Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Узнайте самые значимые изменения в работе бухгалтеров в 2019 году

практические решения для работы, советы по применению законодательства и кейсы по проверкам и отчетности от лучших спикеров ИРСОТ

Главная неделя для главбуха
   
График мероприятий

Аналитика / Налогообложение / Как правильно уменьшить арендную плату на стоимость капитального ремонта арендованного имущества при УСН?

Как правильно уменьшить арендную плату на стоимость капитального ремонта арендованного имущества при УСН?

При применении УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу

15.02.2018
Автор: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ Арыков Степан

Арендодатель и арендатор применяют УСН (объект налогообложения - "доходы"). Арендодатель и арендатор не являются взаимозависимыми лицами. Имеется согласие арендодателя на неотделимые улучшения. Стороны договора аренды договорились, что на стоимость капитального ремонта, произведенного и оплаченного арендатором, уменьшается арендная плата (то есть арендатор в течение некоторого времени ежемесячно платит не 50 000 руб., а 10 000 руб.). Возникает ли ежемесячно доход в размере 40 000 руб. у арендодателя и арендатора? Изменится как-то ситуация, если стороны договора аренды укажут в дополнительном соглашении к договору о снижении размера арендной платы на определенный срок, без указания на компенсацию расходов на неотделимые улучшения?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Уменьшение арендной платы на стоимость капитального ремонта влечет за собой необходимость включения ежемесячно зачитываемой стоимости капитального ремонта в состав доходов арендодателя и арендатора по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Если стороны в своих договорных отношениях будут исходить из того, что снижение размера арендной платы не обусловлено компенсацией расходов арендатора, то в таком случае оснований для признания доходов по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у арендатора не возникает. В доходы арендодателя, облагаемые налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, будет включаться установленная договором (дополнительным соглашением) сниженная арендная плата. Однако в таком случае нельзя исключать вероятности возникновения претензий со стороны налоговых органов (с учетом изложенных ниже особенностей).

Обоснование позиции:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Статьей 421 ГК РФ установлен принцип свободы договора. Так, согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. При этом п. 4 ст. 421 ГК РФ определено, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В случае, если объектом налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя (п. 1 ст. 346.18 НК РФ).

При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ (п. 1 ст. 346.15 НК РФ), то есть доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее также - доходы от реализации), определяемые в порядке, установленном ст. 249 НК РФ, и внереализационные доходы, определяемые в порядке, установленном ст. 250 НК РФ. При определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (пп. 1 п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с НК РФ доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" НК РФ (п. 1 ст. 41 НК РФ).

Доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав (п. 1 ст. 249 НК РФ). Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).

Внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы от сдачи имущества (включая земельные участки) в аренду (субаренду), если такие доходы не определяются налогоплательщиком в порядке, установленном ст. 249 НК РФ (п. 4 ст. 250 НК РФ).

При применении УСН датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод) (п. 1 ст. 346.17 НК РФ).

Уменьшение арендной платы на стоимость капитального ремонта

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Поскольку возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества является одной из форм арендной платы (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ), мы полагаем, что уменьшение арендной платы на стоимость капитального ремонта влечет за собой необходимость включения ежемесячно зачитываемой стоимости капитального ремонта в состав доходов арендодателя по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Подобные разъяснения представлены, например, в материале: "Вопрос: Муниципальное бюджетное учреждение культуры предоставляет часть помещений в административном здании в аренду. В договоре аренды установлена фиксированная арендная плата и дополнительно арендатор возмещает расходы на содержание арендованного имущества, в том числе за потребленные им коммунальные услуги. Оплата производится на основании выставленного арендодателем счета, к которому прилагается расчет стоимости расходов, подлежащих возмещению. Возникает ли у учреждения доход при получении денежных средств в целях возмещения затрат на оплату коммунальных услуг... (журнал "Разъяснения органов исполнительной власти по ведению финансово-хозяйственной деятельности в бюджетной сфере", N 2, март-апрель 2016 г.)".

Косвенно такие выводы следуют и из письма Минфина России от 20.05.2016 N 03-11-12/28930. А в письме УМНС по г. Москве от 01.07.2004 N 21-09/43685 "О применении упрощенной системы налогообложения" со ссылкой в том числе на пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ сообщено, что доход (у арендодателя) от сдачи в аренду возникает независимо от того, получен он в виде денежных средств или в виде денежного выражения объема выполненных арендатором работ по улучшению принадлежащего арендодателю имущества. При этом датой отражения в Книге учета доходов и расходов для целей налогообложения последнего вида дохода будет являться дата подписания акта приемки-передачи выполненных работ. Первичными документами, подтверждающими факт получения доходов в виде арендной платы и в виде денежного выражения объема, выполненных арендатором работ по улучшению принадлежащего арендодателю имущества, на основании которых вносятся записи в Книгу доходов и расходов, могут являться: договор аренды, платежные документы арендатора, акты приемки-передачи выполненных работ, а также банковские выписки из лицевого счета и т.д.

В отношении возникновения доходов у арендатора отметим, что согласно разъяснениям, представленным в письмах Минфина России от 25.01.2010 N 03-03-06/1/19, от 06.11.2009 N 03-03-06/2/215, от 18.03.2008 N 03-03-09/1/195, от 07.03.2008 N 03-03-06/1/159, сумма полученного возмещения расходов на проведение ремонта и (или) создание неотделимых улучшений арендованного имущества учитывается арендатором для целей налогообложения в составе выручки от реализации (смотрите также письмо Минфина России от 30.07.2010 N 03-03-06/2/134, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 28.09.2009 N А32-1571/2009-56/26, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2014 N 11АП-23288/13).

В отношении возмещения затрат на ремонт арендованного имущества в виде уменьшения арендной платы в письме Минфина России от 24.03.2010 N 03-11-06/2/41 разъяснено, что налогоплательщик, применяющий УСН и получивший такое возмещение, включает в состав доходов сумму этого возмещения.

А в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2016 N 20АП-2871/16 (речь шла об НДС) сказано, что арендная плата может устанавливаться, в числе прочего, в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ). Поскольку передаваемые арендодателю в соответствии с условиями договора аренды неотделимые улучшения имеют стоимостную и физическую характеристики, неотделимые улучшения вещи предусмотрены законом в качестве оснований для приобретения права на вещь, в целях налогообложения их реализация (передача) является объектом налогообложения. С учетом изложенного суд первой инстанции справедливо заключил, что при передаче балансодержателю-арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС.

То есть, по сути, в таком случае речь идет о реализации арендатором неотделимых улучшений, а значит, соответствующие суммы должны быть включены в состав его доходов.

УМНС по г. Москве в упомянутом выше письме от 01.07.2004 N 21-09/43685 также сообщало, что в соответствии с п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае если такое согласие было получено и договором аренды предусмотрено, что возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений производится путем зачета в счет причитающейся с арендатора арендной платы, то проведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества фактически приравнивается к выполнению работ в интересах арендодателя.

Таким образом, уменьшение арендной платы на стоимость капитального ремонта, произведенного и оплаченного арендатором, также влечет за собой необходимость признания доходов по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, и у арендатора.

Поскольку при применении УСН датой получения доходов признается день получения имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод), то для того, чтобы признавать доходы в размере 40 000 рублей ежемесячно рекомендуем сторонам четко прописать в дополнительном соглашении к договору аренды то, что арендная плата уменьшается на стоимость капитального ремонта ежемесячно (засчитывается в счет арендной платы не единовременно, а ежемесячно).

Снижение размера арендной платы без указания на компенсацию расходов арендатора

Согласно абзацу третьему п. 1 ст. 105.3 НК РФ для целей НК РФ цены, применяемые в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными (смотрите также письма Минфина России от 09.11.2015 N 03-07-11/64260, от 04.03.2015 N 03-03-06/1/11187, дополнительно смотрите письма Минфина России от 11.11.2015 N 03-07-11/64840, от 23.03.2015 N 03-03-06/1/15669, от 10.03.2015 N 03-03-06/1/12303).

Положения ст. 105.3 НК РФ предусматривают возможность контроля цен, примененных налогоплательщиками при расчете своих налоговых обязательств, лишь в отношении сделок между взаимозависимыми лицами. Отметим, что к сделкам между взаимозависимыми лицами в целях НК РФ приравниваются и сделки, поименованные в пп.пп. 1-3 п. 1 ст. 105.14 НК РФ, однако из условий рассматриваемой ситуации не следует, что анализируемая сделка может быть приравнена к сделкам между взаимозависимыми лицами.

В п. 2 письма ФНС России от 16.06.2015 N ЕД-2-13/710@ разъясняется, что цены в сделках, сторонами которых являются лица, не признаваемые взаимозависимыми, а также доходы (прибыль, выручка), получаемые лицами, являющимися сторонами таких сделок, признаются рыночными и, как следствие, такие доходы для целей налогообложения не могут быть скорректированы (смотрите также письмо Минфина России от 28.05.2013 N 03-01-18/19214). В постановлении ФАС Северо-Западного округа от 23.06.2014 N Ф07-2185/14 по делу N А56-50671/2013 судьи также пришли к выводу о том, что в отсутствие взаимозависимости контрагентов у налогового органа отсутствуют основания подвергать сомнению соответствие цены заключенных между ними сделок рыночному уровню цен*(1).

При этом необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 54.1 НК РФ не допускается уменьшение налогоплательщиком налоговой базы и (или) суммы подлежащего уплате налога в результате искажения сведений о фактах хозяйственной жизни (совокупности таких фактов), об объектах налогообложения, подлежащих отражению в налоговом и (или) бухгалтерском учете либо налоговой отчетности налогоплательщика.

В письме ФНС России от 16.08.2017 N СА-4-7/16152@ разъяснено, что налоговым органам при доказывании фактов неисполнения (неполного исполнения) обязанности по уплате налогов или необоснованного получения права на их возмещение (возврат, зачет) необходимо обеспечить получение доказательств, свидетельствующих об умышленном участии проверяемого налогоплательщика, обеспеченном в том числе действиями его должностных лиц и участников (учредителей), в целенаправленном создании условий, направленных исключительно на получение налоговой выгоды. Об умышленных действиях налогоплательщика могут свидетельствовать установленные факты юридической, экономической и иной подконтрольности, в том числе на основании взаимозависимости спорных контрагентов проверяемому налогоплательщику, установленные факты осуществления транзитных операций между взаимозависимыми или аффилированными участниками взаимосвязанных хозяйственных операций, в том числе через посредников, с использованием особых форм расчетов и сроков платежей, а также обстоятельства, свидетельствующие о согласованности действий участников хозяйственной деятельности и т.п. При этом при доказанности умышленности действий налогоплательщика, направленных на неуплату налога, налоговые обязательства, возникшие в результате таких действий, корректируются в полном объеме.

В дальнейшем мы будем исходить из того, что само по себе снижение арендной платы не является действием, направленным на неуплату (неполную уплата) суммы налогов.

Если стороны в своих договорных отношениях будут исходить из того, что снижение размера арендной платы не обусловлено компенсацией расходов арендатора, то в таком случае оснований для признания доходов по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у арендатора, по нашему мнению, не возникает. Он не получает дохода, связанного с передачей улучшений арендатору - ни в денежной форме, ни в форме зачета части арендной платы.

При этом необходимо учитывать, что за арендодателем, по общему правилу, сохраняется обязанность компенсировать стоимость произведенного арендатором капитального ремонта или неотделимых улучшений (п. 1 ст. 616, п. 2 ст. 623 ГК РФ), а в его доходы, облагаемые налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, будет включаться установленная договором (дополнительным соглашением) сниженная арендная плата.

Если в отношении стоимости произведенного арендатором капитального ремонта в дальнейшем не планируется компенсация арендодателем, то арендодателю необходимо иметь в виду, что в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, указанных в ст. 251 НК РФ.

При этом на основании пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, а также капитальные вложения в предоставленные по договору безвозмездного пользования объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных организацией-ссудополучателем.

Анализируя возможность применения пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ при проведении арендатором капитального ремонта, в постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.06.2017 N Ф03-972/17 по делу N А73-6021/2016 судьи исходили из того, что данная норма подлежит применению в отношении работ, носящих капитальный характер: достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, техническое перевооружение предоставленных в аренду объектов основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендатору арендодателем.

Суды установили, что арендатором была осуществлена прокладка кабеля, армирование поверхностей, ремонт крыши, установка окон, установка дверей, укладка плитки, установка натяжных потолков. Анализ и оценка представленных доказательств по делу позволили судам сделать вывод о том, что указанные виды работ относятся к работам по капитальному ремонту, поскольку не являются работами по достройке, дооборудованию, модернизации здания, реконструкцией и техническим перевооружением. Выполненные работы не увеличили объем здания и не изменили его назначения, поэтому не могут быть отнесены к капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений.

В этой связи судьи пришли к выводу, что поскольку арендатором капитальные вложения в предоставленный в аренду объект недвижимости в форме неотделимых улучшений не осуществлялись, положения пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ не имеют прямого отношения к рассматриваемым ими правоотношениям.

Соответственно, в целях оценки возможности применения в рассматриваемой ситуации пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ рекомендуем проанализировать, осуществлялись ли в рамках производимых работ арендатором капитальные вложения в форме неотделимых улучшений: достройка, дооборудование, реконструкция, модернизация, техническое перевооружение предоставленных в аренду объектов основных средств, стоимость которых не должна возмещаться арендатору арендодателем согласно условиям договора аренды (дополнительных соглашений к нему).

В том случае, если произведенные арендатором работы не являются достройкой, дооборудованием, реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением предоставленных в аренду объектов основных средств (стоимость которых не должна возмещаться арендатору арендодателем), то оснований для применения пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ у арендодателя не возникнет.

Вместе с тем и в таком случае ещё нельзя однозначно говорить о возникновении у арендодателя внереализационных доходов.

В названном нами выше постановлении Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.06.2017 N Ф03-972/17 по делу N А73-6021/2016 кассационная инстанция указала, что, признавая правильным вывод налогового органа о получении предпринимателем необоснованной налоговой выгоды в виде не включения в доходы стоимости безвозмездно полученных работ по капитальному ремонту и использованных строительных материалов, суды не обосновали свои выводы и не привели в их подтверждение доказательства, указывающие на то, что между арендатором и арендодателем существовали отношения по безвозмездной передаче результатов выполненных работ по капитальному ремонту, которые бесспорно свидетельствовали бы об осуществлении арендатором ремонта арендованного имущества с целью удовлетворения потребностей арендодателя, обусловленных преимущественно интересами последнего. Судами предыдущих инстанций фактически не проверен довод арендодателя о том, что произведенный арендатором в соответствии с положениями п. 2 ст. 616, ст. 623 ГК РФ и условиями договоров аренды капитальный и текущий ремонт здания продиктован необходимостью эксплуатации торгово-общественного центра арендатором и субарендаторами для целей получения дохода именно арендатором. Не учтено, что осуществление арендатором ремонтных работ на объекте арендодателя нельзя рассматривать как безусловное предоставление результатов этих работ арендодателю. Дело было направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Хабаровского края.

При новом рассмотрении дела (решение Арбитражного суда Хабаровского края от 15.09.2017 по делу N А73-6021/2016) суд отменил решение налогового органа о доначислении арендодателю внереализационного дохода. При этом во внимание было принято, в частности, то, что из дополнительных соглашений к договорам аренды следовало, что произведенные арендатором улучшения арендованного имущества (как отделимые, так и не отделимые без вреда для объекта) являются собственностью арендодателя, и их стоимость после прекращения договора возмещению не подлежит.

Соответственно, наличие в договоре аренды (дополнительных соглашениях к нему) положений о том, что произведенные арендатором улучшения (капитальный ремонт) арендованного имущества ему не компенсируются, будет свидетельствовать, что произведенные арендатором расходы осуществляются в его интересах, а не в интересах арендодателя (не являются внереализационными доходами арендодателя).

Вместе с тем мы не можем исключать вероятности того, что заключение такого соглашения и снижение арендной платы в течение определенного периода после проведения капитального ремонта может вызвать у налоговых органов сомнения о том, что целью снижения арендной платы не являлась неуплата (неполная уплата) суммы налогов (касается и применения пп. 32 п. 1 ст. 251 НК РФ, ст. 54.1 НК РФ).

Если же стороны не придут к соглашению о том, что произведенные арендатором улучшения (капитальный ремонт) арендованного имущества ему не компенсируются, то нельзя исключать вероятности того, что налоговые органы будут исходить из необходимости признания арендодателем внереализационного дохода на дату возврата арендованного имущества (смотрите также постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2016 N 06АП-6022/16 (отменено упомянутым выше постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 20.06.2017 N Ф03-972/17 по делу N А73-6021/2016)).

ГАРАНТ

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться