Аналитика / Интервью / Согласование перепланировки квартиры в новостройке

Согласование перепланировки квартиры в новостройке

Тема сегодняшнего интервью – перепланировка квартир в новостройках. Какие подводные камни возможны после покупки квартиры и дальнейшего согласования перепланировки в ней?
09.04.2019

Мы встретились с директором компании «ПЕРЕПЛАНС Групп» Леонидом Жаровым и задали ему актуальные вопросы, интересующие многих недавних и будущих новоселов.

Очень распространенная ситуация, особенно в элитных новостройках, когда квартиры покупаются буквально с четырьмя стенами. Как узнать в этой ситуации, где и что можно возводить?

Многие собственники, купившие такие квартиры, из-за незнания совершают серьёзнейшую ошибку – они отталкиваются не от строительных планов застройщиков, а от рекламных буклетов, которые им предоставляют, в основном, управляющие компании. Но не всегда те планировочные решения сходятся со строительными планами и, следовательно, подлежат официальному согласованию. Поэтому тем собственникам, которые хотят избежать проблем с оформлением перепланировки в будущем, следует принимать это во внимание.

А как насчёт термина «свободная планировка», который мы всё чаще слышим? Упрощает ли он процесс согласования?

Увы, но такого понятия в согласовании нет. Можно назвать это маркетинговым ходом, и не более. А всё потому, что в исходной проектной документации всегда отображаются зоны кухни и санузлов. Даже если вы купили квартиру с якобы «свободной планировкой», где одно большое пространство, это не значит, что можно законно двигать «мокрые» зоны как вздумается. Всё это сейчас жестко регламентируется.

Какие штрафы на данный момент предусмотрены за сделанную втайне перепланировку?

За несанкционированную перепланировку владелец жилплощади будет привлечен к административной ответственности. При этом придется не только заплатить штраф (до 350 тыс. руб.), но и пройти весь процесс согласования, зарегистрировав все несанкционированные изменения в квартире.

Нередко в строительном плане застройщика предусмотрены внутренние перегородки, которых в действительности, после ввода дома в эксплуатацию, нет. Обязательно ли их возведение после покупки квартиры?

Здесь возможны два варианта. Если планировочное решение устраивает собственника, то внутренние перегородки можно возвести в точности со строительным планом. Если же нет, то следует как раз подумать о новом планировочном решении и о дальнейшем согласовании перепланировки.

Есть ли виды перепланировок, которые категорически запрещены?

К таким видам работ можно отнести те, которые нарушают прочность и устойчивость несущих конструкций здания либо увеличивают нагрузку на них сверх допустимых пределов. Кроме того, запрещены ликвидация или уменьшение сечения каналов естественной вентиляции, устройство полов с подогревом от общедомовых систем горячего водоснабжения или отопления, устройство лоджий и террас на вторых и выше этажах, устройство проемов между жилыми комнатами и газифицированными кухнями без плотно закрывающейся двери, а также объединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

Отличается ли порядок согласования перепланировки квартиры в новостройке от вторичного жилья? С чего следует начать процесс?

По большому счёту, в согласовании нет особой разницы между квартирами в новом доме и в старом фонде. Сейчас всё чётко регламентируется постановлением Правительства Москвы № 508-ПП (https://www.mos.ru/upload/photobank/common/upload/508-PP_25_oktyabrya_2011_g.pdf). Но на практике почти каждый случай индивидуален, и важно иметь это в виду. Для начала необходимо оформить право собственности на квартиру и получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости – ЕГРН. Наличие этого документа избавит собственника от сбора дополнительных справок от застройщика.

Подлежит ли замене свидетельство о собственности после завершения работ по перепланировке?

Если в ходе перепланировки изменилась площадь квартиры, то желательно внести изменения в запись ЕГРН.

С какими сложностями можно столкнуться при согласовании перепланировки квартиры в новостройке?

Наиболее распространённая проблема – это техническая инвентаризация, с которой и начинается сам процесс согласования. Её проводит Бюро технической инвентаризации – БТИ. Звучит не пугающе, но в большинстве случаев скрывает в себе много нюансов, например, расхождения между планами застройщика и фактической планировкой квартиры. Опять же следует повторить, что каждый случай индивидуален, поэтому сложности могут приобретать совершенно разный характер.