Как могут повлиять на размер налога «крупные» расходы, если компания применяет УСН 6%?

ООО (строительно-монтажное управление) применяет УСН с объектом налогообложения «доходы». После приобретения объекта и получения разрешения на дальнейшее строительство ООО выступит в качестве заказчика-застройщика данного объекта, доход будет определять как экономию по строительству. Организация в качестве заказчика-застройщика будет привлекать инвесторов (дольщиков) по договорам долевого участия после оформления объекта, незавершенного строительством, в собственность и получения разрешения на дальнейшее строительство.

15.07.2015 заключен договор купли-продажи документации и возложения обязанностей по передаче арендных прав на земельный участок, предметом которого является приобретение исходно-разрешительной, проектно-сметной, технической документации для строительства общественного центра. Сумма расхода - 11 143 420 руб.

01.09.2015 заключен предварительный договор купли-продажи незавершенного объекта строительства «Общественный центр» с указанием срока заключения основного договора купли-продажи - до 30.04.2016.

01.09.2015 решением учредителей одобрено заключение вышеуказанного договора, а также указано: «Директору приступить к расконсервации Общественного центра и продолжить его строительство. Главному бухгалтеру принять все затраты на приобретение незавершенного объекта строительства Общественного центра и учесть их на счете 08 со дня принятия данного Решения».

09.10.2015 произведена разбивка земельного участка и разбивка здания Общественного центра. Сумма расхода - 19 126 руб.

10.11.2015 - проект создания фотографий (визуализации). Сумма расхода - 20 000 руб.

28.12.2015 - корректировка рабочей документации. Сумма расхода - 250 000 руб.

28.12.2015 - приобретены рекламные листовки на сумму 17 827 руб. (рекламные расходы связаны с привлечением инвесторов (дольщиков)).

22.01.2016 - проектно-изыскательские работы по оценке возможности погружения свай. Сумма расхода - 180 000 руб.

01.03.2016 заключен договор с охранной организацией по охране Общественного центра на сумму 45 000 руб. в месяц.

Итого произведено расходов на сумму 11 675 373 руб.

Основной договор на приобретение незавершенного строительства пока не заключен, так как в предварительном договоре указано, что он будет заключен в срок до 30.04.2016. На данный момент продавец регистрирует свой объект незавершенного строительства для дальнейшей продажи его ООО.

Возможно ли будет включить вышеуказанные расходы в расходы по строительству? Будут ли они облагаться налогом УСН 6%? Если нет, то куда отнести данные расходы? Как они повлияют в данном случае на налогообложение?

Имеет ли право ООО собирать затраты и формировать счет 08 по объекту незавершённого строительства, права на которые еще не оформлены?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Экономия застройщика, облагаемая налогом, уплачиваемым в связи с применением УСН, определяется как разница между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, предусмотренными частью 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ и договорами долевого участия.

Обоснование вывода:

В соответствии со ст. 346.15 НК РФ при определении объекта налогообложения учитываются доходы, определяемые в порядке, установленном п.п. 1 и 2 ст. 248 НК РФ. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 248 НК РФ к доходам в целях главы 25 НК РФ относятся доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав (далее - доходы от реализации) и внереализационные доходы.

При этом доходы от реализации определяются в порядке, установленном ст. 249 НК РФ с учетом положений главы 25 НК РФ. Внереализационные доходы определяются в порядке, установленном ст. 250 НК РФ с учетом положений главы 25 НК РФ.

Согласно пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ при налогообложении не учитываются средства целевого финансирования в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств дольщиков и (или) инвесторов.

Следовательно, организация, осуществляющая функции застройщика при строительстве объекта за счет средств инвесторов, при определении налоговой базы должна учитывать доходы от оплаты услуг застройщика, а также экономию затрат на строительство объектов недвижимости в виде разницы между договорной стоимостью объектов и фактическими затратами по строительству данных объектов, не включающими в себя расходы на содержание службы застройщика, определяемую по окончании строительства. Аналогичной позиции придерживаются и контролирующие органы (смотрите письма Минфина России от 19.09.2014 № 03-11-06/2/47049, от 31.07.2013 № 03-11-06/2/30742).

В случае если в договорах инвестирования не содержится условие о возврате инвесторам неиспользованных средств из-за снижения фактической стоимости строительства по сравнению с его договорной стоимостью, то организация в составе доходов учитывает экономию затрат на строительство объекта недвижимости за счет средств инвесторов по сравнению с их сметной стоимостью. Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 19.03.2013 № 03-11-06/2/8421, от 20.01.2012 № 03-11-06/2/7.

При этом в отношении таких средств действуют следующие требования:

1) налогоплательщик обязан вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения;

2) средства должны быть использованы по назначению, определенному организацией (физическим лицом) - источником целевого финансирования или федеральными законами.

На основании п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Цели, на которые застройщик вправе использовать средства дольщиков, определены частью 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ. Таким образом, при исчислении экономии застройщика, облагаемой налогом в связи с применением УСН, учитываются только расходы, предусмотренные частью 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ. Кроме того, экономию застройщика могут уменьшать иные расходы, если они предусмотрены непосредственно договором долевого участия.

В данной ситуации застройщик намерен приобрести объект незавершенного строительства. При этом расходы до заключения договоров долевого участия застройщик производит за счет собственных средств.

Полагаем, что расходы, произведенные застройщиком до заключения основного договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, учитываются при определении экономии застройщика при условии, что такие расходы предусмотрены частью 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ.

Представляется, что из перечисленных в вопросе расходов к ним могут быть отнесены расходы на приобретение исходно-разрешительной, проектно-сметной, технической документации для строительства недвижимости, расходы на разбивку земельного участка и разбивку здания, расходы на корректировку рабочей документации, проектно-изыскательские работы по оценке возможности погружения свай.

Использование застройщиком денежных средств на цели, не предусмотренные частью 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ, а также не соответствующие заключенному в соответствии с Законом № 214-ФЗ договору участия в долевом строительстве, считается нецелевым использованием денежных средств участников долевого строительства (смотрите письма Минфина России от 05.08.2013 № 03-03-06/1/31306, от 09.10.2012 № 03-03-06/1/533, от 03.08.2012 № 03-03-06/1/379, от 22.08.2011 № 03-03-06/1/506).

Заметим, что частью 1 ст. 18 Закона № 214-ФЗ не предусмотрено использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, на рекламные расходы и на охрану строящегося объекта. В общем случае такие расходы производятся за счет средств застройщика. Следовательно, расходы на рекламу (проект создания фотографий (визуализации), рекламные листовки) и охрану объекта могут уменьшить экономию застройщика только в том случае, если они предусмотрены договором долевого участия.

При этом расходы на охрану объекта строительства могут уменьшать экономию застройщика в целях налогообложения (если такие расходы будут предусмотрены договором долевого участия) только после того, как объект незавершенного строительства перейдет в собственность застройщика. До этого, по нашему мнению, расходы на охрану объекта не могут производиться за счет средств будущих дольщиков и, соответственно, уменьшать экономию застройщика, так как на дату заключения договора охраны у застройщика отсутствует объект, подлежащей охране.

Имущество (в том числе денежные средства), использованное не по целевому назначению, включается в состав внереализационных доходов налогоплательщика (п. 14 ст. 250 НК РФ).

При этом в соответствии с пп. 9 п. 4 ст. 271 НК РФ такой доход признается на дату, когда получатель имущества (в том числе денежных средств) фактически использовал указанное имущество (в том числе денежные средства) не по целевому назначению либо нарушил условия, на которых они предоставлялись.

Следовательно, если застройщик получит от дольщика (инвестора) денежные средства и использует их не по назначению, на дату использования денежных средств у застройщика возникнет доход, облагаемый налогом в связи с применением УСН.

При этом если нецелевые затраты произведены за счет собственных средств застройщика, то при осуществлении таких расходов облагаемый налогом доход не возникает (при условии, что они не будут учтены при расчете экономии застройщика).

ГАРАНТ

Комментарии

Вы также можете   зарегистрироваться  и/или  авторизоваться  

Имя *

Комментарий *    

Добавить комментарий