекращено либо по заявлению собственника, либо в судебном порядке.

Ранее Президиум ВАС РФ уже высказывался по данному вопросу, указав, что, несмотря на полное уничтожение в результате пожара здания и отсутствия здания как такового на момент рассмотрения дела в суде, свидетельство о госрегистрации права и сведения в органе технической инвентаризации объектов недвижимости о наличии объектов представляют собой надлежащие доказательства наличия права собственности на объект недвижимости. Также суд сделал вывод, что в силу ст. 39 ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет право пользования соответствующей частью земельного участка и право на восстановление здания (Постановление Президиума от 15.04.2008 № 17616/07).

Чем важно данное Постановление? Хотя в ст. 39 ЗК РФ говорится только о сохранении прав на земельный участок, предоставленный на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, ВАС РФ указал, что сохраняется и право пользования земельным участком за любым собственником объекта недвижимости в силу ст. 271 ГК РФ.

Итак, за собственником разрушенного объекта недвижимости сохраняется право собственности на данный объект и право пользования земельным участком. Сохраняется ли при этом право на выкуп земельного участка, которым обладает такой собственник в силу ст. 36 ЗК РФ?

 

Вопрос решен и не решен

ВАС РФ ответил на данный вопрос вПостановлении Президиума от 01.12.2009 №ВАС-6811/09. «Нахождение объекта недвижимого имущества в разрушенном состоянии означает, что его собственник в силу прямого указания закона сохраняет за собой в целях восстановления разрушенного объекта ранее предоставленный правовой титул на землю, на котором расположен указанный объект. После восстановления разрушенного объекта недвижимого имущества собственник может воспользоваться исключительным правом, предусмотренным пунктом 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом отсутствие в собственности земельного участка под разрушенными объектами не ограничивает прав общества как субъекта гражданского оборота».

Вопрос решен. Но вот экономические и социальные последствия такого решения, думается, будут не самыми благоприятными. Во многих российских городах наблюдается нелицеприятная картина: в центре города или среди современных новых домов стоят полуразвалившиеся хибары. Естественно, что восстанавливать их не имеет никакого смысла. Здесь и возникает проблема выкупа земли с целью их сноса и строительства новых зданий. Имея землю в собственности, гораздо проще получить разрешение на строительство, чем начинать с получения земли под строительство. Кто будет покупать дома под снос, не имея гарантий получения земельного участка под строительство?

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий