18.08.2014   Преимущества инвестиций перед банковскими накоплениями

Consulco International, Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ

Каждый инвестор подбирает вид инвестиций в соответствии со своими планами, готовностью к риску, опытом и имеющейся в распоряжении суммой. Несомненно, самыми надежными считаются инвестиции в депозиты. И чем надежнее банк, тем меньше риск и ниже доходность по депозитным вкладам. Однако, такая доходность балансирует на грани уровня инфляции, а некоторые иностранные банки вообще не начисляют проценты по депозитам, считая, что клиент будет удовлетворен только лишь тем, что банк сохранит его деньги.

Для тех людей, кто имеет предпринимательскую «жилку», существует вариант открытия собственного дела. Часть из таких предпринимателей достигает успеха, но существенная часть разоряется.

Вместе с тем в мире огромное количество успешных предприятий и проектов, получающих прибыль и выплачивающих дивиденды акционерам. Можно стать одним из таких акционеров, приобретя акции этих компаний. И получать прибыль в виде дивидендов, а продав акции через какое-то время – прибыль от прироста капитала. Эти инвестиции считаются куда более рискованными (и успешные в прошлом компании иногда разоряются, особенно в период мирового кризиса), чем депозитные вклады, но, если все сложится удачно, дают существенную доходность.

Можно инвестировать в недвижимость и получать доход от арендных платежей тех компаний, которые на этих площадях ведут свой бизнес. При этом важно выбрать такой объект, который будет пользоваться спросом у арендаторов, и стоимость которого будет расти из года в год. Хорошо также, если эта недвижимость расположена в стране с удобной правовой системой, адекватным налогообложением и политической стабильностью. Таким критериям отвечает недвижимость в мировых финансовых центрах: Лондоне, Нью-Йорке, Токио, Гонконге.

Consulco предлагает инвестировать в доходную недвижимость Центрального Лондона. Такие проекты, по статистике, могут демонстрировать доходность от 10 до 40-50 процентов годовых после всех издержек, включая налоги. Они понятны и «прозрачны» для инвестора, абсолютно легальны и престижны. Доходы выше 10% годовых обычно можно получить, если выбрать объект для покупки, расположенный в зоне, в которой начинается некий проект совершенствования инфраструктуры (например, начинается строительство ветки метро, поэтому недвижимость вблизи выхода на поверхность будущих станций будет расти в цене существенно на протяжении нескольких лет). Или если подвергнуть объект реконструкции, что также увеличит как его стоимость, так и размер арендной платы.

Consulco International, Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ

Универсальных советов нет. Надо целенаправленно и настойчиво искать такого партнера всеми возможными способами. И чем настойчивее, убедительнее Вы будете, чем более «прозрачным» и понятным будет Ваше предложение, тем больше у Вас шансов.

Consulco International, Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ

Специалисты считают, что при выборе страны для инвестиций в недвижимость, если Вас интересует оптимальное соотношение «прибыль/риски» надо учесть как минимумследующее:

• Политическую и экономическую стабильность страны.
• Состояние законодательства по недвижимости (право собственности, процедуры купли-продажи, оценки рыночной стоимости и технического состояния…).
• Налогообложение сделок с недвижимостью и доходов, получаемых при сдаче ее в аренду и при продаже.
• Налогообложение недвижимости.
• Традиции рынка недвижимости.
• Объем этого рынка.
• Соотношение спроса и предложения на покупку-продажу объектов и заключение договоров аренды.
• Привлекательность страны и региона для международного бизнеса, туристов и состоятельных людей.
  

Лидерами среди стран и регионов, с учетом перечисленных факторов, называют Лондон, Нью-Йорк и Берлин. Налоговое законодательство более благоволит инвесторам, приобретающим объекты доходной коммерческой недвижимости в Лондоне. Статистика свидетельствует, что даже во время глобального кризиса недвижимость Центрального Лондона незначительно лишь падает в цене и возвращает потери в цене в течение последующих 6 месяцев. Правильный выбор страны может считаться лучшим видом страховки Ваших инвестиций.

Consulco International, Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ

Для начала инвестирования надо определиться:

• На какой срок Вы готовы инвестировать? Инвестиции в покупку, реконструкцию и продажу жилой недвижимости обычно ориентированы на 1,5 – 2 года. В доходную коммерческую недвижимость инвестируют на срок от 4-5 до 7 лет и более.
• Готовы ли Вы инвестировать индивидуально, либо в составе группы (коллективные инвестиции в фонды недвижимости)? При индивидуальных инвестициях Вы сами определяете, какой из предложенных Вам объектов покупать и когда его продавать. При коллективных Вы должны будете согласиться с правилами фонда и доверять выбору Совета фонда, в котором обычно не представлены инвесторы.
• Какую сумму Вы готовы инвестировать? Если она достаточна для покупки хотя бы одного объекта, значит можно вести речь не только о коллективных, но и индивидуальных инвестициях.
  

Статистика инвестиций в недвижимость наиболее надежных и крупных рынков обычно говорит о следующей доходности:

- доходы от аренды – от 4 до 8 процентов годовых,

- доходы в виде прироста капитала – от 3 до 10 процентов годовых.

При этом, от этой доходности надо будет отнять расходы, связанные с покупкой и оформлением объекта, страхованием, текущим ремонтом и эксплуатацией, налогообложением доходов, гонорары управляющей компании. Приятно то, что, например, в Великобритании, если говорить о доходной торговой недвижимости, расходы по страхованию, текущему ремонту, уплата налога на недвижимость ложатся на плечи арендатора, а не владельца. А вот, скажем, в Германии, это не так.

Чтобы не быть голословным, приведу статистику по некоторым проектам в Центральном Лондоне, которые ведет или исполнила наша компания для своих клиентов.

Фонд инвестиций в торговую недвижимость HERMES. Чистая прибыль инвесторов после всех расходов составила по итогам:

- первого года – 16,3%

- второго года – 22,1%

- третьего года – 51,0%

Что дало по итогам трех лет 89,47%.

Инвестиции в покупку, ремонт и продажу жилой недвижимости:

- квартира по адресу 39 MALVERN COURT, ONSLOW – 21,2% годовых после 22 месяцев владения объектом.

- квартира по адресу 41 CUMBERLAND MANSIONS, NUTFORD – 47,8% годовых после 13 месяцев владения объектом.

Есть еще один вид инвестиций, связанный с недвижимостью. Можно зарабатывать, выдавая займы под залог английской недвижимости. Речь идет не о той недвижимости, в которой живет владелец, а тех объектах, с которых он получает арендный доход. Краткосрочные займы (до 12 месяцев) могут выдавать лица, не имеющие специальной лицензии в Англии, и их доход в виде процентов не подлежит налогообложению. Сумма таких займов может быть даже меньше 100 тысяч британских фунтов. Ваша прибыль (после всех затрат, включая гонорары кредитного брокера, оценщика, управляющей компании и т.д.) составит от 5,5% до 8,5% годовых, в зависимости от объекта и условий кредитования.

Consulco International, Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ

Если Вы инвестируете в недвижимость, то могут (в зависимости от страны и типа объекта) возникать следующие налоговые обязательства:

- сборы при переводе права собственности на объект

- налог на недвижимость

- НДС с арендного дохода, с дохода от продажи объекта

- налог на прибыль при получении арендного дохода

- налог на прирост капитала при продаже объекта

Ставки зависят от страны нахождения недвижимости, региона, типа объекта, срока владения объектом и даже целей инвестиций.

Consulco International, Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ

Да, допустимо.

Consulco International, Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ

Конечно.Если рынок «перегрет», то скорее всего, в ближайшие годы сложно надеяться на хорошую доходность, так как цены могут неожиданно упасть. Вместе с тем, надо понимать, что «перегретые» рынки – это необязательно те, которые стабильно растут последние годы. А те, результаты которых вызваны дешевыми кредитами на покупку недвижимости в период, когда покупатели, оформляющие кредиты, ожидают роста своих доходов, ажиотажного роста спроса и общего роста показателей рынка. Либо рост количества сделок связан с каким-то временным внешним фактором (например, россияне активно скупали недвижимость в Латвии для получения вида на жительство в этой стране).

В кризисные годы такие рынки испытывают серьезные кризисы и существенные падения цен. Но когда цены упали, это, как правило, означает, что пора задумываться над тем, не стоит ли купить что-то, пока цену не начали рост. Однако, при этом необходимо учесть серьезную аналитику и советы специалистов. Хотя и они могут не учесть действительно непредсказуемые события, например, украинский кризис и его последствия.

Consulco International, Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ

Если Вы интересуетесь готовыми схемами инвестирования в недвижимость, то мы можем предложить Вам следующие:

- коллективные инвестиции в доходную торговую недвижимость Лондона http://consulcocapital.com/ru/page/commercial-real-estate-funds-ru

- коллективные инвестиции в жилую недвижимость Лондона http://consulcocapital.com/ru/page/residential-funds

- индивидуальные инвестиции в недвижимость Англии http://consulcocapital.com/ru/page/bespoke-investments-ru

- краткосрочные инвестиционные займы http://consulcocapital.com/ru/page/london-property-secured-bonds-ru

Защититься от рисков на 100% не получится – на практике такого не бывает. Но можно снизить потенциальные риски до приемлемого уровня. Для этого важно правильно выбрать стратегию инвестирования, страну и регион инвестиций, и, конечно, управляющую компанию. О первых параметрах я уже отвечал выше, а в отношении последнего могу сказать следующее.

Наша компания и наши специалисты имеют достаточный опыт в инвестициях в недвижимость и достойные результаты, открытые для существующих и потенциальных инвесторов. Мало того, если речь идет о коллективных инвестициях, мы являемся соинвесторами в проектах минимум на 10% капитала. Этим мы демонстрируем, что разделяем риски и ответственность на деле и склонны находить оптимальный баланс между желанием получить прибыль и не допускать существенных рисков.

Consulco – крупная компания, по любым меркам, но все проекты инвестиций в недвижимость находятся под личным контролем директоров Consulco. Наша отчетность абсолютно «прозрачна», а с объектами инвестиций и теми, кто управляет ими, Вы можете подробно познакомиться лично.

Consulco International, Партнер Consulco Group, ведущий налоговый консультант на рынке СНГ

Я могу дать рекомендации по инвестициям в недвижимость Англии.

Если Вас интересует получение гражданства страны ЕС, то при определенных объемах инвестиций в недвижимость Кипра члены Вашей семьи, включая зависимых от родителей детей возраста до 28 лет, могут получить кипрские паспорта в течение 3 месяцев.