Договор купли-продажи является подтверждением расходов для ИП при покупке земельного участка

ИП осуществляет деятельность с 2014 года, применяет УСН с объектом налогообложения "доходы минус расходы".

В 2013 году как физическое лицо он приобрел земельные участки по договору купли-продажи, в которых указано, что деньги переданы продавцу полностью до подписания договора.

Земельные участки были проданы физическим лицом в 2014 году, после его регистрации в качестве ИП. Участки не использовались в предпринимательской деятельности, но налоговый орган счел, что их реализация, учитывая большое количество участков, сама по себе является предпринимательской деятельностью и должна облагаться налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН (далее - налог). ИП не хочет спорить с налоговым органом и собирается уплатить налог.

Договор купли-продажи земельных участков зарегистрирован в ЕГРП, на земельные участки были выданы свидетельства о праве собственности. Какие-либо иные документы по приобретению земельных участков отсутствуют, поскольку участки были приобретены у другого физического лица.

Является ли договор купли-продажи земельного участка с пунктом об уплате денег продавцу до подписания договора достаточным документальным подтверждением факта оплаты для целей УСН?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

По нашему мнению, договор купли-продажи земельного участка с пунктом об уплате денежных средств покупателем продавцу до подписания договора является достаточным документальным подтверждением факта оплаты для целей применения УСН.

Обоснование вывода:

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимому имуществу. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).

Гражданское законодательство РФ не разделяет имущество физического лица на имущество, принадлежащее ему исключительно как гражданину, и имущество, принадлежащее ему исключительно как ИП (постановление Конституционного суда РФ от 17.12.1996 N 20-П). Получение статуса ИП не обособляет часть имущества гражданина, поскольку факт его государственной регистрации в качестве ИП не "создает" его как новое отдельное лицо с обособленным имуществом, а предпринимательская деятельность гражданина по-прежнему является деятельностью самого гражданина.

Законодательство о налогах и сборах не устанавливает для физических лиц, участвующих в сделках по купле-продаже принадлежащего им на праве собственности имущества, обязательного наличия статуса ИП, и не обуславливает предпринимательскую деятельность физического лица исключительно фактом регистрации в качестве ИП (письмо Минфина России от 01.08.2013 N 03-04-05/30868).

Таким образом, если земельные участки приобретались с целью их последующей продажи и были фактически реализованы налогоплательщиком уже в статусе ИП, то независимо от приобретения участков до получения физическим лицом статуса ИП такая реализация относится к продаже имущества в связи с осуществлением предпринимательской деятельности (смотрите также письмо Минфина России от 27.06.2013 N 03-04-05/24447, апелляционное определение СК по административным делам Верховного Суда Удмуртской Республики от 17.12.2014 по делу N 33-4355/2014).

В постановлении Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2010 N 14АП-4920/10 также сказано, что приобретение реализованного недвижимого имущества до регистрации в качестве ИП не имеет правового значения. То есть ИП может включить в расходы для целей УСН сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов на приобретение земельных участков.

ИП, применяющие УСН и выбравшие в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", учитывают расходы, перечисленные в п. 1 ст. 346.16 НК РФ. Расходы, уменьшающие полученные доходы при УСН, принимаются к учету в целях налогообложения при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ (п. 2 ст. 346.16 НК РФ). Так, одним из критериев для признания затрат в целях налогообложения является их документальное подтверждение.

Пунктом 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходами налогоплательщиков, применяющих УСН, признаются затраты после их фактической оплаты. Оплатой товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав признается прекращение обязательства налогоплательщика (приобретателя товаров (работ, услуг) и (или) имущественных прав) перед продавцом, которое непосредственно связано с поставкой этих товаров (выполнением работ, оказанием услуг) и (или) передачей имущественных прав.

При этом в соответствии с пп. 23 п. 1 ст. 346.16 НК РФ налогоплательщики, применяющие УСН, при определении объекта налогообложения уменьшают доходы на расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, а также на расходы, связанные с приобретением и реализацией указанных товаров. В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ товаром для целей НК РФ признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации. Расходы по оплате стоимости товаров, приобретенных для дальнейшей реализации, учитываются в составе расходов по мере реализации указанных товаров (пп. 2 п. 2 ст. 346.17 НК РФ).

Следовательно, если земельные участки изначально приобретались для перепродажи, то расходы на их приобретение могут учитываться при определении облагаемой базы по Налогу.

Такой же позиции придерживаются финансовые органы. Так, в письме Минфина России от 28.02.2013 N 03-11-06/2/5946 разъясняется, что налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму фактически понесенных им расходов на приобретение земельных участков, которые приобретаются им с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации, а в иных случаях расходы на приобретение земельных участков в целях налогообложения в рамках применения УСН не учитываются (смотрите также письма Минфина России от 17.02.2014 N 03-11-06/2/6364, от 08.04.2011 N 03-11-06/2/46, от 08.06.2011 N 03-11-06/2/91).

Суды в своих решениях отмечают, что НК РФ не устанавливает перечень документов, подлежащих оформлению при осуществлении налогоплательщиком тех или иных расходных операций, не предъявляет каких-либо специальных требований к их оформлению (заполнению). Условием для включения понесенных затрат в состав расходов является возможность на основании имеющихся документов сделать однозначный вывод о том, что расходы фактически понесены. При этом во внимание должны приниматься представленные налогоплательщиком доказательства в подтверждение факта и размера этих затрат, которые подлежат правовой оценке в совокупности (смотрите постановления ФАС Поволжского округа от 24.07.2012 N Ф06-4422/12, ФАС Уральского округа от 06.11.2012 N Ф09-10565/12, от 05.05.2012 N Ф09-2826/12, от 22.04.2008 N Ф09-6493/07-С3, ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.03.2012 N Ф02-744/12).

Судебная практика также подтверждает, что если условия договора содержат сведения об исполнении покупателем обязанности по оплате товара до подписания договора, составление расписки, подтверждающей факт передачи денежных средств, не требуется. Согласно ст. 486 ГК РФ покупатель вправе оплатить товар непосредственно до передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства (апелляционное определение СК по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 06.10.2015 по делу N 33-15489/2015). Изложенное в договоре условие о том, что расчет произведен, является допустимым письменным доказательством передачи денег покупателем продавцу (апелляционное определение СК по гражданским делам Красноярского краевого суда от 06.04.2016 по делу N 33-4559/2016).

В связи с этим полагаем, что документальным подтверждением приобретения земельных участков в данной ситуации могут быть:

- договор купли-продажи, содержащий пункт об уплате стоимости земельных участков;

- свидетельство о регистрации прав собственности на земельный участок в ЕГРП с присвоением кадастрового номера органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

ГАРАНТ

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий