|
|
|
|
Аналитика / Налогообложение / Продажа имущества в 2017 году: как считать налог?
Продажа имущества в 2017 году: как считать налог?
С 2016 года действуют поправки, которые были введены в статью 220 Налогового кодекса
05.09.2017Российский налоговый порталАвтор: Татьяна Суфиянова (консультант по налогам и сборам)
Как правильно считать налог, определять – положено ли сдавать декларацию 3-НДФЛ или нет в случае продажи имущества, применять налоговый вычет – на все эти вопросы дает ответ статья 220 НК РФ. С 1 января 2016 года были внесены некоторые изменения в указанную статью, и мы сейчас посмотрим, какой порядок расчета суммы НДФЛ в случае продажи имущества.
Для начала давайте определимся, что вы продаете. Если вы продаете недвижимое имущество, тогда надо знать – в каком году у вас возникло право собственности на ваш объект недвижимости. Если до 1 января 2016 года, тогда порядок расчета НДФЛ будет «старый», а вот если вы купили имущество (приобрели его в дар, в порядке наследования и т.п.) уже после 1 января 2016 года – тогда порядок расчета налога будет идти по новым правилам.
В случае продажи иного имущества (все, что не относится к недвижимости) мы руководствуемся действующей статьей 220 Налогового кодекса.
Итак, саму продажу имущества можно разделить визуально на четыре части:
1) Продажа имущества. Например, вы продаете квартиру или дом;
2) Продажа доли в имуществе. Например, вы продаете свою долю в праве собственности на квартиру или дом;
3) Продажа доли в уставном капитале. Например, вы учредитель компании ООО «Фирма» и решили продать свою долю в уставном капитале второму участнику общества;
4) Уступка прав требования по договору долевого участия в строительстве. Например, вы заключили ДДУ со строительной компанией и, не дождавшись окончания срока строительства и введения жилого дома в эксплуатацию (получения ключей на квартиру), решили уступить право требования третьему лицу.
Вот для этих четырех составляющих и будет рассказываться порядок расчета НДФЛ в статье 220 НК РФ.
Как я писала выше, если вы зарегистрировали право собственности на ваше недвижимое имущество после 1 января 2016 года, тогда при расчете налога будет действовать новый порядок. Поэтому я специально разделила на четыре пункта продажу, чтобы было легче сориентироваться.
Для чего это надо? По старым правилам, человек не обязан был платить налог и сдавать декларацию 3-НДФЛ по факту продажи, если он имуществом владел три года или более. А вот уже по новым правилам есть некоторые изменения. И мы с вами сейчас их внимательно рассмотрим. Надо твердо знать – сколько лет вы владели вашим имуществом, и в каком году вы стали собственником. Если раньше обязанность по представлению декларации 3-НДФЛ «отменял» трехлетний срок владения, то сейчас появился и второй срок – пять лет.
На основании статьи 217.1 НК РФ существует два срока:
1)Три года;
2) Пять лет.
То есть, в одном случае надо владеть имуществом три года или более, чтобы не платить налог, а во втором случае – пять лет или более.
Согласно статье 217.1 НК РФ, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:
1) Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
2) Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
3) Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком – плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.
В случаях, не указанных выше, минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет.
Приведу такой пример – гражданин купил дом в 2015 году, а в 2017 году решил его продать за ту же цену. Как мы видим, прибыли он не получит, но подать декларацию он обязан. Изменим условия примера – пусть дом был куплен в 2013 году, тогда подавать декларацию и платить налог не надо. Но ведь не прошло еще пять лет, почему идет освобождение? Потому что поправки по пятилетнему сроку касаются того имущества, которое было приобретено уже после 1 января 2016 года. Поэтому во втором нашем примере гражданин вправе отсчитать трехлетний срок владения.
Подведем первый итог – при продаже имущества надо смотреть на срок нахождения его в праве собственности. Но для начала надо понять – что вы продаете: недвижимость или нет. Если вы продаете недвижимость, тогда льготный трехлетний срок касается только недвижимости и только той, которая получена:
1) в дар от близкого родственника;
2) по наследству;
3) в результате приватизации;
4) по договору пожизненного содержания с иждивением.
Во всех других случаях льготный срок составляет пять лет!
А если вы продаете иное имущество, которое не относится к недвижимости, тогда срок составляет три года.
Мы посмотрели свой срок владения и теперь можно переходить ко второму этапу – определения налоговой базы по НДФЛ.
Статья 220 НК РФ дает нам возможность сократить доход, полученный от продажи имущества на, так называемый, имущественный вычет.
Вычет бывает двух видов:
1) Вычет;
2) Расходы.
А теперь по порядку рассмотрим каждый из этих видов.
Вычет
При продаже имущества каждый гражданин вправе сократить сумму дохода на:
– 1 млн руб. при продаже жилого объекта недвижимости, включая дачу, комнату, садовый домик; земельный участок;
– 250 тыс.руб. при продаже иной недвижимости (которая не является жилой);
– 250 тыс.руб. при продаже иного имущества (например, автомобиль), но кроме ценных бумаг.
Обратите внимание – налоговые вычеты не действуют, если имущество используется в предпринимательских целях и если речь идет о ценных бумагах!
Расходы
При продаже вашего имущества вы можете сократить сумму дохода на ваши расходы, которые когда-то были вами понесены при приобретении имущества. Но этот способ действует только тогда, когда у вас на руках есть подтверждающие документы. Например, вы когда то купили машину и у вас есть на руках платежная расписка о том, что вы передавали деньги продавцу. Вы сможете сократить ваш доход на сумму расхода, связанного с покупкой данного автомобиля.
Если вы покупали имущество в долевую собственность (совместную), тогда следует помнить, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой либо общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле либо по договоренности между ними (в случае реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности).
Важно: как говорит нам пункт 5 статьи 217.1 НК РФ, в случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на продаваемый объект недвижимого имущества, умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения налогом доходы налогоплательщика от продажи указанного объекта принимаются равными кадастровой стоимости этого объекта по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на соответствующий объект недвижимого имущества, умноженной на понижающий коэффициент 0,7.
В случае, если кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества, указанного в настоящем пункте, не определена по состоянию на 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на указанный объект, положения настоящего пункта не применяются.
При этом, законом субъекта Российской Федерации вплоть до нуля для всех или отдельных категорий налогоплательщиков и (или) объектов недвижимого имущества может быть уменьшен:
1) Минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества, указанный в пункте 4 настоящей статьи;
2) Размер понижающего коэффициента, указанного в пункте 5 статьи 217.1 НК РФ.
Разместить:
© 2006-2025 Российский налоговый портал.