Арендатор съехал и не оплатил долги по аренде, не вывез свое имущество

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Габбасов Руслан

Ответ прошел контроль качества

Общество-арендатор покинуло помещение по истечении срока договора аренды, не освободив его от своего имущества и не оплатив задолженность по арендной плате. По своему адресу общество не обнаруживается и на связь не выходит.

Какие действия необходимо совершить арендодателю для вывоза имущества на склад для хранения и последующей передачи арендатору либо для изъятия имущества в счет погашения части долга (судьба удерживаемого имущества договором не определена)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Арендодатель вправе освободить помещения от удерживаемого имущества с вывозом и складированием его в ином месте, обеспечив при этом сохранность такого имущества. С целью его реализации для удовлетворения требований к арендатору арендодателю необходимо обратиться в суд с иском к должнику об обращении взыскания на удерживаемое имущество в счет погашения задолженности по арендной плате.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения возврат арендованного имущества осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

По смыслу приведенных норм возврат арендованного помещения означает как фактическое прекращение арендатором его использования, так и освобождение арендатором помещения от принадлежащего ему имущества. Подписание сторонами передаточного акта означает, что состоялась фактическая передача недвижимости, если не доказано обратное. И наоборот, уклонение одной из сторон от подписания акта свидетельствует о фактическом неисполнении этой стороной обязательства по приемке либо по передаче объекта аренды, пока не будет доказано иное.

Вопрос о порядке действий арендодателя в случае неисполнения указанных выше обязанностей, в частности, об освобождении арендованного помещения от вещей арендатора, прямо не урегулирован гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 359 ГК РФ кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику, при наличии у него требований к должнику, даже не связанных с оплатой этой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникших из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели, вправе удерживать эту вещь до момента исполнения должником своего обязательства. Данное правило применяется, если договором не предусмотрено иное (п. 3 той же статьи).

То есть договором может быть исключено право удержания, в отсутствие же такого исключения право удержания принадлежит кредитору в силу закона (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2018 N 08АП-16789/17).

Как разъяснено в п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66, арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение при условии, что такое оборудование оказалось во владении арендодателя законно, то есть по воле самого арендатора при отсутствии со стороны арендодателя каких-либо неправомерных деяний, в том числе если имущество оставлено арендатором в арендованном помещении по истечении срока аренды (смотрите также постановление АС Московского округа от 30.06.2015 N Ф05-7243/15, постановление АС Дальневосточного округа от 16.03.2015 N Ф03-681/15, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2016 N 13АП-1959/16, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.10.2015 N 09АП-45371/15, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2015 N 07АП-3103/15 и др.). Соответствующее условие может быть предусмотрено договором (смотрите, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2015 N 17АП-11798/15, постановление АС Поволжского округа от 18.07.2016 N Ф06-10414/16 по делу N А12-18038/2015).

Суды исходят из того, что на лицо, правомерно удерживающее чужое имущество, возлагается обязанность по обеспечению его сохранности (смотрите, например, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2013 N 13АП-6717/13, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.04.2012 N 11АП-2754/12, постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2012 N 18АП-857/12, постановления ФАС Уральского округа от 05.12.2002 N Ф09-2952/02-ГК, ФАС Дальневосточного округа от 09.07.2009 N Ф03-3098/2009, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2008 N 09АП-4037/2008-ГК). Поэтому ответственность за повреждение или утрату указанного в вопросе имущества в период его удержания несет именно арендодатель (смотрите также постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2019 N 17АП-5386/19).

Таким образом, учитывая обстоятельства (прекращение договора, невынужденное оставление арендатором своего имущества и наличие у него задолженности), арендодатель в рассматриваемой ситуации вправе удерживать оставленное арендатором имущество, в том числе освободить помещения от такого имущества с вывозом и складированием его в ином месте.

Представляется очевидным, что действия по вывозу имущества не являются противоправными, так как сами по себе не свидетельствуют о причинении арендатору каких-либо убытков или о противоправном поведении арендодателя, поскольку арендодатель завладел имуществом на законных основаниях и вправе удерживать его в любом месте до погашения задолженности, обеспечивая при этом сохранность имущества. Возможный ущерб, который может быть причинен арендатору вывозом имущества, зависит от особенностей такого имущества, условий, при которых проводится его демонтаж, транспортировка, условий хранения и т.д., то есть от конкретных обстоятельств.

Полагаем, что арендодателю целесообразно уведомить арендатора об удержании имущества и предложить направить своего представителя для составления описи имущества (или, к примеру, акта об удержании имущества, содержащего опись). Причем в отсутствие представителей арендатора такую опись (акт) предпочтительно скрепить подписями не только сотрудников арендодателя, но и привлеченных третьих лиц. Следует обеспечить также наличие документов, подтверждающих принятие мер по сохранению удерживаемого имущества. Заметим, что осуществление указанных действий законодательством не предусмотрено, однако может свидетельствовать о добросовестности арендодателя и разумности его действий, а также послужить обеспечению доказательств на случай спора с арендатором.

Необходимость обеспечения сохранности удерживаемого имущества также означает, что распорядиться этим имуществом по своему усмотрению (к примеру, реализовать его или утилизировать) арендодатель не вправе.

Распоряжение удерживаемым имуществом возможно лишь при условии соблюдения положений ГК РФ о порядке реализации заложенного имущества (ст. 360 ГК РФ). А между тем согласно положениям ст. 349 ГК РФ обращение взыскания на заложенное имущество может осуществляться во внесудебном порядке только в том случае, если такой порядок предусмотрен соглашением залогодателя и залогодержателя.

В данном случае, как это следует из предоставленной информации, судьба удерживаемого имущества и, в частности, условия и порядок его реализации, договором не определены. Следовательно, арендодатель вправе реализовать оставленное арендатором имущество только в судебном порядке, обратившись к должнику с иском о взыскании арендной платы и об обращении взыскания на удерживаемое имущество в счет погашения задолженности по арендной плате (смотрите, например, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.08.2019 N 03АП-4518/19).

Обратите внимание на позицию, высказанную в определении СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 27.06.2019 N 301-ЭС19-2351 по делу N А82-25746/2017, согласно которой если становится очевидно, что цель склонить должника к скорейшим расчетам не может быть достигнута (например, должник не проявляет интерес к возврату имущества), действующему добросовестно ретентору в разумный срок следует обратить взыскание на имущество в порядке, предусмотренном для удовлетворения требований, обеспеченных залогом (статья 360 ГК РФ). Таким образом, при нормальном обороте удержание не может длиться бессрочно, оно должно быть ограничено разумно достаточным периодом для реализации кредитором своих прав.

Кроме того, поскольку положения ГК РФ допускают возможность приобретения права собственности на имущество, от которого собственник отказался (брошенные вещи), упомянутое в вопросе имущество в принципе может быть обращено в собственность арендодателя в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 226 ГК РФ (смотрите, например, апелляционное определение СК по гражданским делам Суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.12.2013 по делу N 33-5234/2013, апелляционное определение СК по гражданским делам Белгородского областного суда от 08.10.2013 по делу N 33-3481, апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 10.11.2014 по делу N 33-6377).

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий