Логин или email Регистрация Пароль Я забыл пароль


Войти при помощи:

Аналитика / Налогообложение / Порядок учета для целей налогообложения расходов на «коммуналку»

Порядок учета для целей налогообложения расходов на «коммуналку»

Со строительной организацией застройщик расплатился за строительно-монтажные работы квартирами по договорам долевого участия в строительстве. Дом в эксплуатацию введен и квартиры переданы организации по актам приема-передачи в августе 2015 года, но в собственность квартиры не оформлены (не получено свидетельство о собственности). При этом реализация квартир оформляется не договорами купли-продажи, а договорами переуступки прав. Квартиры в бухгалтерском учете в составе товаров не учтены, их планируется продавать.

Имеет ли право строительная организация включить в расходы по налогу на прибыль коммунальные платежи по квартирам, которые предъявляет жилищно-коммунальная служба?

22.12.2015
Автор: Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ, профессиональный бухгалтер Башкирова Ираида

Прежде всего отметим, что правомерность заключения договора уступки требования участником долевого строительства в отношении объекта, который принят по акту приема-передачи от застройщика, в данной консультации не рассматривается.

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

В сложившейся ситуации организация не вправе учитывать коммунальные платежи в расходах, учитываемых при определении облагаемой налогом на прибыль базы.

Обоснование позиции:

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

На основании ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ч. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме (МКД) обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в МКД соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт.

Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 1 ст. 153 ЖК РФ).

На основании ч. 2 ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает, в частности, у:

- собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение с учетом правила, установленного ч. 3 ст. 169 ЖК РФ (пп. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ);

- лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи (пп. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации обязанность организации по уплате коммунальных платежей по построенным квартирам возникает с момента принятия от застройщика указанных жилых помещений, то есть после подписания акта приема-передачи.

В соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов. Согласно п. 1 ст. 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком. Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме. Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством РФ. То есть расходы должны быть обоснованы, экономически оправданы, документально подтверждены, а также произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.

Для оценки экономической оправданности затрат следует руководствоваться правовой позицией Конституционного Суда РФ, изложенной, в частности, в определениях КС РФ от 04.06.2007 № 366-О-П, от 04.06.2007 № 320-О-П, от 04.12.2003 № 441-О. Как указывает КС РФ, налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности. Поэтому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата.

Обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. При этом речь идет именно о намерениях и целях (направленности) этой деятельности, а не о ее результате.

Поскольку бремя содержания имущества возложено законом на его собственника, полагаем, что коммунальные платежи, уплачиваемые по квартирам, приобретенным по договорам долевого участия для продажи, можно признать в целях налогообложения прибыли как экономически обоснованные.

В соответствии с п. 3 ст. 38 НК РФ любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации, для целей налогообложения признается товаром.

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации товаров налогоплательщик вправе уменьшить доходы от таких операций на стоимость приобретения данных товаров, определяемую в соответствии с принятой организацией учетной политикой для целей налогообложения одним из следующих методов оценки покупных товаров: ФИФО, по средней стоимости, по стоимости единицы.

На основании п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации имущества, указанного в данной статье, налогоплательщик также вправе уменьшить доходы от таких операций на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества. При этом при реализации покупных товаров расходы, связанные с их покупкой и реализацией, формируются с учетом положений ст. 320 НК РФ.

В соответствии с абзацем 2 ст. 320 НК РФ в сумму издержек обращения включаются расходы налогоплательщика - покупателя товаров на доставку этих товаров, складские расходы и иные расходы текущего месяца, связанные с приобретением, если они не учтены в стоимости приобретения товаров, и с реализацией этих товаров.

При этом расходы текущего месяца разделяются на прямые и косвенные. К прямым расходам относятся стоимость приобретения товаров, реализованных в данном отчетном (налоговом) периоде, и суммы расходов на доставку (транспортные расходы) покупных товаров до склада налогоплательщика - покупателя товаров в случае, если эти расходы не включены в цену приобретения указанных товаров. Все остальные расходы, за исключением внереализационных расходов, определяемых в соответствии со ст. 265 НК РФ, осуществленные в текущем месяце, признаются косвенными расходами и уменьшают доходы от реализации текущего месяца (абзац 3 ст. 320 НК РФ).

Следовательно, коммунальные платежи относятся к косвенным расходам и учитываются в расходах текущего месяца. Подтверждением нашего мнения является письмо Минфина России от 03.06.2010 № 03-03-06/1/372, согласно которому расходы на коммунальные платежи и иные платежи, связанные с обслуживанием недвижимого имущества, могут быть учтены при его реализации. В данном письме рассматривался вопрос о недвижимом имуществе, которое организация приобрела, фактически не использует в деятельности и предполагает его продажу.

Налоговые органы также придерживаются мнения, что коммунальные услуги, оплачиваемые за квартиры, полученные по договорам долевого участия, произведенные в период до реализации таких квартир, учитываются в расходах при налогообложении прибыли (письмо УФНС России по г. Москве от 21.01.2010 № 16-15/004768).

Коммунальные платежи по квартирам, приобретенным по договорам долевого участия, организация может учесть, например, в составе материальных расходов на основании пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ. Абзацем вторым п. 2 ст. 272 НК РФ предусмотрено, что данные расходы признаются на дату подписания акта приемки-передачи услуг (работ).

Кроме того, считаем возможным отнести рассматриваемые расходы к прочим расходам, связанным с производством и реализацией (пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ), при условии их документального подтверждения. Обязательным условием для включения таких затрат в расходы для целей налогообложения прибыли будет являться заключение договора с коммунальными службами на оказание соответствующих услуг.

По мнению суда, изложенному в постановлении ФАС Поволжского округа от 13.12.2012 № Ф06-9729/12, затраты, связанные с содержанием объектов недвижимости, учтенных в качестве товаров, относятся к косвенным расходам, могут быть отнесены к прочим расходам, связанным с производством и реализацией в силу положений пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ, и уменьшать доходы текущего месяца при условии их документального подтверждения.

Однако указанные затраты не могут уменьшать налогооблагаемую базу по налогу на прибыль в период до момента подписания акта-приема передачи квартир, так как они не будут являться экономически обоснованными. Данные затраты будут являться расходами застройщика.

Таким образом, организация вправе учитывать коммунальные платежи, уплачиваемые по квартирам, построенным по договорам долевого участия и предназначенным для дальнейшей продажи, после подписания акта приема-передачи квартир от застройщика.

При этом в данной ситуации организация предполагает продавать квартиры не по договорам купли-продажи, а переуступать право требования на них третьим лицам.

Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Часть 1 ст. 11 Закона № 214-ФЗ допускает уступку участником долевого строительства прав требований по договору после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Такая уступка допускается с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче участнику объекта долевого строительства (ч. 2 ст. 11 Закона № 214-ФЗ). Это связано с тем, что в период строительства квартиры как объекта гражданских прав не существует, а дольщик приобретает только права на нее (имущественное право).

Таким образом, уступка права требования по договору долевого участия возможна только до подписания акта приема-передачи объекта долевого участия. В этом случае застройщик подписывает акт приема-передачи с лицом, которому переуступлено право требования по договору долевого участия.

Начиная с 30.06.2015 в соответствии с новым пп. 7 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ (введен Федеральным законом от 29.06.2015 № 176-ФЗ) обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги сохраняется за застройщиком (лицом, обеспечивающим строительство МКД) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. На это обстоятельство указывают и судьи (постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2015 № 10АП-9246/15 по делу № А41-29455/15).

Следовательно, если организация переуступает объекты долевого участия третьим лицам, то у нее не возникает обязанность уплачивать коммунальные платежи по таким объектам, так как до подписания актов приема-передачи коммунальные платежи должен оплачивать застройщик, а после подписания актов приема-передачи коммунальные платежи оплачивают лица, принявшие объекты долевого строительства по актам.

Таким образом, если организация переуступает право требования на объект долевого участия, она не вправе учесть коммунальные платежи в расходах при налогообложении прибыли, даже если она такие платежи произвела.

ГАРАНТ

Разместить:

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться