Аналитика / Налогообложение / Переменная часть при оплате аренды – как ее учесть для целей расчета УСН

Переменная часть при оплате аренды – как ее учесть для целей расчета УСН

Арендатор вправе учесть в расходах и постоянную и переменную части арендной платы
17.12.2020
Российский налоговый портал

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Коренева Ольга

Ответ прошел контроль качества

ИП (УСН, налоговая ставка 6%) сдает в аренду нежилое помещение. Арендная плата состоит из постоянной и переменной части, которая зависит от размера потребленных арендатором коммунальных услуг. Арендатор применяет УСН (налоговая ставка 15%).

Включается ли переменная часть арендной платы в доход у арендодателя? Сможет ли арендатор участь в расходах оплату коммунальных услуг в составе арендной платы?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Помимо постоянной части арендной платы арендодатель, применяющий УСН, должен отразить в доходах переменную часть арендной платы, которая рассчитывается с учетом количества и стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг.

Арендатор вправе учесть в расходах и постоянную и переменную части арендной платы.

Обоснование вывода:

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 1 ст. 606 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В отсутствие договора между арендатором нежилого помещения и исполнителем коммунальных услуг (ресурсоснабжающей организацией), заключённого в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) нежилого помещения (вопрос 5 раздела "Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике" Обзора судебной практики ВС РФ N 2, утвержденного Президиумом ВС РФ 26.06.2015).

В силу п. 1 ст. 346.15 НК РФ налогоплательщики при определении объекта налогообложения по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы налогообложения, учитывают доходы, определяемые в порядке, установленном п. 1 и п. 2 ст. 248 НК РФ. При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, указанные в ст. 251 НК РФ (п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).

Согласно п. 1 ст. 346.18 НК РФ в случае, если объектом налогообложения по УСН являются доходы организации или индивидуального предпринимателя, налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или индивидуального предпринимателя.

В соответствии с п. 1, п. 2 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.

С учетом того, что суммы возмещения стоимости потребленных коммунальных услуг, поступающие арендодателю от арендатора, в ст. 251 НК РФ не предусмотрены, указанные суммы возмещения, по мнению Минфина России, учитываются налогоплательщиком-арендодателем в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (смотрите, например, письма Минфина России от 09.08.2013 N 03-11-11/32283, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13101, от 17.04.2013 N 03-11-06/2/13097, от 05.12.2012 N 03-11-06/2/142, от 24.10.2011 N 03-11-06/2/145, от 18.07.2012 N 03-11-11/210, от 11.03.2012 N 03-11-11/72, от 14.04.2011 N 03-11-06/2/55, постановление Восемнадцатого ААС от 13.11.2015 N 18АП-12429/15).

В письмах Минфина России от 28.06.2019 N 03-11-11/47805, от 28.09.2017 N 03-11-06/2/62942, от 22.05.2017 N 03-11-06/2/31137, от 21.03.2017 N 03-11-11/16222, от 14.03.2017 N 03-11-11/14504, от 20.05.2016 N 03-11-12/28930, от 10.05.2016 N 03-11-11/26639 также отмечается, что сумма возмещения расходов на оплату коммунальных услуг учитывается налогоплательщиками в доходах при исчислении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН.

Таким образом, арендодатель, применяющий УСН, должен отразить в доходах, помимо постоянной части арендной платы, переменную часть арендной платы, которая рассчитывается с учетом количества и стоимости потребленных арендатором коммунальных услуг. При этом в силу того, что он применяет УСН с объектом налогообложения доходы, уменьшить налогооблагаемую базу на какие-либо расходы он не может. Смотрите также Энциклопедию решений. Доходы арендодателя, применяющего УСН, в виде возмещения коммунальных услуг.

Относительно учета в составе расходов арендатором переменой части арендной платы (коммунальных услуг) сообщаем следующее.

В соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ при определении объекта налогообложения налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, уменьшают полученные доходы на арендные платежи за арендуемое имущество. Таким образом, арендатор вправе учесть в расходах и постоянную и переменную части арендной платы.

В письме УФНС России по г. Москве от 23.12.2011 N 16-15/124553@ указано, что для признания стоимости потребленных арендатором водоснабжения, энергии, услуг связи, вывоза ТБО в расходах необходимо, чтобы данные затраты были документально подтверждены актами оказанных услуг и расчетами коммунальных платежей, составленными арендодателем исходя из занимаемых арендатором площадей на основании счетов водо-, энергоснабжающих предприятий и других служб, выставленных арендодателю и отражающих поставку соответствующих услуг, копии которых необходимо приложить к акту.