Выкуп государственного и муниципального имущества

Спорный вопрос. При реализации на территории РФ муниципального имущества, которое не закреплено за муниципальными предприятиями и учреждениями, но которое составляет муниципальную казну городского, сельского поселения или другого муниципального образования, НДС уплачивается в федеральный бюджет налоговыми агентами (абз. 2 п. 3 ст. 161 НК РФ). В роли таковых выступают покупатели, за исключением физлиц, не имеющих статус ИП. Налоговая база определяется как сумма дохода от реализации с учетом налога. Таким образом, покупатели обязаны исчислить расчетным методом, удержать и уплатить в бюджет соответствующий НДС.

По мнению Минфина России, при продаже государственного или муниципального недвижимого имущества по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость уже включает НДС (письма Минфина России от 19.10.09 № 03-07-15/147 и ФНС России от 12.05.10 № ШС-37-3/1426@). Если придерживаться данного мнения, то отказ департамента в возврате НДС является неправомерным.

В частности, есть решения судов, которые поддержали эту позицию (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 22.11.10 № А33-4791/2010 и от 07.10.10 № А33-4172/2010). Они исходили из того, что указание в распоряжении администрации о приватизации помещений их рыночной стоимости без ссылки на включение в нее суммы НДС повлечет для покупателя увеличение стоимости имущества, что является неправомерным. Но в этих случаях организациям удалось доказать, что рыночная стоимость имущества в отчете оценщика определена с учетом НДС.

Однако некоторые суды считают иначе, опираясь на условия договоров и данные независимых оценщиков, которые указывают, что рыночная стоимость определена ими без учета НДС. В результате суды приходят к выводам, что сумма НДС в цену договора не включена (постановления ФАС Центрального от 19.09.11 № А62-6185/2010, Поволжского от 30.05.11 № А12-15976/2010 и Северо-Западного от 19.07.11 № А05-12693/2010 округов).

Последние решения приняты судами с учетом позиции Президиума ВАС РФ, приведенной в постановлении от 17.03.11 № 13661/10. В нем указано, что гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму НДС ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

Обратите внимание: в этом деле суд не учел доводы заявителя, ссылавшегося на упомянутые письма Минфина России и ФНС России. Суд указал, что договор купли-продажи недвижимости регулируется нормами гражданского законодательства и к его условиям не применяется налоговое законодательство.

***

Организация на «упрощенке» — субъект малого предпринимательства заключила в 2010 году договор на выкуп помещения у государства. Однако право собственности на данный объект перешло к ней лишь в IV квартале 2011 года. Если с 1 апреля 2011 года в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ данная операция не признается объектом налогообложения, то является ли данная организация налоговым агентом?

Нет, не является, так как право собственности на помещение перешло к организации после 1 апреля 2011 года. Напомню, субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право выкупать арендуемое недвижимое имущество из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности по рыночной стоимости (ст. 3 Федерального закона от 22.07.08 № 159-ФЗ). С 1 апреля 2011 года операции по реализации или передаче таких объектов, выкупаемых в соответствии с указанным законом субъектами малого и среднего предпринимательства, не облагаются НДС (подп. 12 п. 2 ст. 146 НК РФ).

Действие подпункта 12 пункта 2 статьи 146 НК РФ распространяется исключительно на реализацию или передачу государственного или муниципального имущества, не закрепленного:

• за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну РФ, казну республики в составе РФ, края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа;
• за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну городского, сельского поселения или другого муниципального образования.

Несмотря на то что в указанном подпункте поименовано имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями и составляющее государственную казну РФ, на него положения данного подпункта не распространяются, то есть льгота не применяется. Такие разъяснения даны в письме ФНС России от 12.05.11 № КЕ-4-3/7618@. Ведомство объясняет сказанное тем, что Федеральным законом от 22.07.08 № 159-ФЗ не регулируются отношения, возникающие в связи с отчуждением недвижимого имущества из государственной казны РФ.

Что касается данной льготы в случае, когда фактически выкуп происходит в периоде действия льготы, а договор заключен до начала ее применения, то в подобной ситуации следует ориентироваться на момент перехода права собственности. Если оно перешло к организации до 1 апреля 2011 года, то такая сделка облагается НДС независимо от даты оплаты стоимости объекта (письма Минфина России от 29.07.11 № 03-07-07/40 и ФНС России 23.06.11 № АС-3-3/2148@). При этом датой перехода права собственности на объект недвижимости является дата государственной регистрации указанного права (п. 2 ст. 8 ГК РФ).

Замечу, что данное правило в полной мере распространяется и на организации, которые перешли на упрощенную систему налогообложения. Ведь они не освобождены от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных статьей 161 НК РФ (п. 5 ст. 346.11 НК РФ).

Если же право собственности на объект недвижимости к организации перешло после 1 апреля 2011 года, она не должна удерживать НДС.

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий