Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Узнайте самые значимые изменения в работе бухгалтеров в 2019 году

практические решения для работы, советы по применению законодательства и кейсы по проверкам и отчетности от лучших спикеров ИРСОТ

Главная неделя для главбуха
   
График мероприятий

Аналитика / Налогообложение / Продажа имущества в 2017 году: как считать налог?

Продажа имущества в 2017 году: как считать налог?

С 2016 года действуют поправки, которые были введены в статью 220 Налогового кодекса

05.09.2017
Российский налоговый портал

Автор: Татьяна Суфиянова (консультант по налогам и сборам)

Как правильно считать налог, определять – положено ли сдавать декларацию 3-НДФЛ или нет в случае продажи имущества, применять налоговый вычет – на все эти вопросы дает ответ статья 220 НК РФ. С 1 января 2016 года были внесены некоторые изменения в указанную статью, и мы сейчас посмотрим, какой порядок расчета суммы НДФЛ в случае продажи имущества.

Для начала давайте определимся, что вы продаете. Если вы продаете недвижимое имущество, тогда надо знать – в каком году у вас возникло право собственности на ваш объект недвижимости. Если до 1 января 2016 года, тогда порядок расчета НДФЛ будет «старый», а вот если вы купили имущество (приобрели его в дар, в порядке наследования и т.п.) уже после 1 января 2016 года – тогда порядок расчета налога будет идти по новым правилам.

В случае продажи иного  имущества (все, что не относится к недвижимости) мы руководствуемся действующей статьей 220 Налогового кодекса.

Итак, саму продажу имущества можно разделить визуально на четыре части:

1) Продажа имущества. Например, вы продаете квартиру или дом;

2) Продажа доли в имуществе. Например, вы продаете свою долю в праве собственности на квартиру или дом;

3) Продажа доли в уставном капитале. Например, вы учредитель компании ООО «Фирма» и решили продать свою долю в уставном капитале второму участнику общества;

4) Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве. Например, вы заключили ДДУ со строительной компанией и, не дождавшись окончания срока строительства и введения жилого дома в эксплуатацию (получения ключей на квартиру), решили уступить право требования третьему лицу.

Вот для этих четырех составляющих и будет рассказываться порядок расчета НДФЛ в статье 220 НК РФ.

Как я писала выше, если вы зарегистрировали право собственности на ваше недвижимое имущество после 1 января 2016 года, тогда при расчете налога будет действовать новый порядок. Поэтому я специально разделила на четыре пункта продажу, чтобы было легче сориентироваться.

Для чего это надо? По старым правилам, человек не обязан был платить налог и сдавать декларацию 3-НДФЛ по факту продажи, если он имуществом владел три года или более. А вот уже по новым правилам есть некоторые изменения. И мы с вами сейчас их внимательно рассмотрим. Надо твердо знать – сколько лет вы владели вашим имуществом, и в каком году вы стали собственником. Если раньше обязанность по представлению декларации 3-НДФЛ «отменял» трехлетний срок владения, то сейчас появился и второй срок – пять лет.

На основании статьи 217.1 НК РФ существует два срока:

1)Три года;

2) Пять лет.

То есть, в одном случае надо владеть имуществом три года или более, чтобы не платить налог, а во втором случае – пять лет или более.

Согласно статье 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

1) Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;

2) Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;

3) Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

В случаях, не указанных выше, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.

Приведу такой пример – гражданин купил дом в 2015 году, а в 2017 году решил его продать за ту же цену. Как мы видим, прибыли он не получит, но подать декларацию он обязан. Изменим условия примера – пусть дом был куплен в 2013 году, тогда подавать декларацию и платить налог не надо. Но ведь не прошло еще пять лет, почему идет освобождение? Потому что поправки по пятилетнему сроку касаются того имущества, которое было приобретено уже после 1 января 2016 года. Поэтому во втором нашем примере гражданин вправе отсчитать трехлетний срок владения.

Подведем первый итог – при продаже имущества надо смотреть на срок нахождения его в праве собственности. Но для начала надо понять – что вы продаете: недвижимость или нет. Если вы продаете недвижимость, тогда льготный трехлетний срок касается только недвижимости и только той, которая получена:

1) в дар от близкого родственника;

2) по наследству;

3) в результате приватизации;

4) по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех других случаях льготный срок составляет пять лет!

А если вы продаете иное имущество, которое не относится к недвижимости, тогда срок составляет три года.

Мы посмотрели свой срок владения и теперь можно переходить ко второму этапу – определения налоговой базы по НДФЛ.

Статья 220 НК РФ дает нам возможность сократить доход, полученный от продажи имущества на, так называемый, имущественный вычет.

Вычет бывает двух видов:

1) Вычет;

2) Расходы.

А теперь по порядку рассмотрим каждый из этих видов.

Вычет

При продаже имущества каждый гражданин вправе сократить сумму дохода на:

– 1 млн руб. при продаже жилого объекта недвижимости, включая дачу, комнату, садовый домик; земельный участок;

– 250 тыс.руб. при продаже иной недвижимости (которая не является жилой);

– 250 тыс.руб. при продаже иного имущества (например, автомобиль), но кроме ценных бумаг. 

Обратите внимание – налоговые вычеты не действуют, если имущество используется в предпринимательских целях и если речь идет о ценных бумагах!

Расходы

При продаже вашего имущества вы можете сократить сумму дохода на ваши расходы, которые когда-то были вами понесены при приобретении имущества. Но этот способ действует только тогда, когда у вас на руках есть подтверждающие документы. Например, вы когда то купили машину и у вас есть на руках платежная расписка о том, что вы передавали деньги продавцу. Вы сможете сократить ваш доход на сумму расхода, связанного с покупкой данного автомобиля.

Если вы покупали имущество в долевую собственность (совместную), тогда следует помнить, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).

Важно: как говорит нам пункт 5 статьи 217.1 НК РФ, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.

При этом, законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:

1) Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;

2) Размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ.

 

 

 

 

Разместить:
Валентина
18 мая 2017 г. в 0:35

Мы с мужем не работающие пенсионеры. Собираемся продать квартиру приобретенную в декабре 2016г. и купить в другом регионе. Будем ли мы иметь право на имущественный вычет?

Татьяна
18 мая 2017 г. в 7:25

вступила в наследство квартирой. Мама умерла в конце 2015, а зарегистрировала право я в июле 2016. как будет рассчитываться НДФЛ. кодастр стоимость 1400000.

Суфиянова Татьяна
Суфиянова Татьяна
22 мая 2017 г. в 21:07

Российский налоговый портал, Консультант по налогам и сборам

Ответ для Валентины: да,вы вправе сократить сумму дохода от продажи жилья на сумму имущественного вычета, связанного с приобретением новой квартиры.

Суфиянова Татьяна
Суфиянова Татьяна
22 мая 2017 г. в 21:08

Российский налоговый портал, Консультант по налогам и сборам

Татьяна, прошу вас уточнить - вы спрашиваете относительно НДФЛ по факту продажи? Если да, то укажите стоимость, за которую вы будете продавать ее.

Юля В.
22 июня 2017 г. в 15:31

В 2016 году я вместе с сестрой вступила в права наследования на квартиру, в равных долях. Сейчас сестра хочет выкупить у меня мою долю квартиры, за 650000 рублей. Кадастровая стоимость квартиры на 01.01.2017 года составляет 1099000 рублей. Согласно ст. 220 НК я имею право на имущественный налоговый вычет в размере 1мил. руб. Но доход от продажи моей доли больше, чем кадастровая стоимость моей доли по состоянию на 1 января. Объясните пожалуйста мне придется платить налог от продажи имущества и если придется то с какой части?

Владимир
13 июля 2017 г. в 2:25

В 2015 году купили участок за 200 000р. и дом за 400 000р. сейчас по кадастру цена 600 000р. и 4 700 000р. будем ли мы платить налог по новой схеме - кадастр*0,7 или зарегистрированная недвижимость до 2016 года рассчитывается по старой схеме по сумме в договоре купли продажи?

Давид
22 августа 2017 г. в 13:22

Добрый день! Если я купил земельный участок в 2016г. за 10млн.р., а продаю его сейчас за 25млн.р. при кадастровой стоимости свыше 300млн.р. Я буду платить налог с 15млн.р., полученных сверх моих затрат на приобретение?

Суфиянова Татьяна
Суфиянова Татьяна
22 августа 2017 г. в 14:26

Российский налоговый портал, Консультант по налогам и сборам

Давид, а вы не ошиблись, написав, что ваша кадастровая стоимость участка составляет 300 млн руб? Может быть 300 тыс.руб.?

Владимир
16 января 2018 г. в 12:02

Добрый день.В 2016году купил дачу (жилое строение без права регистрации,хозяйственное строение) и участок земли. На пенсии с 2015года имею ли я право на имущественный налоговый вычет НДФЛ ?

Суфиянова Татьяна
Суфиянова Татьяна
16 января 2018 г. в 18:56

Российский налоговый портал, Консультант по налогам и сборам

Владимир, если вы с 2015 года на пенсии, то вам в любом случае можно вернуть налог. В 2016 году, как выпишите, вы купили себе жилое помещение (дачу). Право на вычет у вас возникло в 2016 году, если право собственности вы зарегистрировали тоже в этом году.

В 2017 году вы были вправе получать вычет за 2014 и 2013 годы. Так как остаток вычета у вас был образован за 2016 год, то он переносится на три года назад: 2015, 2014 и 2013 годы. Вы не работали в 2016 и 2015 годы, поэтому можно было вернуть налог за 2014 и 2013 годы.

Вы вправе сейчас подготовить документы и подать декларацию 3-НДФЛ на вычет за 2014 год.

Владимир
17 января 2018 г. в 15:02

Большое спасибо за подробный ответ.

Алексей
23 марта 2018 г. в 22:45

отец умер в 2014 мы с сестрой вступили в наследство по 1/4 в 2015. В 2016 умерает мама в этот же год мы с сестрой вступили ещё по1/4. Теперь квартира принадлежит нам по 1/2. В 2017 году мы продали квартиру.как расчитать налог.катастровая стоимость квартиры в 2016=18млн,а 2017=21млн. Квартира была приватизирована родителями на них в равных частях в 1992.я прописан с 1991 а сестра с 2000.

Лидия
3 апреля 2018 г. в 22:25

Здравствуйте! Пожалуйста проконсультируйте. Квартира в собственности с 1997г. Все документы на собственность есть.Регистрационное удостоверение от 1997г. Когда коснулось продажи в ноябре 2017г. , было связано с привлечением материнского капитала, финансовая организация попросила получить новый документ на право собственности, т.к. у меня старого образца. В итоге получаю письмо из налоговой, где указано что им предоставлены сведения что продана недвижимость находившаяся в собственности менее трех лет и просьба предоставить декларацию.Посоветуйте пожалуйста что нужно делать в моем случае.Куда изначально обращаться в Регистрационную палату или в налоговую?

Суфиянова Татьяна
Суфиянова Татьяна
4 апреля 2018 г. в 20:35

Российский налоговый портал, Консультант по налогам и сборам

Лидия, как я поняла вас, ваше имущество было в собственности более трех лет. Вы просто получили новое свидетельство о праве собственности. Вам надо написать письменный ответ на налоговое уведомление, в котором вы опишите срок владения и распишите вашу ситуацию.

Галина Васильевна
15 апреля 2018 г. в 12:17

Здравствуйте! Нигде нет ответа на вопрос: " Как будет рассчитан НДФЛ если квартира получена по договору мены (в результате сноса ветхого приватизированного жилья)." Документ о собственности на новую квартиру выдан 17 августа 2015 года, продажа будет осуществлена в июне 2018 года. Я уже 10 лет являюсь пенсионеркой, в данный момент не работаю. Очень хочется получить консультацию знающего специалиста.

Суфиянова Татьяна
Суфиянова Татьяна
16 апреля 2018 г. в 10:01

Российский налоговый портал, Консультант по налогам и сборам

Галина, мы постараемся для вас подготовить ответ в течение дня и опубликуем его в комментариях.

Суфиянова Татьяна
Суфиянова Татьяна
16 апреля 2018 г. в 11:15

Российский налоговый портал, Консультант по налогам и сборам

К договору мены применяются правила купли-продажи (основание – статья 576 Гражданского кодекса РФ). При продаже квартиры, полученной по договору мены, владелец вправе получить имущественный налоговый вычет в сумме, не превышающей 1 млн рублей, либо уменьшить сумму налогооблагаемого дохода от продажи квартиры на сумму фактически понесенных и документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

В вашем случае сумма расходов на приобретение квартиры будет равна той стоимости жилья, которая указана в договоре мены. Если в договоре мены стоимость не указана, в расчет принимается рыночная стоимость обмениваемой квартиры. Посмотрите договор мены, пожалуйста. Там будут указаны данные. И продаже этой квартиры вы сможете сумму полученного дохода сократить либо на стоимость, указанную в договоре мены, либо на 1 млн руб.

Галина Васильевна
19 апреля 2018 г. в 15:42

Спасибо большое. Ясно, что мена и купля-продажа это одно и тоже, а все остальное мне было понятно. Спасибо за внимание.

Фаина
26 апреля 2018 г. в 15:21

здравствуйте. хотела узнать,как считать декларацию на недвижимость ,если в ноябре 2016года получила дарственную от мужа недвижимость стоимостью 350 тыс.руб. В августе 2017г. продала за материнский капитал и деньгами 10 тыс.рубХотя стоимость оценочная на дом 1344911руб, земля-701504руб на 01.01 2016г. Я должна платить или нет?

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться